东风夜放花千树，更吹落，星如雨。
如今，地产商纷纷转型建产城，产业商纷纷拿地做园区，更别提政府开发区一区多园，大学科技园异地拓展，产业地产行业正可谓千企聚会、万商云集。
产业地产这片海由蓝变红，大家拥挤在红海中谁能提早上岸，谁能在沙滩尽情享受海风阳光，这比拼的是战略眼光与综合实力。
产业地产业内千亿帝国的地产大牌与差钱少人的园区小牌同场竞技，小体格的小牌对决大块头的大牌，这样的对决故事每天都在各地城市上演，它值得我们聚焦关注、深入分析。
一、小牌的“三拼三不拼”
所谓狭路相逢勇者胜，并不适用于产业地产，小牌对决大牌，只可智取，不可力敌。
中小产业地产商/园区运营商做到“三拼三不拼”，不失为明智之举。
这“三拼”是拼园区品质、拼园区特色、拼园区耐力。
拼园区品质
什么构成园区品质，无外乎园区的硬件建设与软性管理。
硬件建设涉及园区规划设计的前瞻性与合理性、区位交通的便利性、载体空间及配套标准的适用性、设施设备的性能质量、建筑品质与环境装饰等。
软性管理方面涉及园区物业管理、商业配套服务、产业运营服务，等等。此外，智慧园区则兼容了园区的硬件设施与软性管理。
园区品质是行业竞争中最基础与最硬核之处，需要一定创新，更依靠匠心打造，也需要事业情怀的支撑。
2.拼园区特色
如果说评价园区品质会有多个固化指标，甚至说是对匠心的评鉴，那么园区特色是相对宽泛和灵活的，是对“创心”的评鉴。
拼园区特色就要突出园区的差异化或者独特调性。
这个差异化与独特调性可能是园区建设应用了新技术、园区营运采用了新模式、园区招商推出了新政策、园区服务实施了新举措；
也可能是园区建筑产品类型独具特色、建筑环境怡人诱人、产业集群效应显著、公共平台夯实落地、运营服务持之以恒、创业投资孵化获益。
园区的特色有时候是十分明显的，一看便知、一听便响，但有的特色需要挖掘、包装和持续地宣传推广，并从园区的亮点逐渐形成园区品牌的组成部分，特色多了、亮点多了，园区品牌资源树越繁茂，园区品牌越强势。
其实，园区品牌打造就是口碑营造的过程，通常说“口碑口碑，三口成品；好口碑多了，品牌就出来了”。
以园区特色为基底打造的园区品牌，是差异化品牌、专业化品牌，业界及目标群体（企业、政府及相关客群）寻找的就是“众里寻他千百度，蓦然回首，那人却在灯火阑珊处”的感觉。
深圳星河World几年间一手营造文化氛围，一手推进产业运营，项目成了复合功能的产商副中心，商业、产业、文化融为一体，品牌迅速铸成并成为了业界亮点。
东莞松湖智谷看上去很美的大厦却是生产加工厂房，工业上楼成了园区最大的特色与卖点。
3.拼经营耐力
高周转、快回报是地产界挥不去的经营原则，以碧桂园、万科、融创为代表的地产诸强把此追求经营到极致。
但高周转、快回报恰恰与园区的基础营建逻辑不相吻合，相对而言，产业园区是个慢工细活，偏向长线与“慢钱”业务。
笔者在与碧桂园、万科等企业的沟通中了解到，他们想做产业地产业务，也投入了相当财力、人力与精力，但在经营理念、业务逻辑与营运管控上，仍然脱不开传统地产架构的禁锢束缚，高周转、快回报的系列指标像一把利剑始终悬压在头顶，让产业地产业务一直处于徘徊、摇摆之中。
与大牌相比，中小产业地产商虽然也看重高周转、快回报，但没有那么极端，尤其是中小产业地产商必须做好一个或几个单体园区项目，才可能在区域和行业立足，所以需要在实现高周转、快回报和打造精品园区之间寻求平衡。
基于此，这些小牌级别的中小产业地产商必须保持耐性，拼耐力、拼定性、拼长期向好经营，方能在与大牌的对决中寻得发展空间、保有胜机。
静下来、稳下来，积蓄能量、伺机爆发。而“三不拼”指的是什么呢？
中小产业地产商/园区运营商与行业大牌不拼资源、不拼规模、不拼地块即是务实之举。
不拼资源
我们都清楚大牌企业、大型园区往往在产业资源上具有优势，无论是早先拥有的资源还是后期整合的资源，这就是“大牌”先天具备的人脉、资本、品牌优势的集中体现。
伴随恒大电动汽车面世并以此在各地拓展新能源汽车产业基地（园区），2019年11月，恒大在广州召开新能源汽车全球战略合作伙伴高层峰会。
峰会云集了来自德国、英国、法国、奥地利、意大利、西班牙、日本、韩国、美国等国家的206家汽车产业龙头企业，包括13家世界500强企业，广州市市长、中国工程院院士也亲自前来为峰会助威支持，会议规模之大、规格之高、影响之广，堪称世界汽车发展史上前所未有的史诗级“聚会”，如图13-1所示。
图13-1 恒大新能源汽车全球战略合作伙伴峰会主席台合影场景
碧桂园2016年千亿元科技小镇战略开篇启动就集聚思科、富士康等全球产业大牌和清华大学等顶尖高校，创新工场的缔造者李开复博士也前来助威，这不是每家产业地产商都能搞定的。
随着人工智能产业的快速发展，风口浪尖上的机器人产业的龙头新松机器人公司凭借自身的产业IP，实施产业资源拓展战略，让新松机器人产业园迅速在各地开花结果。
