文章来源《产业园区/产业地产》
众所周知，在社会经济文化中，每当改革发展的劲风吹过，总会打破一些旧有事物、旧有秩序，催生新兴事物、新兴模式的诞生。
近十年产业地产行业的风口，从产业新城、总部基地到特色小镇、联合办公等，每一个风口期，都会有相应的产业地产商露出尖角乃至崛起，比如定位城市运营商的华夏幸福、专攻总部基地的ABP公司、主打特色小镇的蓝城集团、联合办公的独角兽优客工场……
行业新秀、新领军者的崛起，让非风口中的一些老牌行业领军者光环淡去甚至呈现萎靡状态。
风口是新陈代谢、是改朝换代，抓住了风口可以乘势而上。
每一次风口中涌现的佼佼者在春风得意的兴奋中还必须保持警醒，一次风口的胜利崛起不代表永远红旗飘飘，追求组织与产品的持续创新与创意的态势，让自己在未来的竞争中保有特色与优势，此乃经营之本。
历经风浪坚守行业潮头，不仅时刻准备在下一个风口到来时不被刮倒、不被抛弃，而且紧紧抓住风口，一起呼啸、风驰前行。
风口总会有，按照社会经济发展趋势和产业地产经营状况，笔者认为今后一定时期内产业地产业界还将刮起阵阵劲风，这些火烈之风应该包括：
产地融合联姻风、园区文旅协同风、存量园区经营风等。
一、产地融合联姻风
政府主导的风口不好预测，站在市场的角度预判行业未来，可以预想到产地融合联姻风将风生水起。
在地产大发展和多元化经营的趋势下，产业与地产对向融入，产业方与地产商的合作不再停留在用地和使用园区楼宇的基准层面，双方合作将更加深入和全面，产业方与地产商彼此参股或者出资共同组建园区投资公司、产业地产公司甚至科技公司，才是追求价值最大化、经营多元化、资本扩张化的上佳途径与模式。
其实，产地融合联姻风早已显现，如TCL与招商蛇口、启迪控股与协信地产、康佳与华侨城、中集与碧桂园、中国电子与光谷联合等，一方主做产业，一方主做地产，两方“喜结连理”，达成长线业务与短线业务的拼接，慢钱与快钱的补合，双方原有的产业园区业务也会实现扩张和补强，如图2-1所示。
产地融合联姻风是产业方与地产商的资源互补与优势互补，好比异性相吸、两情相悦、各取所需。
而碧桂园全资投资机器人公司、恒大倾力投入新能源汽车产业，将产地融合的模式极致放大，具有代表性。
图2-1 TCL与招商蛇口合建示范园区TCL国际E城
随着产业地产行业竞争加剧，产业与地产合体联姻的趋势会愈加显现，产地融合联姻风也夹杂着产业地产并购风、园区运营并入风，例如启迪协信投资并购恒生科技园、华夏幸福入股火炬孵化等。
风风火火、轰轰烈烈，这风火背后自有奥妙，归根结底是针对稀缺资源的整合与占取以及对运营短板的补强。
资源即产业资源和土地资源，这是产业地产、产业园区的生命线，不能有效地整合产业资源和土地资源，就无法占据行业竞争的有利位置，无法持续推进产业地产业务，甚至被行业所抛弃。
借助产地融合联姻风，产业方获取了稀缺的土地资源及日后的园区物业资产，地产商获取了难得的产业资源、产业IP，能够借此拓展更多的土地和赚取地产赢利，甚至投资进入非地产板块的产业领域以寻求多元化发展，彼此间双赢共进。
二、园区文旅协同风
眼下特色小镇的风口渐缓，但特色小镇基于“生产、生活、生态”三生原则建设乡野产业小镇的理念模式值得产业地产商认真对标研究。
各方面的迹象显示，以产业集群为诉求的文创地产、科技地产与以民生文化为诉求的文旅地产正在相互借鉴和彼此融合，园区文旅协同风将临风而起。
文旅地产的终端泛客群为社会大众，它需要聚集文化元素、打造文化调性、突出文化卖点，“生活与生态”的元素在文旅项目上聚集和体现得十分突出，文旅项目自带文娱性和休闲性，更加讲求“吃喝玩乐”，但不同文旅项目的文化调性不同、消费定位不同、产品构成不同。
文创园、科技园的终端用户是相关产业企业，园区营建是让企业人、职场人集聚进驻园区，从事办公、研发和生产作业，它的核心功能是产业集群和产业经营。
园区的本质属性在“生产”，无论是科技园、文创园还是工业园、物流园，这一点毋庸置疑。
可是，随着产城融合理念和产业生态理念的倡导践行和园区演变发展的现实之需，“生活与生态”逐渐成为产业园区需要引入的要素和达成的营建条件。
一个没有便捷生活、没有绿色生态的园区逐渐会被社会所忽视至淘汰。
