文章来源《产业园区》
每个时代都会涌现更趋前沿的商业模式、科学技术和社会文化思潮，我们需要研究和利用这些新事物、新技术，掌握时代的脉搏，跟上时代的节奏，让自己立于时代的潮头和发展的前端。
近年来，产业园区/产业地产的建设规划同样出现了一些新的模式、新的概念，比如“5O”办公园区、TOD模式、海绵城市、智慧园区等。
一、“5O”办公园区
曾几何时，5A办公是城市人群最向往的工作环境、办公空间。
5A所包括的：
OA（办公自动化系统）、
CA（通讯自动化系统）、
FA（消防自动化系统）、
SA（安保自动化系统）、
BA（楼宇自动控制系统）也显现着它的高规格与高品质。
在写字楼市场掀起的5A风潮中，恨不得任何一个有玻璃幕墙、有新风系统、有点颜值的写字楼都标榜为5A写字楼，否则就不时尚、彻底落伍了。
然而，随着城市中心5A写字楼售价和租金的水涨船高，以及核心区交通拥堵、缺乏绿色环境导致办公职业病、城市热岛效应等诸多问题出现，5A写字楼已经淡去了光环，办公人群开始反思办公环境问题了。
这致使以苹果、英特尔、甲骨文、西门子、路透社为代表的世界级翘楚企业纷纷搬离传统城市核心区，进驻低密化的办公区域，甚至自建企业基地。
办公地点的选择、办公环境的好坏，不仅关系到公司的经营发展，也影响着员工的工作状态、工作效率。
一个宽敞舒适、优美灵动的办公空间，对于树立公司企业形象、营造良好工作氛围也能起到非常重要的作用。
办公地点于公于私皆有特殊作用，缘于此，5O办公概念应时而生。
5O即指：
Oxygen（氧气）、
Office Park（花园办公）、
Open（开放而自由）、
Own（独立冠名权和私家电梯/空调）、
Opportunity（发展前景）。
愈加重视生态、环保及舒适的5O企业独栋应运而生，堪称5A写字楼的升级版本，如图11-1所示。
图11-1 大连总部公园的5O办公广告
5O企业独栋办公的特点。
●低密度、低能耗、高绿化：传统写字楼有大量的灰空间且属于缺氧办公，而5O企业独栋办公的“有氧+生态”办公形态远远胜过传统写字楼。
●不单调、不局促、愉悦化：5O特别注重环境营造及个人身心感受，令员工发自内心且愉悦地享受工作，心情好一切都好，工作效率自然显著提高。
●开放性、灵动性、树形象：在独栋建筑和公共空间中巧妙布局、精细装饰，让建筑更富有灵动性，满足企业个性化需求，充分展现企业形象。
●高标准、高规格、严品控：不仅对空间、景观、空气、绿植有建设配套要求，还包括独立电梯、楼宇独立冠名权等，这都给此类产品的打造提出了严苛的品质要求。
●新区域、新集群、副中心：5O独栋办公所在区域一般属于政府极力发展的城市新核心区，重点打造新兴产业集群，不仅拥有便捷的交通、优美的环境，还有极大的发展前景。
目前，全国各地都出现了一批5O办公园区、5O研创基地。这些5O概念园区在建设标准、运营水准上存在着差异。
一个显著特点是园区在Oxygen（氧气）、Office Park（花园办公）、Open（开放而自由）、Own（独立冠名权和私家电梯/空调）上较易做到，但偏于营运的、柔性的Opportunity（发展前景），不是瞬时就能够实现的。
二、基于TOD模式的园区
TOD的全称是Transit Oriented Development，即“交通引导开发”。
TOD模式要求以火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线的站点为中心，以600～800米为半径建立中心广场或城市中心，将各种用途设施及公共空间进行复合型布置，形成以道路为轴线的紧凑型市区。
