前情提要
近期上海嘉定连推2幅纯宅地，分别是嘉定区嘉定新城（马陆镇）戬浜社区16-06地块和嘉定区南翔镇JDC2-0202单元21-02地块。
马陆地块：土地出让面积54910.2㎡，容积率2.0，建筑面积109820㎡，起价193284万元，楼面起价17600元/㎡，地上建筑限高50米（其中住宅建筑不低于18米），住宅套数下限1200套。
南翔地块：土地出让面积21899.4㎡，容积率1.8，建筑面积39419㎡，起价106432万元，楼面起价27000元/㎡，地上建筑限高60米（其中住宅建筑不低于18米），住宅套数下限375套。
两个地块对于保障性住房和中小套型住宅的规定相同如下，配建保障性住房不低于5.0%，中小套型不低于80%，地块均无15%自持要求，引起了各大房企关注。
这两天，不少开发商朋友都忙着撰写土地可研分析报告。随着土地资源越来越稀缺，以及市场未来不确定性增加，各大房企在投资拿地环节趋向谨慎，同时对土地、市场、客群研究提出更高的要求，以期控制开发风险，在不确定性中寻找确定性。
基于此，本文以“脉策城市地图”为工具，从人口、配套、产业、市场等多个维度，对这两幅地块进行快速研判和对比分析。由于上海土地出让对于保障性住宅和套型的限制较多，项目定位环节受限条件较多。因此本文主要呈现两块土地的客观要素，供圈内朋友了解大数据系统研判的分析工具和思考角度。
土地资源禀赋如何？
脉策城市地图的土地字典模块支持极速查询上海市每块地周边的人口、配套、产业类的关键指标。我们先从系统中拉出两块地的10大维度50余个指标。
从整体上看，马陆地块的土地资源禀赋略逊于南翔地块，特别是交通和产业方面；不过马陆地块在景观与休闲方面略优于南翔地块。
南翔地块的优势在于交通便利和产业支撑：地块位于地铁站辐射范围内，毗邻沪翔高速出入口，1.5km半径内有5000多家企业且近三年新增超过1500家。其短板为周边人口不足和商务氛围尚未成熟。
马陆地块的优势在于生活品质：购物中心、大型超市、体育中心均步行可达，距离嘉定老城较近，可享受嘉定老城的景观资源。其不足主要体现在地铁的可达性较差，距离最近的白银路地铁站有5km。
脉策城市地图也支持对任意空间范围内的配套设施详情的查询。我们以商业配套和教育配套为例，查看两块地周边骑车15分钟等时圈范围内的情况。
南翔地块生活圈的商业氛围更加浓厚， 15分钟骑车范围内有50家超市和2个大型购物中心。马陆地块周边超市数量仅为南翔的一半。值得注意的是，万众瞩目的南翔印象城距离南翔地块仅1.5公里，未来将进一步增强其商业氛围。
教育配套方面，同样是南翔地块略胜一筹，主要差距体现在南翔地块生活圈内有2所重点小学，而马陆地块没有。
脉策城市地图的土地分类模块依据人口、配套、产业、规划利好这四类特征，在保留土地有效信息的基础上将53个指标压缩，通过无监督聚类学习得到土地分类的结果。如图所示，上海的土地分类有效地刻画了土地的客观价值，符合我们对上海主城+副城的城镇体系的认知。
根据土地分类结果，南翔地块相对优于马陆地块；但从全市层面看，马陆地块与南翔地块的土地资源禀赋差距并不大，均属于城郊土地中资源禀赋优异的潜力地块。
近期市场表现怎么样？
从板块层面看，马陆地块所属的嘉定主城区板块和南翔地块所属的南翔板块新房市场表现不活跃，最近半年两个板块均无新房供应，库存均不足，特别是南翔板块基本处于无房可卖的状态。成交价格方面，嘉定主城区板块的新房成交均价在4万/㎡上下波动，南翔板块新房成交均价则维持在4.6万/㎡左右。
脉策城市地图可支持基于任意空间范围进行交互式查询。由于板块层面统计的市场供求量价数据，可能无法反映目标地块的实际情况。因此，我们采用“地块周边3km范围”圈定空间边界来进行分析。
马陆地块周边范围内，最近一年（指2019/5/1-2020/5/1，后文不再赘述）的新房市场供不应求，供应总面积6.8万㎡，新房成交面积8.7万㎡，供求比0.78，这一状态从2017年开始持续至今。成交均价最高点在2017年的3.64万/㎡，进入2020年跌至3.28万/㎡。
