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自20世纪70~80年代，广州市东山区开发的东湖新村等第一批商品房开始，中国商品房小区开启了住房商品化的帷幕！
时至今日，我们身边年代比较久远的商品房小区，基本是20世纪80年代建成，至今已有40余年！
眼看到了50年商品房的寿命周期，期满之后，是加固、改造、还是拆旧建新？
我们先区分一下房屋所有权跟土地使用权
根据《民法典》规定，居住用地的土地使用权期限为70年，到期自动续期（至于续期的是否需要缴纳费用，目前未明确）
房屋使用权期限为永久，
那么问题来了，居住建筑正常设计寿命是50年，50年期满后，房子如何处理？
根据《建筑结构可靠性设计统一标准》（GB50068）中规定，50年设计使用年限是指普通房屋最低设计基准期，指在正常使用和维护条件下，建筑结构无需大修即可完成预定功能的预期年限。
近期，住建部最新的文件“将2000年前建造的老旧小区纳入城市更新范围”，这项民生工程时间跨度可能需要5年、15年甚至更久才能基本完工。
我们自己住的老小区到了50年需要走哪些法定处置流程？
根据《城市危险房屋管理规定》，房屋达到使用年限后须由专业机构进行结构安全鉴定，鉴定周期后每隔一定的时间周期重复一次。
小区的业主委员会应会同物业部门，在房屋使用年前期满前，向主管部门申请评估鉴定，根据鉴定结果，将届满现存房屋划分为几个安全等级：
A/B级：可正常使用或仅需局部修缮
C级：需要加固
D级：限制使用或者拆除
2.达到A/B/C安全等级的建筑可以选择改造、修缮、加固等处理办法
要知道第一批建造的商品房多为砖混或者框架结构，国内外大量案例表明，商品房以钢筋混凝土为主要受力构建的建筑，在正常维护下寿命可达70~100年！
国内也已经出现通过修缮、或者加固后正常使用的住宅建筑，如：
北京胡同四合院（超百年房龄）经修缮后改造为文化空间
上海杨浦区某1950年代工人新村，通过碳纤维加固延续使用
那么改造的费用从哪里来？
毕竟小区的翻新也好、修缮加固也好都是一笔不小的费用！
根据《民法典》相关规定：“业主对建筑专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务”产权人应为第一责任人！
看到这里不要慌，上文已经提及了，国家计划将2000年以前建造的老旧小区纳入城市更新范围，如果被纳入的小区，根据各地政策应该会有一定的补贴！
当然后续可能还会出现捆绑社区商业的社会资本支持！
除了费用以外，改造过程仍有很多难题！
根据上文加装电梯为何总卡在“一楼反对”？住建部新政VS低层住户！投票来看，意见不统一也是小区改造的最大难题之一！
3.那么如果我们的房子鉴定结果是限制使用或者拆除怎么办？
根据各地政策引导可选择：
参与城市更新
申请产权调换、货币补偿
（价格参考周边房价，面积补偿比例根据每个地方有所不同）
满足规划要求下申请重新建造或者异地安置
（异地安置面积如按照原有产权面积，根据价格差补差价）
通过多种维度的解决方案，探索老改新的过渡办法！
综上，居住建筑满50年后，要根据建筑现存状态，按照相关流程进行申请评估，根据评估结果选择更适合自己的解决方案！房屋在使用期满后，不论是修缮、加固、还是翻新，都基于居民群体的安全底线及居住必要条件为前提！
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