上海的年轻人都在哪里？

本文为【二分之一说】联合【城市数据团】

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六月第一周，刚刚迎来复工复产的上海，完成了首批共计36块土地的出让，光卖地，卖了830多亿。 然后第二批共计32幅地块，最近也已经正式官宣。2022年的上海，正在加速上架多年攒下的多批优质“宝贝”。

也就是说，2023-2024年，上海会上新一大批一手房😲（考验营销和购买力的时刻）

并且，也就是在本月初正式拍地的前一周，同时官宣了此轮拍地的新规则及相关政策，可谓是“诚意十足”。今年至今推出的两批地，共涉及12个区，其中接近35%就位于我们本篇要聊的主角——五大新城

△ 『云水无边』游客中心效果图@上海奉贤

去年写过一篇👉商业 | 来看看上海这块宝藏地块背后的故事 ，当时取得了不错的反响（还没看过的可以来复习）

今天来个同系列的进阶版，主题依然围绕城市商业，先抛几个“不成熟”的观点👇🏻

➡郊区的商业可以做年轻潮流定位吗？

➡大box🆚小而美，远郊是不是只有大box和TOD活得更好？

➡新城一旦形成，配套升级到位，还有必要去市区消费吗？

围绕以上，来看看接下来的海量信息👇🏻

『五大新城到底在哪里』

这几个词，最早出现在《上海市城市总体规划(2017-2035年)》中👇🏻

2021年1月，以“上海2035总体规划”为引领，上海再次官宣将全面推进五个新城建设，按照独立的综合性节点城市定位，优化城市空间布局。

相信这个“宏伟”规划背后的意义，并不只是打造中心城区外围独立节点，更重要的是，上海将以它们为次中心连接外圈，最终共同做实上海都市圈空间结构。有点像东京都市圈的味道。

官方的详细解读大家可自行查阅，有个误区必须提示下，新城的范围并不是指整个行政区，而是围绕各自的那片湖，圈起来的几大核心街镇（下面会有详细范围图）

1️⃣嘉定新城(122km²):远香湖（65万人）

2️⃣青浦新城(95km²):夏阳湖（55万人）

3️⃣松江新城(160km²):中央公园（95万人）

4️⃣奉贤新城(71km²):金海湖（70万人）

5️⃣临港新城(约300km²):滴水湖（75万人）

无论规划有多高大上，我们更关心的其实是关于城市进入选择、买房置业、教育择区、品牌投资选址等等“民生问题”，而这一切又离不开👉对五大新城『人口特征』的了解。

毕竟，万物皆由人！

再回到规划，远期2035年，各个新城要有100w常住人口。而中期到2025年，五大新城加一起是360万人，各区认领的指标👆括号内对应的数字。

截止到2022年2月，这个缺口还有差不多100万。

留给这个缺口的时间，还剩下不到四年🤐

『五大新城都住着怎样的人？』

接下去，我们会仔细来深⑧一下，五大新城的人群特征，或许会对你的就业、上学、买房、投资、开店....带来一些决策上的帮助。

现在到底住着多少人？

刚刚提到的100w缺口，具体到每个新城，截止2022年2月，各新城人口数如下，这里用的是夜间人口（一个月内，晚22点-早5点，停留最久的地方），更能直观反映真正选择住在五大新城的人到底有多少👇🏻

△ 五大新城范围及夜间人口分布

△ 五大新城相关人口数据及对比(2022.02)

• 总人口数主要分为70万人和35-45万人两档，横相对比下，目前人口最多的还是松江和嘉定。

• 而得益于新城的范围较小，奉贤的夜间人口密度相对最高。另外可以和市区对比下密度情况，基本是市中心的1/6都不到吧，五大新城的居住尺度还是相当不错。

  
  

