文章来源《产业园区》
投资投拓对投资商而言像把双刃剑。
选准了，经营借势而起、势如破竹；选不准，营运磕磕绊绊、步履维艰。
“投资不过山海关”这个唱衰东北投资环境的口号让诸多投资商不敢迈越雷池。
2017年12月，相继曝光的雪乡宰客和毛振华控诉亚布力两起负面事件的余温未散，2018年元月，京东集团刘强东却在两日内先后在哈尔滨和长春签订战略协议，并在沈阳与辽宁省委书记会谈，计划未来三年在东北进行超过200亿元的投资，推进东北产业升级、增加就业机会、注入技术创新动力、升级零售服务。
希望京东大手笔的投资能够助力“东北产”“东北造”迎来“第二春”。
电商巨头敢闯关东，产业地产商们有此勇气吗？
产业地产到底在东北还有没有发展空间？
一位原籍东北、如今在北京从事产业地产的专业人士说：“投资项目哪里都有风险，谁说东北就不能做园区了？
东北的营商环境、新兴产业确实有过问题，综合成本、项目难度的确不小，建出园区的水平与其他发达区域相比也可能打折扣。
但是东北同样需要产业转型、产业聚集，需要新园区的出现，也需要老园区的提升。
只要你把期望值放在合理的位置，做好打硬仗的准备，当然可以做起来。
北科建在长春的科技园区做得就挺好。”
这话听上去似乎在为东北打气，想起中兴通讯、总部基地ABP等公司在东北建设产业基地的境遇，多少还会心有余悸。
其实，像业内早先就曾探讨的在二线以外城市做不做园区一样，一些三四线城市的状况与东北有一定的相似性，但业内的炎黄集团等一些产业地产商在三线城市也做成了，而且项目品质还不错。
笔者心怀振兴东北的期待，感觉东北也好，三四线城市也罢，投资建设园区仍然是可选项，就像前面那位东北籍同行所言，“你要投资拓展，一定要做好应对各种困难的准备，一切事在人为！”
一、园区投拓的“五项基本原则”
在产业地产投资投拓过程中，各个产业地产公司都会对意向区域进行考察、调研、评估，投资拓展团队一般会采用类似《产业园区土地投拓评估表》这样的指标体系进行较系统的打分评估。
评估指标通常涉及区域社会经济综合发展数据、产业基础、人才基础、市场环境、政务政策环境、社会人文环境、金融环境，以及区位地段、道路交通等一系列因素指标，其中产业基础、市场环境等多项指标还会涉及产业和地产两块内容，很多数据信息来自官方统计的数据及资讯机构发布的报告，部分信息数据需要同区域招商部门沟通索要资料，然后基于上述数据信息并结合测算的技术经济指标进行一番对比分析，还要加上对区域地块的现场感知，最后做出是否区域拓展、拿取土地的（初）决策。
大家应该记得2017年年底曾曝光的信息，2016年GDP首次超越浦东新区、成为第一国家级新区的滨海新区在公布2017年数据的前夕突然变更统计数据，对地区生产总值更改统计口径，由注册统计口径调整为在地统计口径，2016年GDP由原来的10002.31亿元调整为6654亿元，挤水幅度高达33%，着实让全国人民大跌眼镜。
这是继辽宁、内蒙古公开GDP数据注水事件后的又一起GDP虚报事件。
有专业人士预言，官出数字、数字出官，这几起GDP事件并非偶然，类似事件也不会到此为止。
注水的地方GDP和眼花缭乱的数字游戏还能让人信任吗？
要知道，城市GDP及相关经济数据也是产业地产投拓参照的重要指标，如图21-1所示。
在一些二线城市深陷困境的一批产业地产项目除去自身的经营原因外，是不是受到过城市华丽经济数据的误导呢？
至少不能排除！
产业园区土地投拓评估尤其是规模大的园区或新城，必须对意向区域综合性的社会经济数据进行评估，尽量规避投资风险。
本文前面已经述及了一些评估的指标/因素，那些指标因素还涉及细化的分指标。