TOD模式的城市中心最大的特点是集工作、商业、文化、教育、居住等为一体，使居民在不排斥小汽车的同时，能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。
很显然，TOD意味着便捷、高效、环保的城市规划和土地利用设计及空间设计建造形式等，最终实现从以汽车为中心的城市社区，转向以公共交通接驳步行、自行车为中心的城市社区，如图11-2所示。
图11-2 TOD模式交通与空间示意图
众所周知，我国土地容量不断缩减、内生增长动力不足等问题日益凸显。
当下，产城融合遵循“三生”与“五宜”原则，如何从单一的生产型园区向生产、研发、服务、消费等一体化的复合型园区过渡转变，是时下园区和产城建设的关键。
城市产业园区选择TOD模式转变粗放型建设发展方式，即通过轨道交通（BRT）带动空间集约开发，并通过完善交通路网更好地服务产业发展，达到优化园区空间结构、引导产业集群发展、加快园区人口集聚的多重目标。
香港、新加坡等城市应用TOD建设模式成效显著，内地基于这些城市TOD案例的研究和阐述较多，相对集中在微观层面的轨道交通、公交车站周边的布局或社区规划，即狭义站点的TOD规划。
未来城市建设仅依托局部的、零散的微观规划难以将TOD提升为城市发展的核心理念。
目前，内地对产业园区TOD模式的理解及操作，往往局限于新建轨道站点的房地产开发，因此造成沿线站点功能同质化现象严重。
当下，产城融合必须摆脱大城市病，达成生产、生活、生态的“三生”融合，这一要求下的产业园区在空间、产业、交通等方面须具备新特征。
空间方面，更加重视工业用地功能的更新和高效利用，强化产业、商业及社会生活配套的合理规划、协调完善，包括生产区、研发区、商务区、住宅、学校、医院等的统筹兼顾；
产业方面，更加重视区域基础产业的转型升级和新兴产业链群的对接引入及产业生态体系建设，园区由单一产业主导向多元产业并重转型；
交通方面，基于产业功能区域的货物运输需求增加且趋于复杂，同时百姓生活、娱乐等出行需求显著增加，对于交通出行便捷保障的要求不断提升，如图11-3所示。
产业园区功能组团的交通体系构建原则
●通过轨道交通和快速路的双快交通系统，强化园区与主城区的空间联系与产业协同。
●通过轨道（BRT）串联产业、商业、居住和文化休闲等功能组团，形成10～30分钟的工作生活生态圈。
●构建产业园区周边相对独立、完善的便捷交通体系和工业园及物流园的货运道路系统。
●产业园区功能组团的内部道路网络须满足生产、生活、商业等复合性交通需求。如图11-4所示。
图11-3 产业园区TOD模式空间规划示意图
图11-4 基于TOD模式筹划产业园区建设
TOD模式布局构建产业园区不单是产业地产商自己投拓筹划的问题，城市规划管理部门应该提早对区域的空间布局、产业协同有一个全面的、前瞻的一揽子筹划，在城市这个大棋盘上预先“打眼”“布子”，并引导产业地产商按照城市统一筹划，在合宜的地区建设园区载体并将合宜的产业引进来且运营好，而不能由着产业地产商的想法乱下棋、瞎布子。
在这一点上，区域政府与产业地产商都要有大格局、大视野、大思路。
三、海绵城市——海绵园区
被俗称为给城市敷上“保湿面膜”的海绵城市是新一代城市雨洪管理概念，是指城市在适应环境变化和应对雨水带来的自然灾害等方面具有良好的“弹性”，也可称之为“水弹性城市”。
城市能够像海绵一样，在适应环境变化和应对自然灾害等方面具有良好的“弹性”，下雨时吸水、蓄水、渗水、净水，需要时将蓄存的水“释放”并加以利用，如图11-5所示。
