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2月12日，中金公司发布报告称，春节假期上海、南京等17个重点城市新房销售面积较去年同期下降56%，房地产行业基本面延续加速下降趋势。
春节期间，一些往年主打“返乡置业”、“进城买房”而火爆异常的县级楼市，热度也明显减弱。中证君也借返乡探亲机会，近距离感受县级城市的楼市冷暖。
一二线城市人少了 楼市自然冷清
以杭州为例，根据杭州市房产信息网数据显示，今年春节假期期间，杭州市区新房共签约9套，二手房签约3套。而在假期后，交易数据大幅回温，2月12日，杭州市区新房签约145套，二手房签约105套。
中原地产研究中心统计数据显示，从春节前一周开始，热点城市的房地产市场就进入了休假模式。各地推盘节奏放缓，楼市整体成交正常回落。
从春节期间的人口流动方向来看，一线城市楼市冷清也不难理解。高德地图最新发布的《2019年春节出行报告》显示，从1月28日至2月4日，即小年到年三十，深圳、北京、上海、广州、东莞、成都、苏州、郑州、杭州、佛山等十个城市人员流出最多，成为最空旷城市。
以北京为例，在中证君的朋友圈中，许多从事房产中介的经纪人都表示春节期间已返乡，公司也处于放假状态。“我们2月11日才开工，基本上也是处理年前遗留的订单。”某中介经纪人告诉中证君。
实际上，从1月份数据来看，一些热点城市新房和二手房销售也处于低位。
中原地产研究中心数据显示，1月一线城市房地产成交面积整体环比下降38.0%，其中广州成交面积环比降幅明显，达65%；北京降幅次之，超40%；深圳降幅近三成；上海基本持平。
中金公司2月2日发布的房地产行业研究报告数据显示，1月1日至2月2日，中金公司持续监测的60城新房销售面积同、环比分别下降 8% 和 30%，10个重点城市推盘去化率较2018年12月下降7个百分点至 59%。
价格方面，1月1日至2月2日，周均销售价格较2018年12月下跌 3%，较2018年同期同比上涨10%。中金公司表示，2019年开年，新房销售整体走弱，推盘去化率持续下行。
中金公司报告监测的60城
“返乡置业”退潮
张大伟表示，春节长假楼市依然主要以三四线城市为主。
中证君利用春节假期探亲机会，近距离接触湖南省常德市下辖的某农业县A县。
A县位于洞庭湖的冲积平原，澧水穿城而过。相较于10年前，县城人口大大扩张，目前已近20万人口。根据当地政府统计公报，2017年，全县城镇居民人均可支配收入24901元，农村居民人均可支配收入14187元。
2017年和2018年，都是A县房地产销售的大年。根据当地政府统计公报，2017年，房地产开发投资完成2.01亿元，同比增加315.7%。商品房屋销售面积15.87万平方米，同比增加108.5%，商品房销售额5.5亿元，均价3466元/平方米。
2018年的统计公报尚未更新，但从A县的中介和买房人的描述看来，2018年，某长期值耕三四线楼市的全国十强房企在当地的精装修楼盘开盘，从房价和品位上，一下子将A县的楼市拉升了一个台阶。
“在这个盘起来之前，A县最好的一批楼盘单价基本都在4000元/平米上下。这个盘开盘后，基本上跟着开盘的高端盘就都是5000元/平方米以上了。”当地某中介对中证君表示。
长期在西安做生意的A县人范先生，2018年过年时，也入手了该房企开发的楼盘。“买的时候，总的算下来，大概是5800元/平方米。去年过年的时候，大家都抢的很疯，中介态度也是爱买不买。毕竟是经常上央视的品牌，又临近A县最好的中学，又有商场超市等自建的配套，物业管理也比较规范。对于A县来说，已经是很好的盘了，很上档次。”而该楼盘的主要客户，也以当地外出经商人士以及实力人士为主。
但2019年春节前，该楼盘二期开盘，仍然强调“春节不打烊”，但并未出现2018年的火爆场面。根据当地房产网的统计数据，1月份，该楼盘只售出十余套。价格方面，范先生表示：“前几天中介还不断发短信，二期的房子有的已经降到4800元/平方米了。”
对于成交量和价格的双降，范先生和中介各有解读。中介认为，A县2016年、2017年和2018年，都处于推盘的高峰期，县城有限的购买力消化的差不多了。而范先生则不认同，“最近很多做生意的都比较惨淡，从购买力上看，有所折扣，想要衣锦还乡返乡置业，也并不是那么容易。而且，2018年到现在，房价还有下降，并不像当初宣传的有投资价值。”
返乡置业仍是营销噱头
房企销售惨淡 三四线城市还值得依靠吗？
房企2019年开年的数据也不大好看。
根据克而瑞披露的月度数据，1月份中国前十大房企销售额同比下降15%，前20大房企降幅11%，前30大房企降幅9%。
中原地产研究中心统计数据显示，截至2月12日合计26家企业公布销售额，达3340亿元，较2018年同期同比下降13.6%。
部分房企近两年1月份销售数据
数字单位：亿元；来源：中原地产研究中心
相关房企2019年1月数据相比2018年明显出现了两个特点：一是整体销售出现明显放缓，龙头房企全面同比下调，销售数据开始退烧；二是分化继续。整体看，中小房企数据依然在上涨。
张大伟认为，1月数据放缓，除市场本身退烧外，与2018年1月份有2017年大量结转有关系。2019年龙头房企放缓很大程度上与三四线城市逐渐退烧有关系。
那么2019年三四线城市是否还是房企冲击销售额的重要依靠呢？
张大伟认为，从2019年后续趋势看，一二线城市继续在调控影响下低迷，三四线城市出现退烧现象。除非出现大规模政策变化，否则2019年大部分房企将面临销售额同比停滞甚至下调的可能。
中信建投证券最新研报则认为，在一二线地价居高不下、三四线成交热火朝天的市场环境下，2017-2018年上半年多家房企大举下沉，但这一现象随着销售退温开始减弱，品牌开发商在三四线拿地意愿多有下降。然而依然需要关注的是，对于个别房企，依旧能够在三四线城市兑现品牌溢价，抓住低能级县城商品房化过程中的一浪机遇。
编辑： 徐效鸿
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