鉴于类似GDP注水事件造成的城市评估风险，纳入区域城市评估指标的范围还必须扩展和深入，比如关注区域产业结构数据中的高技术产业占GDP比重、服务业占GDP比重等；
上市公司数量与行业类别，城市拥有龙头企业、独角兽的数量与规模，这体现了城市的经济实力、经济地位，上市公司的行业属性体现了区域的产业基础、优势产业；
民营经济发展数据：民营经济占区域GDP的比重，民营经济税收收入占区域税收收入比重，民营经济占全社会固定资产投资的比重，民营企业从业人员占全社会从业人员的比重等；
科技发展数据：R&D支出占GDP比重、科技进步贡献率等。
此外，一些统计数据也颇有参考意义，如人均可支配收入，衡量的是一座城市居民的钱袋子究竟是不是宽裕，从百姓腰包的角度去侧面衡量一个城市的企业经营水平及整体经济发展状况；
社会消费品零售总额，这是考量一座城市人口规模和人口活跃性的指标，不管官方统计的户籍人口和常住人口有多少，他们究竟有没有在城市里进行消费，才是真正衡量这些人口是否为城市经济发展创造价值的核心；
城市/区域政府债务的负债率，考察区域政府的城市运营管理能力，关系到园区投资建设后的一些政府政策性补贴能否顺利到位的问题等。
图21-1 产业地产商审慎应对区域经济的数字游戏
产业地产商选择投资区域、投资城市，参照的定量数据指标确实不少，实际评估中应该是定量分析与定性分析相结合。
有过投资投拓经验的团队通常会对一个区域的民营经济、产业链群、教育研发、现代服务业及营商环境等五个方面因素特别看重，笔者称之为园区投拓的“五项基本原则”，即投资优选“民营经济活跃之地”“教育研发雄厚之地”“产业链群集结之地”“现代服务火热之地”和“政商服务亲民之地”等。
1.民营经济活跃之地
民营经济撑起中国经济的半边天，产业地产、产业园区同样需要借助民营企业撑起园区的半边天。
生产型、研发型、服务型等各类民企构成了园区租售物业的主流群体，没有这些民企的加入，恐怕园区都不成园了。
一个地区、一个城市民营经济活跃，园区的日子就好过。
众所周知，北方相较南方，整体而言民营经济的活跃度显然存在差距，造成了北方产业园的招商营运有些不温不火。
2.教育研发雄厚之地
大专院校多、科研机构多且实力不俗，这个城市的人才基础、研发基础与生俱来，产学研实力厚积薄发，使区域容易营造创新创业的氛围，发展新兴产业也就具有了先天基因，对产业园的集群发展显然是大大的利好。
没有教育、科研的底蕴，城市社会经济发展到一定阶段，不仅发展速度会降下来，区域上升的后劲与空间也会骤减。
我们都知道民营经济非常活跃、曾经叱咤风云的温州多年来以轻工产品加工生产为主导，但在高等教育和高新技术研发上不具优势，随着社会进步和科技发展，区域企业的产业层级、科技水平受到局限，发展势头放缓，昔日耀眼的光环也逐渐淡去。
3.产业链群集结之地
拥有了产业链，区域前景一片光明。如果城市已经聚集起比较完备的产业链，在这个城市就可以围绕原产业链继续建设产业基地，打造升级版的产业集群。
产业地产商在这样有着良好产业基础的区域投拓投资，成功的几率陡增，建设产业园区/新城的任务有二，一是紧紧围绕产业链，将全国乃至全球的顶尖产业资源整合到区域，形成“建链、补链、强链”的链式反应，进一步创新壮大区域首位产业；
二是跳出产业链，按照产城融合的思维/模式，全面推进产业、商业、物业“三位一体”、齐头并进，建成绿色可持续的产业社区、产业新城。
这两项任务相辅相成、不容割裂。
4.现代服务火热之地
“城市富不富，就看有没有服务”“要想富，互联网+服务”。
区域面临产业转型、经济亟待结构调整，除了高新技术产业外，现代服务业也逐渐成为热区与主流。
而“互联网+”给了服务业第二春。
现代服务业与高新技术产业、高端制造业及文化产业等诸多产业存在着既互为补充又互相融合的关系，对于产业生态系统的形成与完善起着催化剂的特殊作用。