中小产业地产商没有那么大的综合实力与光晕效应，不大可能吸引和拥揽一批顶尖“政产学研资”的资源在身边，寻觅对等的资源合作，将资源整合做得更务实、更扎实，待自身实力与品牌逐渐成长，能够与行业大牌比拼之时，再吸引、整合一批高端的“政产学研资”资源，展开更高阶的行业竞争。
2.不拼规模
招商蛇口“前港、中区、后城”模式可以再造一个城市，华夏幸福的每个产城项目都在数十平方公里以上，碧桂园一出手就要千亿元打造全国上百个科技小镇，联东U谷已在全国建设200多个园区……
规模即体量（整体规模与园区单品体量）。
产业地产建设讲究分量、体量和流量，体量不够，单个项目的分量要足、含金量高，要有吸引眼球的USP（有长效USP、短效的昙花一现）。
分量足了，也可以引人关注、吸引流量。
3.不拼地块
产业地产商都想进驻好区域、拿到好地块，同为产业地产商，小牌在与大牌同场竞争时，很难占得先机，难以抢得发达城市的优质地块、理想地块。
小牌在与大牌的地域竞争中，拿地策略可以不同，面对存在竞争关系的大牌，你在一线城市，我在二线城市，你在二线城市，我在三线城市；
同在一个城市竞拼，你在一类中心地块，我在二类次级地块。
小牌拿取的地块不如大牌，就输在起跑线了吗？
地块好当然好，但地块不如意，并不等于没有希望。
就像木雕艺术家可以把烂树根、破树枝雕成一件极致艺术作品一样，只要我们心中有创意、手上有技能，就可以变废为宝、化腐朽为神奇。
具体到产业地产、产业园区，根据区域和地块调整园区产品策略，在产业新城、工业园、科技园、文创园等产品类型中选取相应产品或产品组合，针对原本不甚理想的地块，规划建设符合区域产业基础、满足企业生产需求的园区产品，产业定位也要因地而变。
比如研发办公混合标准厂房；
将科技+文创园打造成低密度的“5O”研创园；
结合当地原有产业，在推进产业提升的基础上搞产业集群等，并通过适宜的运营服务赋能企业、赋能园区。
其实，不拼地块是被迫之举、是相对而言的。
在与大牌同城竞地时，借助广泛资源抢得好地块也不是不可能的，只是几率较小。
如果先期小牌曾经打造过标杆园区或具备强大产业IP，那么在与大牌同城竞地时，也是可以小露锋芒的。
当然，现实中产业地产小牌与大牌有可能同时拿到同一区位的邻近地块，此时，差异化战略中的拼特色、拼品质，就是小牌赖以竞争制胜的法宝。
二、产业园区，以小博大的智慧
以小博大，需要以智取胜、以巧制胜。
上面分析叙述的“三拼三不拼”实际上采取的是一种基于回避策略的差异化竞争战略，强调市场细分、强调特色鲜明、强调功能复合。
韬光养晦、赛马机制与剑走偏锋是相对弱势的产业地产小牌竞争准则的关键词。
韬光养晦：中小产业地产商在与行业大牌同场竞技时，尽量避免正面开战，采取迂回策略，遵循“认真做好第一个”“回避增量做存量”“高调低调相转换”的基本原则。
√“认真做好第一个”是必须把自己的第一个园区做成功、做出彩，甚至做成标杆园区。
有了成功的第一个园区，模式、经验、人才、品牌、资金都奠定了良好基础，在市场竞争中再去做第二个、第三个，愈加顺风顺水，而且慕名前来的合作方平添了各种可能。
√“回避增量做存量”是很多中小产业地产商的经营之道，围绕存量地产、城市更新，把老厂房、老街区改造为文创园、研创园和创业社区，在一二线城市中颇为多见。
这当中尽管有少数龙头地产商的作品，但数量、品质及复制状况还是以中小产业地产商（包括复合运营商）为主导。
大牌做增量、大投资、重开发，小牌做存量、小投资、重运营。向复合经营要效益，靠深度运营走长远。
√“高调低调相转换”强调中小产业地产商在市场竞争中不要过早地暴露自己的创意之处、创新之举，以及尚未成熟的经营特色，以免被同行、大牌获悉后迅速效仿复制并反超；
另外，也是避免被人找到毛病、曝光问题，反制自己。当优势养成、强项铸成后，可以高调地对外宣传造势，并依靠优势、强项，大力开拓、积极竞争。
赛马机制：我们都知晓田忌赛马的故事，产业地产小牌与大牌的对决可以借鉴田忌赛马的策略。
小牌尽可能把自己的长板放长、强项加强，在市场竞争中懂得藏拙于巧，利用赛马机制突出自己的优势、特色，拿强项与大牌的弱项比拼并对外造势。
小牌的优势特色可能是大牌尚未关注和整合的具体事务、细节之处，这些优势特色在于发现、挖掘乃至包装。
剑走偏锋：笔者在《产业园区/产业地产规划、招商、运营实战》一书中曾经说过：把产业地产做得不像地产了，你的营运模式就该出炉了。
不走寻常路，独具匠心、另辟蹊径、出奇制胜。
小牌与大牌的对决，基于差异化战略，做好园区品质化构建与园区专业化经营，此为产业地产小牌的竞争之道、生存之本。
产业地产业界，小牌对决大牌的竞争故事每天都在上演，或残酷、或惊诧、或精彩。
以小搏大、四两拨千斤，就必须找到支点，这个支点就是差异化战略。