再来看下日间人口情况👆

• 从总数、日间人口密度上看，松江综合表现最好。另外，几乎接近100%的日夜人口比，说明松江的人口流动性也比较低，或从侧面也反映了产业导入的成功？
• 从数据端的表现上直观体现了临港新城的办公迁徙属性，唯一一个日间人口要大于夜间人口的新城，白天过来上班的比例最高。
• 对比中期2025年规划人口数，嘉定相对无压力，奉贤和临港或需要更高更实的站位规划，通过几轮爆发来解决这个缺口的问题。

到底有多少年轻人 ？

这个问题想必许多针对年轻人定位的品牌或项目都很想了解，废话不多说，直接上图👇🏻特地还加了组内环&内中环的数据，来直观对比

△ 五大新城人口年龄结构及对比(2022.02)

• 15-34岁年龄段，松江新城遥遥领先，想想也是，光大学城就去化了好几万
• 其次，25-34岁人群，嘉定新城占比最高，可能在全市都排名靠前，几乎接近25%。如果叠加上35-44岁，主力中坚力量人群所在地
• 仅看五大新城，奉贤老龄化特征最明显。
  
  

所以从年龄结构上看，松江新城最年轻，嘉定新城的中坚力量占比最高，青浦相对均衡，奉贤需要更多年轻人，至于临港（真·新城）...

都有几条地铁？

其实五大新城各自所属的行政区，早年也是依靠轨道交通，才正式拉开了各自发展的序幕👇🏻

△ 五大新城轨道交通布局

• 松江新城整体人口基数庞大又年轻，其实也要归功于15年前就通车的连接市区与郊区的地铁9号线。2010年后，随着几大市区动迁大居和大量商品房用地的供应，也给如今的松江打下了基础。

• 其次要看嘉定，算上已开通十多年的11号线，以及规划中的嘉闵线，嘉定新城的站点数达到了惊人的10个...妥妥五大新城里的轨道王者

轨道交通站点数及开通年份👆，接下去继续打开来聊。

『 人们都爱去哪里消费？』

本篇的主题还是focus在商业领域，五大新城目前有多少商业项目？大家平时又都爱去哪消费？目前的品牌布局到底呈现了怎么样的市场空白？

了解完人口情况，我们再从消费行为、商业供需关系、品牌布局的角度深⑧一下，或许会给你还原一个更真实的五大新城。👇🏻

先来看下整体的商业浓度(商业体量在空间范围上的衰减)👇🏻

△ 五大新城商业浓度

• 嘉定、青浦和松江商业规划供应量均布，或者可以理解成分散且多，在各自的小范围内出现了浓度较高的区域。而奉贤、临港的商业氛围就比较弱了。浦东被歧视啊...

我们主要围绕各个新城内居住地与消费娱乐目的地人迹表现，来探讨。先上一张总图。👇🏻

△ 五大新城居住-消费人迹表现(Y2021)

• 目前五大新城居民消费地主要集中于各新城板块内，3km范围内功能聚合的商业项目。

• 嘉定和松江的热力分布相对均衡，并未出现过于明显的高亮(商业领头羊)，这两个新城的商业体系完整(供应有点多啊)，“区域级-社区级-底商”各类娱乐地空间分布更均衡。

• 青浦、奉贤、临港三地的消费热力集中在个别项目上，与当地商业起步晚、氛围弱有关。

接着我们来挨个打开👇🏻

松江新城

人口总数最多，松江新城娱乐地集中在新城的中部和东区板块，沿9号线大致对称分布。选取人口密度最高的【松江体育中心站】，周边3km及5km内的居民到访频率最高的消费目的地，前三位分别是鹿都国际广场(7.7万)、松江商城(1.5万)和东鼎购物中心(6万)。

松江新城包含了5个地铁站点，每一个站点间隔差不多2.7km，原以为印象城还没开之前，松江万达会是全区的希望，没想到从实际数据表现来看，东鼎反而轻松出圈(貌似是因为这里有松江最早的一家海底捞?)

