数据里的真实上海购房需求，内附选房工具

一直以来，二手房市场一直是上海楼市的晴雨表。

在6月复工复产之后，一遍是上海新房迅速开启第二批次的认购以及开盘，而在二手房市场，也同样完成了1.57万套的成交。

撇开楼市按下暂停键的4、5两月，1.57万套的和3月的1.3万套相比，确实可以说是回暖了。

但同比去年的2.6万套相比，数据的差距依然很大。

只能说，当下的上海楼市仍然在逐步恢复过程中，1.57万套里，其实本身有着3、4两月的需求释放。

但从脉策调研的买房现象中发现，买房过程中的一些习惯正在发生一些悄然的变化。

01

家庭购房比重大，置换需求大

从数据中可以了解到，以家庭为单位的购房要明显超过单身购房的群体。

这还从购房者的年龄分布中可以清晰了解到，目前主力购房者的年龄层分布，是在26-30岁这个年龄段，这也和我们平日里接触到的C端用户极为相近。

通常毕业之后的3-5年内，会考虑购置首套婚房，而新上海人是需要5年社保，且要以家庭为单位才有一套购房资格。

排名第二的购房活跃人群的年龄分布在31-39岁之间，占比37%，

这一点说明，当年买过首套的购房家庭，此刻由于对于地段、或者对于居住舒适度，提出了更高的要求，所以这部分客群的购房目的明显在于改善。

目前上海新房计分制新政目前所采取的计分制模式，

对于卖掉5年以内房屋而置换新房的，这一栏是没有任何扣分的。（拥有住房状况，无房20分和5年内在沪购房记录20分，两栏框选一下，意味着，没有损失任何分数）

而基本上年龄在31-39岁之间的，工作年限已经不少，还可以在动态分上，有比较高的得分，总分也是不会太低的。

换言之，官方是鼓励5年内卖掉老房子而在新房市场进行置换的；

人生处于这个阶段，没有一套品质房，从政策上优先偏向他们。

02

人均双职住距离越来越受到重视

前面提到，既然家庭购房的比重越来越高，这也就意味着职住距离成为购房的关键指标。

职住距离，是指单位到家庭的距离，双职住距离，则是家庭关系中，男方和女方，以居住为中心，到达各自双方工作的距离。

从我们的样本数据中，现在基本上分成三种情况。

第一种，一方离家庭距离相对较远，一方离家距离相对较近。但因为薪资、家庭侧重关系等原因，要优于对家庭经济更好的那一方，而牺牲另一方。

这类情况目前比较普遍存在于有一方工作在张江，

由于浦东张江板块，本身区域内缺乏住宅供应，通常都会以张江辐射的周浦康桥、金桥、唐镇来进行购房。

主要的目的还是在于让家庭中的一方享有快速通达张江为主，这类家庭的另一方通常会做出一定的牺牲。

第二种，是目前比较常见的，根据男女双方的单位地点以及和家的距离，会选择一个合适的中心点，大家都拥有差不多的距离。

比如一个普陀，另一个在跨江的浦东，可能会选择在杨浦安家。

第三类，是上海购房群体中的典型案例。

一直以来，男性在买房选址中都比较体贴，而女性更为顾家。我们发现填写性别成为风水岭。

当填写为男性时，双方职住距离相差不大，

当填写为女性时，女方职住距离偏近2km，

婚姻双方，男性职住时间距离相对牺牲多一点。

03

刚需和刚改的热门板块

根据最新的数据调研显示，目前上海低总价段和高总价段的两个样本里，我们发现，高总价段里的区域，目前基本都是中产改善的优选区域。

包括浦东洋泾、御桥和静安大宁。

这三个板块有明显的特征。

基本都在中环附近，区域内产品较多。既有十年内的次新，同样还包括了2000年以后的电梯房。

站在改善的角度来说，根据自身预算不同，首先地段上有了进阶，其次再在产品上做取舍。

以大宁为例，1500万左右的门槛，可以购买十年内的次新房，比如大宁金茂府、慧芝湖花园。

预算少个几百万，新梅共和城也算是不错的选择。未来上海马戏城站接入20号线，这样的一些选择都很不错。

我们一直说上海房价贵，很多新上海人难以上车。

