过去的2021年，围绕“房住不炒”的原则，政策频出，各城市房地产从2021年年初的“回暖”到最后的“寒冬”，“集中供地”等一系列政策的出现可谓让地产从业者如履薄冰。
关于集中供地的作用，数据团曾经写过一篇文章：
城市数据团，公众号：城市数据团“集中供地”新政发挥作用了吗？
文章里谈及了“集中供地”对房企的作用：拿地大概率亏损。而更多的楼市事实也似乎告诉我们，不拿地等于没饭吃。
“公司融资成本低，品牌影响大，在公司团队精干高效管理下，努力做到1%-2%的净利润水平。”
2022年一季度的集中供地已经过去，房地产土地市场表现怎么样呢？脉策科技长期服务房地产企业，对目前市场总结为两个方向：
1、城市间供地时间进一步重叠
2、房地产市场开始逐步回暖。
从供地节奏来看，刚刚过去的3月，22个试点集中供地城市中就有14个城市挂牌了今年首批地块，商品住宅用地共计299宗，总起价达到3575亿。尤其是3月最后一天4城同时公告，推地较去年更为密集。
这些试点城市，是各大区域房地产市场最活跃的城市，一年又仅有3-4次供地机会，不能轻易放弃。
而在自有资金要求的背景下，资金愈显金贵。房企仅能参与极少数地块，并且拿地容错空间正大幅缩减。如何在多个城市中快速筛选出区位属性优、利润空间较大的地块，是当前投资线面临的巨大难题。
3月挂牌城市，时间集中
城市供地时间重叠，意味着资金有限的房企无法在所有城市遍地拿地，必须拿有限的资金“攻占”自己拿得住的城市和土地，这也说明政府方仍然在尝试引导房地产在向着“平稳有序”迈进。
在密集推地的同时，投资机会已逐步到来。
一是政策端逐步宽松。在去年下半年房地产市场快速转冷，房企暴雷躺平、地块频频流拍的背景下，政策端首先迎来宽松预期。3月16日，六部委同日表态稳定房地产市场信心，要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。
因此各地方政府也在积极跟进。上海临港人才购房社保门槛缩短为3至6个月; 苏州南京相继放开限购；郑州发布一系列“救市”政策，涉及限购、金融、公积金、货币补贴等多个方面；深圳提高二手房指导价；福州、秦皇岛限购放开；浙江衢州取消了限购和大户型限售……
https://www.lingang.gov.cn/html/website/lgxc/index/government/gonggaogongshi/zhufanggongshi/1513794678887059457.html
二是集中供地城市拿地环境更为友好。从公告城市来看，宁波的供地结构更以主城的优质地段为主；武汉等城市优化了土拍规则；南京、合肥等城市降低参拍保证金比例；无锡可通过保函缴纳保证金；苏州、广州、重庆等土地款缴纳时间延长……
通过严控上限地价，又降低地价、提升新房限价等措施，房企拿地的利润空间有显著提升。
以挂牌中城市杭州为例，拱墅区铁路北站单元地块，在经历去年第二批撤销后，本次地块取消公租房、现房销售要求，但起价反而降了4.5亿；西湖区三墩单元地块则更是提升了新房限价。
政策端暖风频吹，拿地利润预期提升，更多企业开始积极参与。尤以新房市场较好的合肥率先回暖，有15宗地块拍卖达到了封顶价格，接近出让地块总数的一半，而这个数据在去年第三批供地时，仅仅占比15%。
脉策投资清单数据复盘显示，合肥竞争激烈地块普遍具有两个核心要素：
① 板块库存低、去化速度快；
② 利润预期高。如滨科城BK202205号地块，板块月均去化3万方以上，而项目拿地利润空间还超过8%。
拿地更难，并不意味着无利可图，但不得不说的是，目前房地产改革的方向让地产所有岗位，尤其是投资拿地岗位上工作的小伙伴深感压力。
如何在众多地块中，筛选出此类优质地块？在数字化转型不断被提出来的今天，善用工具，拒绝重复劳动是地产职场人不得不学习的技能。
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目前，脉策开发的“投资清单”已覆盖重庆、杭州、宁波、南京、合肥，还即将推出更多集中供地城市。
“投资清单”的价值更在于脉策基于长期的城市、土地、新房市场跟踪研究，对拟出让地块价值进行客观精准研判。
① 从区位角度，基于人口、教育、医疗、商业、交通等九大要素，对地块进行综合打分，多维度解读地块优劣势；
② 从市场角度，结合所在板块和周边竞品项目近期供销情况，客观判断未来销售预期和客群结构；
③ 在此基础上，“投资清单”还推出地块测算模块，对项目售价预期和利润空间进行模拟测算，投资人员还可自行调节各项参数，筛选出符合条件的目标地块。
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