△ 松江新城居住-消费人迹表现及轨交站点分布

看到这里，或许会有质疑的声音，是不是因为万达离老城区太远了？那就再来二次验证下，选取【松江大学城站】，来看看周边3km的人群都去哪里消费？👇🏻

被大学城、公园、住宅包围的东鼎依然表现抢眼，以几乎接近20%的高比例，妥妥胜出。不禁令人好奇，毕竟这是个开业六年的老项目了....外立面长这样👇🏻

松江比起嘉定，虽然也是最早一批开通地铁的，但是和嘉定最大的不同，是早期完全没有规划过TOD(三湘应该也没有直连地铁)，所以松江的这些项目没一个和地铁搭边，不过貌似未来泗泾站会出现

从【泗泾站】周边的数据表现可以发现，消费习惯有一定外流。除了最近的三湘商业广场外，他们还会去地铁两站路之外的七宝汇宝购物广场，跳过九亭金地...其次就直奔徐家汇买买买了。

总结一下，老城区周边主要去鹿都，大学城周边主要选择东鼎。松江属于人口最多，商业起步早，『商业浓度』在五大新城里是相对均匀的一个，中期要达到接近100万人口的地方，年轻活力人群大把，未来具备待挖掘的消费潜力。

九号线的各大站点上基本没有规划什么大型商业，从数据表现来看，三不碰的小型社区商业反而是香饽饽，这就引发一个思考：郊区真的是大而全的商业更好吗？那我们再来看看嘉定的情况👇🏻

嘉定新城

人口总数排名第二，特别要提一下，嘉定新城是这五个里唯一一个没有人口导入压力的，因为目前新城的人口数已经达到了2025年中期规划的要求。所以未来或许应该更关注于优化人口结构。

先来看看【嘉定新城站】，周边3km消费目的地选择，热度排前三的分别是吉宝绿地缤纷城(4万)、南翔印象城MEGA(19万)、中信泰富万达广场(12万)。

万达距离最近，但却没前两个项目热度高，数据跌去一半。

△ 嘉定新城居住-消费人迹热力表现及轨交站点分布

嘉定新城共坐拥10个地铁站点(密密麻麻)，属五大新城里最多。最早开通的这条11号线，几乎每个站点都是一个大mall，以前都集中在南翔的中冶祥腾、太茂，而当位于【陈翔路站】的南翔MEGA开业后，比较显而易见的数据表现就是，人们的消费目的地选择中，MEGA的占比，比起第二位，要高出足足4倍。可见远郊商业巨无霸，导致的强虹吸作用。

但因此，其余站点的大盒子，就更艰难了......

嘉定早期规划的TOD实在是太多了(一只手数不过来)，导致各家都在夹缝中求生存，一旦出现巨无霸，其他稍小点的同类们(哪怕10万方的)就会变得极为被动。另外，从嘉定新城的数据上也能发现，消费基本还是停留在本区，哪怕嘉定从地域上和市区连接最为紧密。

所以，未来，嘉定如果出现扎根于社区里的品质小商业，可到达性高又open to community，反而会是一个新机会吧。

青浦新城

青浦的南北向被嘉定和松江夹击，但它的利好在于距离国家级战略规划的大虹桥最近，也是唯一一个与江浙交界的区域。不过，地铁只有一条开通最晚的17号线。但不影响它拥有着便利的道路交通网络。

△青浦新城居住-消费人迹热力表现及轨交站点分布

先来看看青浦新城范围内，大家去的最多的，是开业已经17年的东方商厦(2万)和一个local的叫上海桥梓湾购物中心(2.4万)的社商，这两个项目的选择占比几乎差不多，要远高于其他项目。说明消费主要集中在老城区，而万达茂和吾悦广场的到达选择上，对于新城居民而言占比并不靠前。

