文章来源《产业园区》
进入2020这个双20年代，各行各业都更加注重运营以及运营得品质。
产业地产与产业园区寻求突破季，同样把眼球聚焦在园区运营服务上，希冀通过复合的运营服务，弥补相对单一的地产经营，形成良好的“长线对接短线、慢钱补贴快钱”的互补叠加效应。
笔者与诸多尝试过园区运营服务的同行们交流多多，也一致共识：园区通过开展一定的运营服务，收获颇丰，不仅探行了园区营建模式和内生经营，还获得了园区品牌效应和招商绩效。
因此，笔者多年来一直倡导“园区招商运营一体化”，强调园区运营服务的重要性，鼓励园区操盘者们积极推进园区复合运营。
一、园区产业运营服务渐成主旋律
时下，业界专家为运营鼓与呼，园区老总为运营急而想，一时间运营服务如彩云般缭绕于各个园区之上，“祥云围绛阙，瑞气绕琼楼”。
开明的产业地产开发商、运营商都围绕园区运营做文章，祭出了或实或虚、亦重亦轻的自家招法。
这样一来，似乎有点名声的园区如果不做点高大上的运营，根本就不入流。
一些为数不多却具有示范效应的园区智慧管理、产业投资、产业链搭接服务等园区运营案例在业内广泛传播，到访项目考察交流者、学习者络绎不绝。
而就行业整体而言，产业地产运营服务的现实情况如何？
是笃定未来后的一路高歌，还是无限风光后的一地鸡毛？
其实，我们都有感知，目前的园区运营既非那么出神入化，也非那么黯然神伤，园区运营尚在奔跑的路上。
“物业、商业和产业一个都不能少”（参见《产业园区/产业地产的规划、招商、运营实战》一书中的《物业、商业、产业，一个不能少——园区运营三业并举》），园区运营涉及物业经营管理、商业配套经营和产业运营服务三大运营内容，三项运营服务相辅相成、缺一不可，其中物业经营管理是基础性的运营服务，让企业有个“安稳之家”；
商业配套经营是保障性的运营服务，让企业有个“舒适之家”；产业运营服务是驱动性的运营服务，为企业赋能，让企业有个“发展之家”，说得更宏观一些，产业运营是区域产业集群、产业升级发展的核心动能所在，如图25-1所示。
图25-1 园区作为企业之家的运营服务层级
园区企业无论规模大小、无论行业归属、无论知名度高低，它们在物业经营管理上的需求都具有一致性；
园区企业在商业配套经营上的需求也体现出一致性的特点，比如对餐饮的需求、交通出行的需求、便利购买的需求、会议设施的需求等。
因此，园区在物业和商业两大内容的经营上，基于需求的一致性，运营服务也具有较强的一致性，也就能够实施规模性经营。
但园区产业运营服务另当别论，因为企业的行业属性不一致、企业成长阶段不一致、企业的经营水准不一致，一系列的不一致性，决定了产业运营不可能像物业和商业那般提供一致性的运营服务内容。
譬如说，大企业和小企业的经营管理战略不一样，生产型企业和办公型企业的作业方式和融资方式不一样，科技企业和文创企业的商业模式不一样，园区在提供产业运营服务时，若想达成切实效果，就要针对目标客群展开个性化、专属性的运营服务。
如果我们不想囫囵吞枣地做表面文章，那么必须论证清晰三个关键问题：园区产业运营服务“为谁服务”“提供什么服务”“怎样开展服务”。
只有搞清楚这三个问题，我们才可能做好园区运营服务，真正做到园区各方共赢共进。
二、为谁服务
园区定位存在差别，我们暂且抛开行业属性，重点探讨企业的成长属性。企业成长分为不同发展阶段，通常分为投入期、成长期、成熟期及衰退期。
当一家企业不差人、不差名时，它需要园区为它提供服务吗？这是一个非常现实的问题。
众所周知，不差人、不差名的企业通常是规模企业、品牌企业，这些企业好比“白富美”，身旁一众追随者，被鲜花、赞美、宠爱所包围。
白富美式的企业，小日子一般过得不错，企业从内部管理调度到外部资源整合都没有问题。
园区管理者想为这样的企业提供运营服务，除了基本的物业管理和商业配套服务外，在产业运营服务层面，还真可能插不上手脚。
可以说，规模企业、品牌企业依靠自身能力足以获得各类经营服务信息与资源，享有超多服务机会，往往对中间商居间帮忙的需求度比较低。
按照上述分析，规模企业、品牌企业或者说大企业不是园区运营服务的重点对象，那么，园区运营服务的对象应该定位在中小企业。
道理也简单，中小企业的人财物、信息等综合资源有限，企业的社会影响力低，想发展就要获得更多的商业信息、低成本乃至免费的中间服务。
园区站在政府、中介机构与中小企业之间居间协调组织，中小企业由此获得了在园区外很难获得的复合运营服务，自然其乐融融，这对各方都是利好。
相对于北方而言，长三角区域中小企业多、民营企业发展态势好，区域的服务意识强烈，营商服务氛围浓厚，很多园区都力推产业运营服务，以服务促招商，以服务带经营。
