环保管家 l 土地的性质及其分类

商业用地是指该宗地块规划的用地性质是用于建设商业服务业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。可细分为零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。

商业用地的土地利用价值都较高，因为这些地区产生的经济效益高，可以引起地价上涨。

商业用地和居住用地不一样，它要使用的土地选择性非常强，并不是随便一块地就可以作为商业用地。

商业用地可逆性差。农用地转换为商业用地相对更容易，但是如果要把商业用地转成农用地就非常困难了，因为要拆除上面的建筑将要耗费大量人力、物力、财力。

综合用地是指不同用途的土地构成的土地，即同一宗地包含两种或两种以上不同的用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。

综合用地存在两种情况，第一是多个用途的不动产不好分割，只有一个使用者；第二是多个用途的不动产能够分割，但使用者就属于不同的单位或者个人。如果是第一种情况，可以全部按照综合用地50年使用权来办理出让手续，但是第二种就比较麻烦，要分清楚用途在保证各个使用者的合法权益后做好出让期限手续。

传统意义上的住宅用地，有两层含义：

一是住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。

二是供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。包括：城镇单一住宅用地，即城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地；城镇混合居住用地，即城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地；农村宅基地，即农村村民居住的宅基地；空闲宅基地，即村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。

工业用地用于工业产生或者和工业生产有关的场所，比如独立设置的工厂、车间、仓库、设备房、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地都属于工业用地。

■ 环评 l 建设项目规划选址与工业用地证明材料样例

工业用地进一步细分为新型产业用地M0、一类M1、二类M2、三类M3工业用地。原来的M1、M2、M3可以统一称为普通工业用地或者传统工业用地，主要服务以生产制造产品为主的工业。相对传统工业用地而言，M0新型产业用地，是主要融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能的用地。

M1、M2、M3之间主要以对居住环境的影响程度上进行区分，M2、M3对周边环境会有一定程度的干扰污染，因此在指标方面会严格一些。

新型产业用地 M0：是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。

■ 用途强大的新型产业用地M0

■ 什么是新型产业用地M0？

一类工业用地 M1：对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。

二类工业用地 M2：对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。

其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。如一些用来建设学校、医院、实验室等的用地。