老旧小区原拆原建！4大条件缺一不可，超70%居民支持焕新家！

前文  当“老小区”存续50年后：是加固、改造、还是拆旧建新？ 提到了老旧小区50年期满之后，是按照老旧小区更新、加固还是原拆原建，从读者留言跟投票统计了一下，大部分居民更接受原拆原建的方式！

老旧小区给居民生活便利造成的影响有哪些？

从作者参与多个小区更新设计的项目案例来看，高频影响居民生活的主要有以下情况：

• 供水、排水等管网老化，易导致下水管堵塞，电气线路老化，私拉乱接电线问题突出

• 停车位数量不满足使用，常有车主把车子停在绿化带跟路牙石上面

• 无障碍等适老化设施缺乏，无电梯、小区公共区域不能满足轮椅通行等

• 社区服务滞后，主要表现物业管理配套弱，缺乏标准化垃圾处理点，小区环境差，绿化面积少等

• 小区配套设施跟不上，如小区没有设置必要的诊所、养老活动用房等

因此对老旧小区的改造，有些业主是既期待、又存疑，期待的是改善后美好宜居的居住环境，存疑的是对老旧小区改造、加固等实施效果的质疑！

老旧小区要达到什么条件才能申请原拆原建？

• 房屋期满50年后经专业机构鉴定安全等级为C/D级（如墙体严重开裂、地基不均匀下沉等无法通过修缮解决的情况）

• 房屋被列入老旧小区改造计划 ，且大多数业主拆旧建新意愿统一，并具备了旧改相关资金的（一般是居民自筹小部分+专项资金部分）

• 需要全体业主同意或者95%以上业主同意（地方有差异）

• 地方已出台相关政策：如容积率调整，规划审批细则等，专项资金及落实
  
  

原拆原建正常流程：

1、居民协商意见统一后，由业主委员会向住建部递交改造意愿书及概念方案

2、向规划部门申请方案布局，重新办理土地使用权属等级

3、申请拆迁许可证，制定补偿方案，

4、办理施工许可证，施工图审查合格证

5、竣工验收与产权办理

从上面流程不难看出，建设工程涉及流程、技术、主管部门及各参建单位协调，工作量及工作难度还有工作周期对业主委员会都有一定考验的！

建议由委托的代建单位主导、业主委员会全程参与，业主委员会中可选拔部分懂工程、懂运营的业主参加，监督，可以根据工作量支付适当的费用

原拆原建对居民有哪些影响？

先说优点把：

• 原拆原建根据当地的规划批复，如果允许增加容积率，那么多层可以转换为现代高层住宅，意味着楼栋数变少，楼间距变大，绿化率提高，这样情形一般会设置地下停车场，拆建后对于居民来讲，利好的点还是很多的。

比如新规中要求走道的宽度，楼梯踏步的尺寸，栏杆的高度，门窗玻璃的隔热性能，等等细节问题都会按照现在的新规范，得到升级！

• 如果地方要求容积率不能变动，那么楼层数不变的情况下，起码层高可以适当加高，可以设置电梯，户型也会按照现在主流的商品房户型设置，当然，户型也必须经过业主跟业主委员会的确认，
  

楼梯踏步的尺寸，栏杆的高度，门窗玻璃的隔热性能，等等细节问题一样会升级！

重要的是房子的结构安全按照现在的抗震等级要求跟结构新规设计，跟新建商品房没有差异！！

对居民影响的点分三阶段来说：

拆建前：业主的意见要统一，如果居民自筹比例高，那么意见统一的难度还是很大的，毕竟每个家庭的收入、需求不太一样！

拆建过程：业主要搬出去住2~3年！

拆建后：不愿意继续住在这里的业主可以申请补偿或者异地安置等！

国内现在有哪些已经原拆原建落地项目？

案例一 浙江浙工新村为例：

浙工新村位于浙江省，为宿舍楼，小区拆除了原先的14幢多层住宅楼，改建为7幢11层的小高层，容积率从1.8提高到2.1。小区每一幢均安装电梯，并且还将建设460余个地下车位，绿化率提升至25%以上，设置 “一老一小”活动中心等配套设施超1500平方米，以下是浙工新村重新后效果图

这些新变化也意为了更多的资金，

据了解，

改造部分原有住房改造费用约1350元/每平方，扩面积价格参考周边房价，最多可以扩20平方。这样算来，假设100平方的房子，改造费用在14万左右。

拆建部分费用中居民自筹部分超过70%，这个小区居民自筹比例较高，不适合所有老旧小区拆建。

案例二 广州花都区集群街2号楼：

以下是集群街2号楼效果图

集群街2号楼位于广州花都区老城区，始建于1976年，为五层混合结构房屋，其中2至5层共有住宅24户，首层共有商铺16间。

由业主“自主更新、自筹资金、原拆原建”

项目拆建投资估算约800万元，由业主按照4600元/平方米标准共同承担改造成本，成为广东首个业主自筹、原拆原建的危房改造项目。

案例三 上海彭一小区：

在建实景图

彭一小区原有旧住房40幢，建筑面积达85930平方米，涉及2110户居民，

项目采用”改扩建”、“加层扩建”、“拆除重建”等多种改造模式，多渠道多途径地改善居民群众居住条件，解决居民群众“急难愁”问题

新建17幢多高层电梯住宅，并配套建设近1700个车位的地下两层停车库，同时配套新建一幢6层172个床位的社区养老院。造2万余平方的街道党群服务中心，设置了楼顶中心花园、健身步道、光影展示区等。

”拆旧建新“让老居民保留的多年的感情，延续了老旧小区以往周边的生活习惯，新村的邻里关系在旧村的时间线上不断延长，是广大老旧小区居民的美好愿景！

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