从“城中村”到“城中景”——国内2大经典案例揭秘城市更新的破局之道

随着城市规模不断向外扩张，原本位于城市边缘的农村，陆续被纳入城市范围，城市继续发展、扩张，一个个被城市包裹的城中村以其独特的形成原因，跟生活、经营习惯，构成了城市不同形态建筑群体

在现代化的浪潮冲击下，城市规划的升级，居民生活条件的改善，越来越多的城中村被被列入拆迁、改造名单

居住在城中村的居民多看重城中村多位于城市中心位置、交通便利、租赁的业主，租金相对较低、原始居民比例高，社区氛围浓厚

但是随着城市化进程的推进，越来越多的原始居民搬离了城中村，留下来的多为年长的老人，城中村因其独特形成原因跟建筑布局，渐渐暴露了原来越多影响居住品质的问题：

痛点

1、房屋多建于上个世纪末，年久失修，一般没有垃圾收集站点，居住环境品质难以满足现在生活的需求

2、由于多为自主建造，建筑密集，间距小。消防车无法通行，造成消防隐患较多

3、水电设施老化，多为雨水污水合流，逢雨季，常出现积水现象，电线私拉乱接常见，容易引起火灾事故

4、一般没有独立的物业管理单位，没有配套的停车位，交通堵塞，停车不变

5、周边配套设施不足，如学校、医院、公园等

改造难点

1、土地权属争议

城中村土地多为集体所有，改造后需要转为国有用地，补偿标准与村民预期经常会发生差距，且之前的自建房常伴有无产证等权属问题

2、拆迁本身会产生一笔费用，加上安置的费用，相较在空旷的土地上建新房来说，需要投入更多的成本，社会资本参与度相较商品房低

3、外来租户、在城中村做生意的商户，面对搬迁失业的问题，再就业安置有一定的难度，易产生纠纷

城中村曾是“脏乱差”的代名词，却也蕴藏着城市生长的原生力量。如何让这些“被遗忘的角落”焕发新生？本文聚焦广州猎德村-上海普陀红旗村等经典案例，拆解它们如何通过产业赋能、政企协作实现蝶变重生。

经典案例

• 上海普陀红旗村

红旗村于上个世纪89十年代创建了山华水果市场，经过多年发展，成为了华东地区规模最大的水果批发市场，业的繁荣带来了大量人员的聚集，红旗村市场迅速成为“脏、乱、差”的代名词

红旗村有6万多人口，人员如何安置？

红旗村地块在改造规划伊始，就辟出47亩土地作为动迁安置房，建设7.8万平方米安置房“申兴华庭”。该安置房于2015年1月土地出让，2017年底完成交房。

红旗村原水果市场如何安置处理？

1. 商户分流：
   原九大市场的商户被引导至上海其他专业市场，如部分水产商户转移至江杨北路、江阳北路等新建市场。
2. 业态升级与替代：
   原址开发为真如境综合体，其中打造了“铜川渔乐”主题美食市场，还原了红旗村原有海鲜市场的文化场景，但定位更偏向高端商业与体验式消费]。
3. 区域性产业调整：
   上海推动农产品批发市场向郊区转移，例如西郊国际农产品交易中心等，承接了部分原红旗村市场功能。

数年间，红旗村地块共建成11.3万平方米生态绿化。

2023年5月，山姆超市对外开业，这也是全球首家开在公园里的山姆会员商店。

上海真如环宇城MAX也将迎来开业。总面积超32万平方米，入驻品牌超300个，环宇城MAX将成为今年上海最大体量的新开购物中心。历经近10年改造，红旗村地块将重拾城市“烟火气”。

红旗村城中村到都市群的华丽转身，让我们看到了尊重民意与利益保障的重要性：

• 改造前充分调研村民需求，制定“一户一档”信息化管理机制，确保村民居住条件改善和集体经济持续发展。
• 建设高品质安置房“申兴华庭”，同步规划集体资产回购项目（如鸿企中心），保障村民长期收益与就业机会。
• 签约率达100%，政策透明且公信力强
• 引入居住+商务+生态复合功能区，提升经济活力

• 广州猎德村——政企协同的“整村重建”

猎德村是广州市天河区下的行政村，广州首个旧改城中村，猎德村西邻广州CBD新区珠江新城，南临珠江，坐拥优越的地理位置和便利的交通条件，自拆迁改造后房价攀升，被人们称为“土豪村”

猎德村历史悠久，至今保留了大量岭南水乡特色的古民居、祠堂、板街等，形成了独特的龙舟文化！

该村早在2002年已经尝试过一次改造但是由于不允许开发商介入、政府资金不足、未改造成功！

在2007年采用政府主导、市场参与一村一策的原则，增加很多有利条件：

一是全面改造的城中村，区位条件优越，进入土地流转后，利用集约出的土地进行商业置换或者出让，出让金作为建设成本的有力补充。

二是开发商的进入，既解决了资金问题，也为城中村的土地带来了品质跟价值的提升

三是规划出拆迁后的商业补偿，作为村企业、居民的分红保障！

到2007年，经济发展留用地置换到的商业地块基本完毕，猎德村474亩村民居住留用地占珠江新城用地面积的4.9%，这是一个可观的数据。

（改造前猎德村）

改造后的猎德村，小区以西，是缓缓流淌的猎德涌，东岸是一座座古香古色的建筑，仔细一看，却是商场、饭店、酒吧等现代店铺开设其中，兼具观赏和商业价值，这是通过旧村改造，猎德村集体新增的一河两岸文化风情街商铺物业的一部分。此外，桥西南酒店、天德广场也都是村集体经济发展的一部分。

（改造后猎德村）

广州市猎德经济发展有限公司对外投资了一家企业，为广州市猎德锡惠物业管理有限公司，该公司经营范围包括物业管理；停车场经营；房地产中介服务；房地产咨询服务；自行车存放服务；行李搬运服务；市场经营管理、摊位出租等

猎德村高分红的背后，是城市改造、土地租赁、猎德涌项目建设多股东风的支撑！

猎德村凭借着：突破传统容积率限制，允许高密度开发，同时保留宗祠、古树等文化地标；

引入开发商参与改造，通过土地拍卖解决资金缺口，减轻政府财政压；

政府提供政策支持（如容积率放宽），激发市场主体积极性；成功转型！

“城中村改造的本质，是城市发展与人居文明的再平衡。红旗村与猎德村的经验证明：唯有将人民福祉作为原点，以创新思维突破制度与技术瓶颈，才能让‘城市伤疤’蜕变为‘发展引擎’，书写出更有温度的城市更新答卷。”

 

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