就如工业4.0，制造业与互联网、物联网可以实现深度整合，大大推进产业进步。
中国一线城市、发达城市现代服务业的快速发展做出了良好示范。
一个不争的事实是：现代服务业乃楼宇经济的重要支撑体，现代服务业企业是去化园区办公楼的重要构成客群。
5.政商服务亲民之地
吉林电视台公共新闻频道曾经曝光了吉林市政务大厅工作人员懒政事件，让人唏嘘不已。
如此的营商环境怎能引来金凤凰？
长此以往，何谈振兴东北？
如今，各级政府都在进步，服务型政府蔚然成风，如果还停留在上世纪的官本位意识里，只能被时代抛弃。
产业园区、产业地产可以称是与区域政府同呼吸、共命运的一项事业，感受不到政府的亲民与服务意识，产业地产商是不会轻易砸钱投资的。
当然，也有另一种状况，政府官员向产业地产商献殷勤，让产业地产商感觉俨然成了上帝。
请产业地产商加以小心、谨慎决策，好区块的政府肯定是张弛有度的，过度的殷勤表现往往其后放着一个“笼子”。
社会进步了，但并不是说JQK事件就绝迹了。
看好某个城市的潜力，但对该城市的几个地块拿不定主意，如果其中包含高新区、开发区的地块，那么就优选这样的地块。
在高新区、开发区做园中园，应该是一个相对稳妥的选择。
因为城市的高新区、开发区都是政府重资打造的产业新城，区域内的产业、商业一般都配置比较完善，行政管理与政务服务也比较到位，具有较好的发展基础，做其中的园中园，产业招商、产业集群、产业运营都相对省心省力、顺风顺水，颇有些站在他人肩膀上再攀高的意味。
二、实地考察看清区域的“真身”
在区域拓展的前期调研工作中应该特别重视实地考察工作，因为实地考察不只是区域信息数据的补充，更是对区域产业基础、市场环境、营商环境、商务环境等必要信息的最直接、最切身的感知，这类一手信息甚至比案头的研究分析更加重要。
在实地考察中，政府招商部门通常会接待并安排既定参观线路，而我们可以不走寻常路，不完全按照政府招商部门安排好的线路考察，而另辟蹊径去考察调研，或者在完成既定线路参观后，自由安排考察目标和考察时间，以获取真实全面的区块信息。
自行考察不是漫无目的、信手拈来，而是要事先策划，最好做出《区块实地调研评价表》，按计划行事。
笔者及园区操盘团队在区域拓展考察调研中曾经归纳了数十个实情调研、微服私访的具体问题，涉及产业环境、商业配套、建筑物业、社区保障、交通配套、政商服务、入驻企业（经营）状况等具体问题，有些问题看似简单，却暗含了诸多细节。
例如“区域地块共享单车配置使用情况”表面体现了区块交通配套状况（周边没有交通枢纽，共享单车的需求就少），其后还隐含了地块发展成熟程度、区域企业从业人员的数量与构成、周边商业与住宅公寓的配套情况（附近没有综合配套，对共享单车的需求就少）等问题。
参与区块现场考察的人员对直接获取的信息打分评判，就可以初步判别一个区块的经济发展、社区发展和地块成熟度等基本情况；
一旦确定投资该地块，也能对未来园区的定位（层级、产业、规模、各类建筑物业配比等）有一个基础判断。
《区块实地调研评价表》与《园区土地投拓评估表》相互补充，以避免落入那些地方“亮瞎眼”的经济数据之“坑”，如图21-2所示。
除了做好上述调研评估外，如果能够实地走访区块内已建园区及入园企业，听企业现身说法，那就更理想了。
通过现场访谈，深入了解已建园区招商运营情况，入园企业的生产经营、享受扶植政策与综合服务的情况等，做到知己知彼，以利投拓决策。
图21-2 产业地产商识别区域投资的陷阱
“拨开迷雾看真身，挑开杂草避陷阱。”
面对以GDP为代表的城市经济数据怪象及纷繁芜杂的各类障眼法，产业地产区块投拓投资，如果不能慧眼识“坑”，那就“杯具”了。