其实，在某些区域内还是有一些热门的上车可能的。

拿200-300万来说，这个其实也是当下二手房市场的主力成交总价段。

可以上车杨浦中原板块的一些老破小。

虽然板块界面有些老旧，但是策测上生活指数评分却很均衡，能满足基本所有需求。

另外，闵行浦江线，沿线的一些动迁房，也存在一定的机会。

奉贤庄行其实是不错的选择，名气不大，但是值得200-300万预算的人看看，

从通勤来看，因为地铁加持，中原和闵浦距离市区的时间也很不错。

我们从这次的样本中发现，具有不少雷同。

比如工作地在五角场、陆家嘴，创新型产业+高薪+高学历任职的需求较大，而这部分人群的集中购买力基本分为两类客群。

一个是500-800万的刚性改善，也成为首次改善，另一种基本上就是800-1200万的中产改善需求。

这两档总价段加在一起的占比远远高于300-500万的购房需求。

04

口罩时代，购房选择的变与不变

根据调研，我们还发现，上海职住与交通关联较大，环绕地铁交通线，买房、工作的偏向性更多。

另外，除了上海之外，广州我们也进行了一次调研，但因样本数较少，以小见大，工作首选交通便利的企业，居住以历年对城市认知为主。

口罩时代，在不同预算对周边的偏好里，对于我们常说的买房四大配套的比重，目前有了全新的次序。（前文查看：冰冷的数据背后，揭示了买房的本质）

居家期间，我们对于物业服务有了更高的需求。

但真正复工复产之后，最重要的变化在于，购房者对地铁房的选择比重仍然遥遥领先。

各个总价段里，交通地铁（40%）的需求都占比很高，尤其是在300-500万的刚需、500-800万的刚性改善里，地铁的重要性更为强烈。

“刚需不买地铁，还买什么？”

这是我们一位刚需购房者给我们的评论。

排在第二的是商圈闹市，意味着商业配套对于我们日常生活的帮助也是极大的。

口罩时代里，商超的重要性更加不言而喻。

如果你买的房子周围有大量商超、盒马，即便遇上居家，囤货也会非常方便。

因为居家购菜的需求崛起，临近商圈的需求从21.9%上涨至26%。

相反，学区需求急速下降，从口罩前的24.2%下降至18%。

一方面，学区受政策的影响极大。

另一方面，如今更多的学区需求多半是自己的孩子需要用到学区，大量的学区投资客撤退了不少。

相对而言，由于本身调研的主要样本集中于26-40岁，这部分客群对于医疗配套和之前的需求差不太多。

口罩时代，我们还对当下的不同面积段偏好做了调研。

在二手房市场里，50-90，90-110占据前两位，而购房预算的总价段，500-800万和300-500万分别靠前。

这充分说明了，购房面积选择并未有大改变，购买力还是决定购房面积的主要问题。

主要购买力依然在300-800万之间，疫情并未对存款、收入有较大的影响，刚需和首次改善依然是购房人群主力军。

05

写在最后

当下，上海新房第三批次也正在如火如荼的认购中，同样也出现了一些新趋势。

这类趋势有些和二手房市场一致，有些却又并不相同。

比如：

「新房」市区供应紧张——

「二手房」二手房市场也一样，房子不少，好房子太少；

「新房」地铁房好卖——

「二手房」刚需地铁房抢占重要地段，更加珍贵；

「新房」浦东供应少——

「二手房」更多人在浦东淘二手房；

「新房」用料讲究的品质新房受到推崇——

「二手房」几个特别好的年份的次新房二手房行情好，2015年的大宁金茂府、2020年的宝华城市之星，静安府……；

「新房」总价控制好的刚需新房——

「二手房」附赠面积多的，户型合理的二手房走俏；

「新房」低密社区走俏——

「二手房」区域位置好的低密产品同样热销。

如果你近期有考虑打算买房，那么最新的这些楼市数据真相，请用于你的购房决策中。

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END