南翔地块周边范围内的新房市场更加供不应求，最近一年的新房供应面积为4.5万㎡，新房成交7.6万㎡，供求比0.59。成交均价最近两年稳定在4.4万/㎡，相比于2017年的高位水平回落了4000元。
我们认为，房价下跌的原因有两个，一方面因为新房供应结构波动，近期成交活跃的项目多为尾盘项目或产品存在明显缺陷，导致了均价表现下跌。另一方面，严格的限价政策也对市场产生了极大的影响，建议房企对价格上涨预期保持克制和理性。
从成交结构来看，马陆周边主打刚需产品，南翔周边的热销产品更偏向于刚改。最近一年马陆地块周边最热销产品的总价段落在300-500万之间，成交主力面积段在80-120㎡之间。南翔地块周边最热销的产品总价为500-800万元之间，面积落在100-140㎡之间。
从二手房市场来看，南翔的二手房置换需求更加活跃，但平均成交周期也更长。马陆地块周边最近一年二手房挂牌均价3.29万，但成交均价仅2.61万，为了尽快出手，房主降价意愿较强，平均成交周期仅79天。南翔地块周边最近一年二手房挂牌均价4.39万，成交均价3.43万，平均成交周期105天。
目标客群在哪儿？
从地缘性客户分布来看，南翔的客群厚度更具优势，就业属性更强。
马陆地块周边3km范围内，居住人口为13.2万，密度约4300人/平方公里；工作人口为10.7万，密度约3500人/平方公里。日夜间人口比0.81，区域内的居住属性强于工作属性。
南翔地块周边3km范围内，居住人口为15.7万，密度约5000人/平方公里；工作人口为10.7万，密度约4600人/平方公里。日夜间人口比0.92，职住更加平衡。
从地缘性客户的活动规律来看，由于区位优势和地铁条件差异，南翔地块相比于马陆地块，人群活动的范围更广，与上海市区的联系更加紧密。
马陆地块周边3km范围，居住人口的工作地点主要集中在嘉定板块，约占52.7%。通勤距离集中在5公里以内。从空间分布来看，工作地点主要分布在嘉定老城、嘉定新城和马陆丰登工业园区，这些可视为目标客户重要来源地。
南翔地块周边3km范围，居住人口的工作地相对分散，仅31.2%的人在南翔板块工作，其次分布在周边的嘉定主城区、江桥、安亭汽车城。但不同于马陆地块，南翔地块的平均通勤距离更远。从空间分布来看，南翔地块与上海主城区的联系更加强，最东可至世纪公园商务区。
图10：地缘性客户活动规律
脉策城市地图支持潜在客群分布查询。潜在客群的挖掘有两种路径，一是从人口和财富力的分布中推导，通过支付能力、年龄结构、家庭结构进行大数据标签识别。另一方面，尝试从二手房交易市场去捕捉置业需求。以上海二套房70%首付来计算，我们能够推算客户在置换一套刚需或一套刚改产品之前，其自有房产的价格水平。通过观测市场上相应价格水平二手房成交记录，我们便能推测刚需和刚改的置换需求聚集在哪些区域。
以嘉定区和普陀区作为区域性客户来源地的空间范围，刚改类客群比刚需类客群更多，且空间分布更集中。
其中，刚需类的客群总数达47万人，刚改类客群总数为82万人。刚需客群在外环外的分布更加广泛，如嘉定老城、安亭镇、外冈镇等，而刚改类的客群分布更加靠近外环内。
刚需置换需求最旺盛的三个小区分别为桃浦七村雪松苑、新城金郡和富友嘉园；刚改置换需求最旺的三个小区分别为新城金郡、阳光威尼斯（三期）和龙湖郦城，这类小区可作为未来的主要拓客方向。
图11：刚需客群分布与热点小区
图12：刚改客群分布与热点小区
土地资源禀赋方面，南翔地块略优于马陆地块，其主要优势在于公共交通便利，商业更加成熟，教育资源也更加丰富。
新房市场方面，两个地块周边都处在供应不足、成交低迷的尾盘去化阶段，马陆地块的主力热销产品为刚需类型，南翔地块的主力热销产品为刚改类型。
客群方面，南翔地块周边的客群厚度要优于马陆地块，马陆地块的目标客群以区域性地缘性客户为主，市区外溢难度较大；而南翔地块的刚改客群应该更多地向中心城区拓展，同时关注地缘性置换需求。
本文是非地产从业人员，以”脉策城市地图“为工具对地块进行的快速研判，可供地产行业的投资、客研、营销专家参考和印证。
本文内容仅供参考，不作为任何的决策建议或承诺。
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