有生活、有生态很大程度上是让园区从满足园区人基本的食住行及商务需求到逐渐达成身心的放松休养，追求高效工作与安心生活的双重境界。
产业园区借鉴文旅地产的营运理念和特定方式，从营建具备商业配套和文化配套的园区，到努力营造园区的文化氛围与场所精神，因循“产业园区+文化社区”的模式打造新型生态园区，这已成为天津智慧山科技文创产业基地、深圳星河WORLD等一些标杆园区率先探索尝试的途径与模式，如图2-2所示。
（有关多元融合的内容请参见《产业园区/产业地产规划、招商、运营实战》一书中的《科技园，科技不是唯一》一文）
顺应时代发展，文旅地产需要汲取地方文化给养并运用先进科技手段，赋予文旅项目丰富多彩的内涵和别具一格的外在形象。
以往科技公司和文化公司多是文旅项目的配套服务商，助力文旅项目达成形式与内容的完美统一。
产城融合、科技与文化融合、商业与文化融合的跨界发展趋势，让提供科技体验与文化体验功能的科技公司、文化公司在助力文旅项目建设经营的同时，一不留神也成了文旅项目中的一抹亮色，如图2-3所示。
图2-2 天津智慧山科技文创基地的特色山丘广场
图2-3 杭州梦想小镇集创业基地与文旅观光于一体
伴随园区文旅协同风，以产业园区、特色产业小镇为代表的产业地产（狭义）与文旅地产绑定的日趋紧密，“产业+旅游”成了一种时尚趋势，“科技体验+文化感受+身心休养”的营建理念让“文创园+城市文旅”“农业园+乡间文旅”“工业园+工业旅游”变得越来越普及和热络。
三、存量园区经营风
房地产存量市场正加速来临。地产行业从增量时代向存量时代的转变，使得楼宇从传统钢筋水泥的实体空间，转变成为研发办公、灵活居住、商务娱乐等场景下提供服务的载体—复合经营的新空间。
而消费行为的改变升级和技术的快速变革，为新空间创造了无限可能与探索机会。与此同时，早已蓝海变红海的产业地产行业，有诸多产业园区由于各种原因招商不力、经营不佳，前途未卜，正在寻求新的生机。
基于这样的形势，存量园区的经营更加重要和紧迫。
存量时代下头部房企均十分重视存量资产的布局，多数都成立了商管部门或产投部门来管理旗下存量物业或拓展市场上闲置存量物业，力求通过布局存量资产获取长期稳定的收入，让营收结构也更加多元。
截至2019年上半年，TOP 30强上市房企均不同程度地布局存量物业。具体来看，除了购物中心、写字楼、酒店等商业物业最受房企青睐外，长租公寓或服务式社区公寓也颇受房企欢迎，而房企对文旅、康养、产业园、物流商贸等产业型物业也均有所布局；
且伴随商业物业经营难度的增加，各大房企在产业型物业布局的力度与规模也在增加。
说到存量物业、存量地产，自然离不开城市更新。城市更新是地产存量时代的选择。
深圳、北京、上海、广州等一线城市和二线发达城市的城市更新业务如火如荼，很多城市趋于破旧的存量物业经过改造更新后，摇身一变成了光鲜亮丽的文创园、研创园等灵动办公和创意商务的聚集区，北京798、北京朗园、上海M50、上海德必、广州TIT、成都太古里、武汉汉阳造等众多存量物业改建的园区都成了区域的一道风景线。
同样利用存量物业打造创业社区、青年社区的优客工场、氪空间、苏河汇、YOU+国际青年社区等也掀起了一股小型存量物业的复合经营潮。
城市更新项目的前期投入较多、产出期较长，所以投资方/运营方本身的规模和综合实力非常重要，同时需要有强大的产品设计能力、资源整合能力、内容运营能力。
能够纯熟把控城市更新业务者，多数都是复合的地产商和园区运营商。在城市更新中被称为“旧改之王”的佳兆业，在文体、科技、金融等各个领域都大力拓展，充分整合社会资源与产业资源。
而且城市更新业务通常具有很强的地方属性，需要了解本地文化、尊重当地生活方式，并具有非常广泛的地区公共关系。
各地也不乏头部房企打造城市中心型园区的案例，例如招商蛇口的深圳南山意库、万科的上海哥伦比亚公园、金地的深圳威新科技园等。
除了以上的风口，笔者预判还将出现飞地建设拓展风、专业园区打造风、园区复合运营风、轻重资产结合风、智慧园区建设风等。
产业园区/产业地产风口频频，临风而上、抓住风口，把握动向与机遇，成为阶段周期的风中舞者。
而在风口经历无限风光之后，必须洞洞惺惺，理性认知、基础夯实、自我强壮，无论是否身处下一个风口，孜求健康前行、持续发展，方可为业界真正佼佼者。