不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物（判断属于动产还是不动产的关键，不在于使用的时候是移动状态还是固定不动的状态，而是移动后是否会引起性质、形状的改变）。
1.房屋租赁，属于最典型的不动产租赁。
2.物业企业收取的场地使用费，不同于物业管理费用，实质上还是在一段期间内，将土地使用权出租给其他单位，属于不动产租赁。
3.电梯间的广告收入，虽然电梯在使用期间在上下移动，但因为电梯通常作为定制化的大型设备，整体不可移动，移动后会引起性质形状的改变，故电梯间广告收入属于不动产租赁。
问：出租车作为载体的广告收入，属于不动产租赁么？
答：利用出租车、飞机、船舶等有形动产作为载体的广告收入，属于有形动产租赁的范畴
4. 租赁设备架，脚手架，是属于动产租赁。（虽然设备架使用期间是固定不动的，但是设备架是可拆卸的且拆卸后重新安装后可以正常使用，属于动产租赁）。
5. 其他常见的不动产租赁业务：利用附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等取得的广告收入，商场、超市出租柜台，菜市场出租摊位，车辆停放，高速公路、江河等闸口、桥梁通行服务费等。
（本文不动产租赁特指房屋租赁）
一、 一般纳税人
根据增值税法第十条规定，一般纳税人提供不动产租赁服务，适用9%的增值税税率。
特殊规定：一般纳税人提供不动产租赁服务，符合条件的，可以选择适用简易计税方法计算缴纳增值税。
1.自2026年1月1日至2027年12月31日，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的规定征收率计算缴纳增值税。
2. 自2026年1月1日至2027年12月31日，房地产开发企业中的增值税一般纳税人出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的规定征收率计算缴纳增值税。
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。房地产开发企业以围填海方式取得土地并开发的房地产项目，以围填海工程《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填海开工日期确定合同开工日期。
政策依据：《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号）第三条第（二）项
3. 自2026年1月1日起，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。
政策依据：《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号）第三条第（三）项、《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）
二、小规模纳税人
一般情况，出租不动产按3%征收率计算增值税。
个人出租住房：可选择简易计税方法，按3%征收率减按1.5%计算增值税。
注意事项：
一般纳税人选择简易计税方法后，36个月内不得变更。
具体适用税率需结合不动产取得时间、纳税人类型及实际业务情况确定，建议咨询当地税务机关或专业税务顾问确认。
A公司是一家住房租赁企业，登记为一般纳税人，已在A市住建局备案，向个人出租住房，不动产所在地与机构所在地为同一地市，2026年3月取得合同租金收入30000元，并存入银行；
分析：一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。
如若使用简易计税政策，则
不含税销售额=30000/（1+1.5%）=29556.65
应交增值税=29556.65*1.5%=443.35
减免税费=29556.65*3.5%=1034.48
应交附加税=443.35*7%/2=15.52
应交印花税=30000*0.1%/2=15（计税依据为合同签订金额）
应交房产税=29556.65*4%/2=591.13
会计分录：
①收到款项
借：银行存款 30000
贷：主营业务收入-服务收入 29556.65
应交税费-应交增值-销项税额 443.35
②计提税金：
借：税金及附加 621.65
贷：应交税费-应交城建税 15.52
应交税费-应交印花税 15
应交税费-应交房产税 591.13
