最近，某地住建部门刚好发布了《农村宅基地常见22问及解答》，我仔细研读了几遍。
今天，我就以一个建筑师的视角，帮大家把这22个问题中大家比较关系的部分‘拆解’一遍！
《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）规定，农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。
农村宅基地归本集体成员集体所有。
3、农民对宅基地享有什么权利义务？
《中华人民共和国中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《土地管理法》第十条规定，农民对宅基地依法享有使用权,有保护、管理和合理利用宅基地的义务。
通俗点讲就是使用权，比如盖房修设施，同时有管理保护的义务
4、什么是“一户一宅”？
通俗点讲就是每个户口本为一户，只能拥有一处宅基地，同村村民相互转让出卖的，不再准予新申请的宅基地，易地建造时，原宅基地交还集体
如何取得宅基地？
1、申请宅基地使用权需要符合哪些条件?
农村村民符合下列条件之一的,可以以户为单位申请使用宅基地:
（1）因成年、结婚等原因确需分户,原有宅基地不能安置的；
（2）外来人口落户成为本集体经济组织成员,在本集体内没有宅基地，经过本集体经济组织民主程序同意的；
（3）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设,需要搬迁安置的；
（4）法律法规规定以及经县级以上人民政府认定的其他情形。注：县级人民政府可以结合实际作出明细规定。
2、原址翻建是否需要宅基地审批？
需要审批。
3、农村村民如何申请宅基地?
一般情况，符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出书面申请。如果没有组级集体经济组织的，则由村民向村民小组提出申请。
4、宅基地由谁审批？
根据《土地管理法》第六十二条第四款，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
5、城镇居民能否到农村购买宅基地？
不能。
6、宅基地可以转让吗?
《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定,在征得宅基地所有权人同意的前提下,鼓励农村村民在本集体经济经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。
符合条件的同村村民之间可以转让
7、进城落户的农民是否必须退出原宅基地?
《土地管理法》第六十二条规定,国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。2019年中央一号文件规定，坚持保障农民土地权益、不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。
取得宅基地后建房需要办理哪些手续？
1、建房前，应申请批准使用宅基地，获得乡镇政府颁发的《农村宅基地批准书》，
2、《乡村建设规划许可证》。涉及林业、水利等部门的，还应经过相关部门批准。
3、具体以当地主管部门文件为准
自己宅基地上建房，规模有哪些限制？
参考某地主管部门出台的建房6不准：
1）不准随意多层修建。新建或翻建房屋应申请并取得《乡村建设规划许可证》，可建设层数由各地规定，一般不允许建三层以上房屋。在农村建造或翻修超过三层以上的农房时，需要专业的施工团队建造，同时还需要向乡镇政府递交相关的申请，经过审批后才可以动工；
2）不准超面积标准建造。农村建房实行“一户一宅”原则，各地农房宅基地占地面积一般由地方土地管理法规作出规定。
3）不准随意翻修农房。按照《城乡规划法》的规定，在农村翻修旧房、危房时，必须要取得乡村建设规划许可证，需要向村委会递交申请，审批通过并获得乡村建设规划许可证后才可以动工。
4）不准建在规划区域外。
5）不准未批先建。
6）不准擅自改变用途。宅基地设置的目的是保障农村村民居住需要，不允许“挂羊头卖狗肉”，比如在宅基地上建设规模化的工厂或建房
农村自建房建成后是否可以继承？出售？出租？抵押？
1、农村自建房是否可以出售?
农房是农村中供村民居住的房屋,与商品房的区别主要有:
农房建设占用集体所有土地，商品房则占用国有建设用地。
农房只允许符合条件的农村集体经济组织成员申请取得宅基地进行建设，商品房是由具有房地产开发资质的企业取得国有建设用地开发建设。
现行法律和政策没有具体规定农村宅基地使用权期限；商品房用地的土地使用年限一般是70年，使用权期间届满的，自动续期。
农房只能在本村集体经济组织内部经批准后交易给符合宅基地分配资格的成员，不得抵押；商品房可以在市场上出售、租赁和抵押，交易自由。
综上，农房可以在本村经批准后出售给符合条件的村民
2、农村宅基地和农房是否能继承?
宅基地所有权归属村集体，用户不能单独所有，但享有使用权，宅基地上房屋所有权归农户自有
3、农房可以出租吗？出租的最长年限是多少？
可以出租，《中华人民共和国中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
4、农村宅基地和农民住房可以抵押吗？