青浦人民对轨道交通的依赖度对比两位邻居，并没有那么强。在大家的传统认知里，青浦的商业担当当属开业十几年的百联奥莱(11万)，年销售额在全上海都能排的上号，2021年卖了55个小目标🙈

除此之外，能够喊得出名的几乎就没有了。那我们再扩大下范围，东西拉长再看看【徐盈路站】👇🏻

徐泾、赵巷——紧贴青浦新城的重镇，而目前的商业消费力几乎都被大虹桥强吸。热力最强的是虹桥丽宝乐园(7万)和虹桥天地(11万)。有些消费者还会选择去七宝和天山的购物场所。

青浦新城相比两位隔壁邻居，说他是“商业荒漠”没人会反对吧？东西向的发展特征也比较明显，青浦新城范围内的商业发展速度貌似有点被两头吸走。未来西边金泽镇有华为全球最大创新基地——”华为上海青浦研发中心”拉动，大小商业也不缺。而东边借力大虹桥，徐泾、赵巷包括新城的居民们可以期待下徐盈路站的天空万科广场上盖商业👇🏻

奉贤新城

五大新城里老龄人口占比最高，45-60岁的占比比内环内的都要高出2%。也是依靠一条2018年通车的五号线延伸段，规划了不少TOD大盒子。我们来看看终点站【奉贤新城站】以及老城区人口相对密集的【环城东路站】👇🏻

△ 奉贤新城居住-消费人迹热力表现及轨交站点分布

由于商业发展起步晚，大盒子又布局密集，奉贤新城基本上还没出现商业领头羊。周边3-5km人群消费目的地选择，目前主要去奉贤宝龙广场(4万)和苏宁生活广场(5万)，而百联南桥购物中心(11万)反而并不是第一选择。还有部分轨迹会外流去大虹桥、天山那边的滨谷和西郊百联。

奉贤新城的情况比较有意思，这类占比的数据表现几乎是前面几个区的一半。难道都流去街区？还是外区？

三年前龙湖启动重仓奉贤，接连拿了四块地，规划了两个集中商业。今年都会陆陆续续开业，感觉区域领头羊或许马上就会出现

最近奉贤新城CAZ的规划也已公布，作为产业招商上一直比较给力的区域，未来规划了一座330m的超高层，若干150-220m办公楼群，15号线南延伸段，还有这个来自Daniel Statham Studio的『云水无边』——漂浮的城市公共空间😬......emmmmm应该会成为网红打卡地吧

不过作为五大新城里规划面积最小，但人口缺口最大的一个，未来压力也是不小。

(之前有传奉贤要落太古里？是真的吗?)

南汇(临港)新城

五大新城里面积最大、轨道交通最不发达、站点最少的一个，而且是真的...好远不过看规划，应该算站位最高的那个。而且，软实力也很强，几乎每个小区都是学区房。来看看【滴水湖站】的情况👇🏻

△ 临港新城居住-消费人迹热力表现及轨交站点分布

临港新城对轨道交通的依赖性应该更低了。目前看到的数据也比较分散，临港宝龙广场(4.6万)显示的到达相对多。但由于本次统计的数据是2021年中，临港万达(8.2万)去年底才开，现在应该也算临港商业顶流了。而且厉害的是，这座万达广场从开工到开业貌似只花了16个月，真·中国速度。

另外，数据还透露了一个信息，选择龙阳路那个龙阳广场的也不少，难道是班车上车点？还有消费者会选择到南京东路的一些项目，比如悦荟、置地广场和大丸百货，所以是进城买买买么？🤔

△ 临港新城万达广场

临港新城高举高打，有点期待那个“冰雪之星”，号称全球最大的室内滑雪场，足足30万方，最快应该明年能开了。还有海昌、滴水湖...临港未来是否会实现真正的城市微度假？现在急需面对的，恐怕还是人在哪里的问题......