但园区产业运营服务同样遇到了问题，开展得并非顺风顺水。
梁先生三十七八岁的年龄，是江浙一带一家知名科技园区的运营负责人，从园区招商转为园区运营，虽称不上行业老手，但也足够资深，他坦言：“我们自打建园区，就很看重园区综合运营服务，招商和运营两条线并进，帮助中小企业创业成长是我们的工作重点。
努力服务这么多年来，为进驻企业和政府做了不少工作，可效果一般。在运营服务中确实感受到大企业用不着你服务，不愿跟你玩；
而小企业的确需要服务，我们帮来帮去，热闹又辛苦，可这些小企业扶不起的阿斗太多，到头来它们也没活成啥样。
我们除了从政府那里获得一些运营补贴外，很多时候也是白忙活。”
“大企业攀不上，小企业促不成”，这或许是园区产业运营服务的无奈之处。
平静一下心绪，审视园区产业运营服务，我们在厘清园区运营服务的主要对象之前，必须清晰园区产业运营服务的目的与作用，目的与作用明确了，园区服务的客群也就搞定了。
笔者在《产业园区/产业地产的规划、招商、运营实战》一书的《园区公共服务，忽悠没出路》一文中曾经阐述了园区运营服务的主要作用，包括：改善园区创业环境、助推入园企业发展，树立园区品牌形象、利于园区招商集群，创建园区运营模式、培养园区运营人才。
简明归纳，园区产业运营服务既要帮促入园企业发展，也要推进园区自身经营。
那么，园区确定的重点服务客群就应该满足“外促企业，内促自身”的目标，基于这一目标考虑，园区的重点服务企业应该具备以下五个条件。
1.有较大成长潜力的企业
通过与企业老板及核心管理层的接触，以及对其产品与服务、技术、商业模式、经营能力的全面了解，判断企业的成长性高低。
把人力、精力、财力投入到成长性高的企业，企业成长壮大了，对园区、对社会都是共赢的好事情。
2.有强烈合作意愿的企业
企业认同园区的经营理念与运营模式，对园区搭建的公共服务平台颇为感兴趣，乐于参加园区运营服务活动，这就是理念相同、惺惺相惜，双方存在着良好的合作前景。
没有这般合作意愿与认知基础的企业，不是园区运营服务的重点。
3.有宣传造势机会的企业
园区通过搭建公共服务平台，推进产业运营服务，同时获取品牌效应和招商绩效。
如果某些入园企业有良好的新闻传播效应，我们在提供运营服务的同时，策划、制造新闻由头和招商、营销卖点，有利推动园区的产业招商和房产去化。这是在商言商，毋庸置疑。
4.有产业链带动性的企业
产业龙头固然好，但龙头企业必定是少数，且未必积极参与园区运营服务。
只要企业在产业链群中具有一定的带动性，就是园区运营服务的重点目标企业，因为这样的企业一旦享受了园区的服务并达成了良好口碑，就会带来传播效应和招商运营的连锁效应。
5.有投资入股可能的企业
如果企业成长性好，且有可能引入园区运营商成为其股东以共同推进事业，这样的商业机会不容错过。
创业投资与产业投资是园区产业运营的重大方向和长远模式，有投资入股可能的园区企业是园区运营服务的重点目标企业。
具备以上五个条件的园区企业是产业运营服务工作的重点对象，这当中企业可能是多个条件兼备，也可能是只具备其中单一条件。
当然，条件兼备者更是重中之重的服务目标。
三、提供什么服务
园区公共服务平台六大类十八项服务是笔者在前部书中总结的产业运营服务的具体服务项目，这是六七年前总结的内容，虽然社会经济及产业园区领域发展迅猛，园区运营服务内容不断延展和丰富，但这些基本内容依然不变。
前书中将这些服务内容按照基础型服务、引导型服务和发展型服务予以划分，这是基于园区运营服务的层级与难度来划分的。
如果站在客户需求的角度，秉持为目标客群提供适宜服务的思路，我们大体可以将园区产业运营服务归结为“趋于广泛参与型的运营服务”和“趋于深度合作型的运营服务”，其实，这也是基于园区企业同园区保持互动关系的深度（运营服务业务合作的营利性）来考量的，如图25-2所示。
图25-2 园区产业运营服务类型图
广泛参与型的运营服务
该类型服务是园区提供偏于普通版/普及性的产业运营服务内容，这类运营服务并不完全针对哪类企业，园区企业皆可参与享有，运营服务的目的在于给予企业一定的服务感受体验，但这类运营服务的深度与效果并不完全能够保障。
通俗地说，广泛参与型运营服务好比让大家都有一辆代步的汽车开，但对车的品质、驾乘感受及档次形象，不要有过多的奢求。
2.深度合作型的运营服务
该类服务是园区提供偏于高级版/针对性的产业运营服务内容，并不适合园区所有企业，而是针对园区的重点客户（符合前节中五个条件）开展的个性化服务，追求运营服务的深度与实际效果，并希冀通过服务，在满足客户、加速客户发展的同时，园区达成长远经营上的投入产出回报。
