“救市” 地方政府比房企更着急

　　随着安徽铜陵发布《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，地方政府政策“松绑”的星星之火似乎开始燎原。今年以来，房地产市场持续低迷，部分区域量价齐跌。在新型城镇化潜力巨大、房地产市场仍有较大发展空间的背景下，楼市是否真到了需要政府“托市”的地步？
　　分析人士认为，一些地方政府打着市场化的旗号行松绑之实，这种倾向需要警惕。如果后续跟进城市动作过大，不排除有被叫停的可能。未来需推进产业协同发展、区域一体化，为房地产市场发展提供长久支撑。
多地限购松动
　在市场低迷，降价案例频现的背景下，部分中小城市地方政府酝酿“松绑”楼市调控。其中，温州、杭州、长沙和福建最先传出风声，但到目前为止，这些地区均未有明显的动作，反而是别的城市真正付诸行动。
　安徽铜陵市政府日前发布《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，强调首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%降低为20%，同时还在契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策。
　4月28日，南宁市房管局发文称，根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
　有市场传言称，为促进滨海新区楼市发展，滨海将实施差别化限购，只要滨海范围内无房即可在新区购房。同时，滨海新区还将推出共有产权模式购房政策，交一成首付就能买房。
　无锡政府也于此前发布文件称，自5月1日起，在无锡市购商品房(含二手房)达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。
　除安徽铜陵外，其余城市并未发布针对房地产市场的“红头文件”予以调整，从而避开“救市”嫌疑。如南宁的调整，是依据《关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》，有关天津的政策动向甚至未见文件，仅是市场传言。但业界普遍认为，一些楼市极度低迷的地方政府的确存有“救市”心态。
　值得注意的是，成都昨日发布了完善购房入户政策的通知。自6月1日起，成都市调整灾后重建的落户政策，规定最大变动为购房满90平米以上住房且缴纳社保满一年以上才能落户。虽然其收紧了落户条件，但仍有分析认为其将利好大户型房屋的销售。
　每逢市场低迷地方就出台政策，是我国房地产发展史上常见的一幕。上次出现类似的政府行为，还要追溯到2011年下半年。当时，在“新国八条”的影响下，房地产市场供需双双低迷，佛山、芜湖等地出手“救市”，但其“救市”行为最终被叫停。
资金链紧张加剧 房地产“洗牌”加速
　　社会融资成本上升叠加经济下行，市场对于房地产领域担忧升温，房地产企业多个融资渠道明显收窄，并出现销售不畅、资金回笼困难。在房地产市场进入调整期的背景下，房企过往拼规模、高杠杆的经营模式亟待做出调整。
　　上海易居房地产研究院的全国房企资金状况报告显示，2014年第一季度，房地产开发企业资金来源实现28731亿元，同比增幅由2013年的26.5%降至6.6%，增速比2013年全年回落19.9个百分点。其中，利用外资、其它资金同比分别下降33.9%、1.9%，国内贷款、自筹资金分别同比增长20.4%，9.6%。相比2013年全年，国内贷款、利用外资、自筹资金和其它资金的同比增速分别下降12.7个百分点、66.7个百分点、11.7个百分点和30.8个百分点。
　　为规避房地产市场风险，近来银行收紧房地产领域贷款，并将抗风险能力较弱的中小房企与大型房企区别对待。近期监管层更是要求银行做好不良贷款防控工作，要求银行应摸清重点区域、重点行业和重点客户的风险情况，加强形势研判，制定合理的不良贷款余额和比率年度“双控”目标。下半年乃至明年房地产企业获得银行贷款更为艰难，中小房企要做好过冬准备。
房企应加速跑量
　　近期，铜陵、南宁、天津滨海新区、杭州萧山区、无锡等地陆续给楼市“松绑”。专家表示，未来更多二三四线城市有可能跟进。
　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，从政策环境和宏观经济情况分析，部分城市放松政策，或者说适度“救市”被默许。今年政府工作报告中提出“针对不同城市情况分类调控”，也即所谓的“分类调控”、“双向调控”：楼市热的城市，实行紧缩式调控。而上述“松绑”的城市都属于楼市冷的城市。
　　这些地方政府出台的相关政策会在一定程度上促进楼市成交量的回升。从房地产开发企业角度来看，相关地区房企将抓住机会加速跑量，降低库存风险。
基金经理认为地产股买点尚未到来
　　近期各地楼市成交惨淡，房地产“泡沫破灭论”四起。在基金经理们的眼里，虽然有政策托底的可能，但基于此前经济快速发展、货币政策宽松带来的房地产“黄金十年”已走到尽头，在当前经济增速下滑的背景下，房地产正步入一个衰退的小周期中。只有出现明显的降价潮后，地产股或许才能看到买点。