『就不配拥有洋气点的品牌？ 』

五大新城虽然远离市区，但作为未来要和中心城并驾齐驱的独立“节点城市”，一起来看看如今品牌的布局到了一个怎样的什么阶段。

为此，我们选了Seesaw、Mstand、lululemon、Sephora、Wagas这五个品质品牌，分别代表了咖啡、餐饮、零售、美妆等品类，来看看目前五大新城的布局情况。👇🏻

• 布局最多的是Sephora丝芙兰，在五大新城里开了四家。而咖啡类只有Seesaw在去年刚开业的松江印象城里实现了布点。这两个品牌在全市都有32家门店了。
• 而另外三大品牌，虽然全市的布点不低，但无一例外，截至2021年底，全都还没有选择在五大新城里开分店......
• 另外，五大新城共约750万平方公里，目前连锁数量最多的品牌是星巴克，一共33家。而其他的品牌更是可能一个手指都数不到

虽然品牌的选址开店有多方面的影响因素，比如品牌发展战略规划、商务条件、对区域的认知与营业额预期等等，但未来几年内就要接近100万人口的地方，怎么也比市中心过于密集且内卷的市场要风险略低吧？！

这里不得不提一下青浦徐泾的『天空万科广场』，已经确定的品牌还是能够为区域拉点分的。比如出了虹桥商务区再往西的第一家Baker&Spice，集齐了Seesaw和Peet's Coffee，另外还有相当多重磅餐饮及零售品牌等待官宣💨。

今年商业的艰难度大家有目共睹，向逆势而为的“孤勇者”致敬！离开业还有不到100天了💯可以期待下👏

『 写在最后 』

本文不谈高大上的规划，仅仅从五大新城当下的商业格局角度切入，未来如果要匹配真正的“独立城”概念，吸引外来人口，集聚百万人口，产业导入和升级都是持续性的工作，而现有的商业配套能级对于提升居民的生活幸福感而言，恐怕还存着在一定的提升空间。

一个题外话：随着两轮疫情的打击，随之而来的是人们消费习惯的微妙改变，一直以来我们对于核心区的项目，从客单价、消费频次、档次、能级、品牌站位的角度，都绕不开追求年轻、潮流、时髦、高端定位。以至于同一方向的定位遍地，俗称的“内卷”。

但大量的年轻人，其实并不在我们认知的范围内。

抓取15-34岁这个人口红利主力军，部分五大新城的人口表现，比起城市核心区，要高出几乎10%。而且后者的老龄化，只会更为严峻。

五大新城，围绕那五大湖，难道实现不了徐汇滨江的人从众场景吗😮‍💨？

最后，回到开头的那几个“不成熟”的观点👇🏻

✔郊区的商业可以做年轻潮流定位吗？

✔大box对比小而美，远郊是不是只有大box和TOD活得更好？

✔新城一旦形成，配套升级到位，还有必要去市区消费吗？

不知道你们心中有答案了吗？

今日“堂食”恢复，熟悉的烟火气快快回来吧！

希望本文能为城市进入选择、买房置业、教育择区、品牌投资选址等提供一些参考。以上仅代表个人观点，如有意见，欢迎来杠👋

数据说明

• 本篇分析中人口数据采用了6种数据源、4个步骤层加工、2个专利处理，通过一系列.....(此处省略100字)技术手段，测试人群停留时长及到访频次，来配居住地、工作地来源，再结合实际观察，推导画像。拥有精度高、对客流可去重的特点。
• 本文轨迹热力数据基于2021年年中，部分新城的新项目还未开业，故没有出现在统计结果内。
• 规划人口数据来自《上海市城市总体规划（2017-2035年）》，其余人口数据统计截止至2022年2月。
• 本文提到的项目面积如无说明，皆为不含车库的商业建筑面积。
• 数据提供：脉策科技
  
  

-THE END-

文： @林小蕾 

Base魔都，10年➕地产投资研究/商业研策/选址/招商，城市生活观察者及爱好者，如今正努力走向商业产品砖家。