对于如上运营服务，园区单靠自身势单力薄，必须整合社会资源、借助中介服务机构共同拓展，这就归到怎样开展产业运营服务的问题，让我们接下来继续分析探讨。
四、怎样开展服务
推进园区产业运营服务实质上就是搭建园区公共服务平台及开展服务项目，在笔者的前部书中已经重点探讨了公共服务平台的搭建思路与方法，此处不再赘言。
需要强调的是建设公共服务平台的效益问题，因为公共服务平台应该是社会效益与经济效益兼顾，园区公共平台的产业运营服务项目应该逐渐从公益性走向适度经营性和合理赢利。
而且产业运营服务是构建、完善产业地产经营模式的核心内容，是产业地产商实施内生经营发展的必由之路。
园区公共服务平台建设无外乎自行搭台、联合搭台和借人之台三种方式。
1.自行搭台——自主推进运营服务须注重回报
园区自行搭建公共服务平台并开展运营服务，是以自我组建专业运营服务团队为主导，这对团队人员的专业素养要求很高，而且这个平台、这个团队通常是开展某一项或个别项目的运营服务，不可能涉猎所有，现实中也不存在那么全面的通才和无所不能的运营服务团队。
既然投入较多的人力、精力、财力开展产业运营服务，就要寻求相应的投资回报与产出效应，不可能长期不计成本。
所以，基于长期经营战略，针对园区企业构成和重点客户的需求，开展针对性、营利性的运营服务是根本，这样才具有获取投入与产出的基础及可行性。
上海张江高科多年来拓展园区产业运营模式，从一个单纯的产业地产“房东”角色，向“科技地产+产业投资”逐渐转型，通过十余年的创业投资、产业投资，成就了张江高科的“房东+股东”模式。
同时，以股东身份吸引区外企业进入张江，实现“股东引房东”。
几年前，华夏幸福在产发集团的统领之下，筹划大产业运营服务体系，相继投资设立了定位于全球孵化的太库孵化器，并购了苏州火炬孵化管理公司，以推进从长三角到全国的创业孵化业务和园区运营业务，其产品与服务定位及业务区域定位颇具特色。
“圆才”是苏州工业园区人力资源开发有限公司旗下专业的市场化人力资源服务品牌，提供集市场招聘、网络招聘、猎头招聘、人才派遣、人事代理、人才培训、人才测评、人力资源指数发布、人力资源管理咨询等在内的全方位专业人力资源服务。
依托国家级开发区的区域经济发展优势和十余年经营发展积累的良好口碑与资源，以及极富活力的高素质人力资源服务团队，“圆才”正赢得更多客户的信赖，并逐步形成立足苏州、覆盖长三角、辐射全国的服务网络。
2.联合搭台——引入中介服务须完善中介机制
产业运营服务中的很多内容都是知识复合、经验复合的专业性业务，搭建园区公共平台、开展运营服务完全依靠园区自身能力是不现实的，通常是园区自行搭台与联合搭台相互补充、相互支撑。
所谓联合搭台，就是园区与社会中介机构共同搭建公共服务平台，引入专业公司团队开展外包型、联合型的产业运营服务。
这是当下各个园区运营通常采用的方式。
既然园区敞开大门，引入外来机构进入园区开展运营服务，园区理应获得相应的平台经营回报，从中介服务机构的获利中分得一杯羹。
因此，构建完善园区的中介服务体系，摸索可行的中介经营服务方式，是十分必要而迫切的。
一些园区在探索尝试“中介服务机构阶段考核淘汰制”“中介公司入股式合作”等模式，推进联合搭台的产业运营服务，如图25-3所示。
3.借人之台——借助区域社会服务须强调效果
借助他人的平台为园区企业提供服务，这种运营服务方式大多诞生于社会化服务、市场化服务比较完善的区域，例如高新区（或自主创新区）、经开区和保税区（或自贸区），这些地区非传统行政区划，是基于产业而建设的产业功能区，天生自带产业集群性质和产业服务功能，在区域政府/管委会的协调推进下，巧借区域较为成熟的公共服务职能，让入园企业享受区域政府/管委会及外围专业团队提供的相对丰富且延展的运营服务，是颇为取巧的做法。
这一过程中，园区必须关注运营服务效果，选择性地参加区域产业运营活动，尽可能让企业有所收获，而不能只走过场、草草了之。园区要心中有数，这种运营服务的方式往往突出了园区社会效益，相对淡化了园区运营的经济效益。
毋庸置疑，无论是长远发展的需要还是短期市场竞争的需要，产业园区建设中都必须开展以产业运营为驱动的复合运营服务。
这当中，园区产业运营服务必须有的放矢、循迹而动，如果搞不清“运营什么”“服务于谁”这样的基础问题、关键问题，就盲目推进产业运营服务，那好似“驴唇对马嘴”，对不上点、做不到位、搞不定事，这样的运营没意义、没未来。
图25-3 中小企业服务集成商“猪八戒网”与园区达成合作