海绵城市借鉴日本、北美和西欧的相关思想和经验，2015年4月，我国海绵城市建设试点城市名单正式公布，根据地区得分，排名在前16位的分别是：迁安、白城、镇江、嘉兴、池州、厦门、萍乡、济南、鹤壁、武汉、常德、南宁、重庆、遂宁、贵安新区和西咸新区。
图11-5 海绵城市立体构架
据悉，国内首个海绵城市产业园——泰宁海绵城市产业基地于2015年11月在北京昌平区开工建设。
该产业园不仅在设计和技术应用上全面应用海绵城市理念，而且在功能上助推海绵城市产业的蓬勃发展。
该产业园由中国建筑设计院设计，满足绿色建筑整体绿色二星、局部三星的设计标准。
在园区设计中，融合了屋顶、广场等不同下垫面雨水收集技术，以及雨水花园、浅草沟等多种海绵技术。
园区将汇集海绵城市相关的产业联盟、研究院、海绵基金、投资公司、建设集团等多个平台要素，旨在为海绵城市巨大市场提供全方位服务，加快推进我国海绵城市建设。
【案例】江西安源五陂海绵小镇
海绵小镇位于江西萍乡市安源五陂镇，项目总投资约30亿元，总占地面积5.35平方公里。
海绵小镇是江西省首个以深厚人文和水文化历史遗产为底蕴，集海绵科技产业、滨水旅游、田园观光、康体运动、休闲养生于一体的“产城融合”海绵休闲小镇，如图11-6所示。五陂镇原是五陂下国营垦殖场，历来为农业重镇。
拥有3个省级农业示范园区，有几千亩森林资源、万亩有机农产品种植基地，中科院院士颜龙安的杂交水稻实验基地也在这里。
依托于此，海绵小镇的休闲农业片区将发展为安源区最大的农旅片区。
图11-6 江西安源五陂海绵小镇
五陂海绵小镇以打造“七个一”为目标全方位注入海绵元素：
即一个海绵产业总部基地；一个海绵产业创新创业福地；
一个海绵城市咨询部；一个海绵产业信息平台和互联网销售平台；
一个海绵技术、产品展示馆；
一个全国海绵城市建设培训基地；
一个全国海绵产业永久性论坛。
在空间布局上，以“一带一核四片区”的发展构架，建设产城融合的典范。
“一带”即“十里花溪”滨河海绵景观示范带；
“一核”即特色小镇核心建设区；
“四片区”分别是幸福海绵家园示范区、山地运动拓展区、休闲农业示范区和宗教文化体验区。
海绵小镇建设牢牢抓住“海绵产业”这个关键，以“双创”为目标，积极引导、培育海绵新技术、新材料、新工艺，形成独具特色的海绵产业形态；
要坚持生态发展、共享发展理念，打造和谐宜居的人居环境；
要高标准、高质量完善基础服务设施，真正将海绵小镇建设成“山水田园养生地，产城融合海绵镇”，成为可复制、可推广的特色小镇全国样板。
海绵园区抑或海绵小镇的规划建设，通常的原则为：
●园区或小镇自身是基于海绵城市的空间与建筑规范进行规划设计与建设的。
●园区或小镇聚集海绵城市上下游单位/机构，实现产业链的搭建与自循环。
这就是通常所说的自己先“海绵”再去造就“大海绵”。
当然，一些规模大的产业新城会基于海绵城市理念和规范来规划建设，产城内并不一定非得集聚海绵城市产业的上下游企业。
例如作为国家海绵城市建设试点片区的天津中新生态城，打造了一个产业多元、业态丰富的产业新城、文化新城和生态新城，但并未主打海绵城市相关产业集群。
四、智慧园区
智慧园区是智慧城市的重要组成部分。
从概念上讲，智慧园区是指融合新一代信息与通信技术，具备迅速信息采集、高速信息传输、高度集中技术、智慧实时处理和服务提供能力，实现产业园区内及时、互动、整合的信息感知、传递和处理，以提高园区产业集群、企业综合服务、园区复合经营的可持续发展为目标的园区建设理念。
通俗点说，智慧园区可以理解为“迷你版的智慧城市”，即利用人工智能、云计算等技术，让研发写字楼、工业园等园区的管理更智能、更高效。
智慧园区与智慧城市的技术框架也大致相似，可简单分为：感知层、数据和平台层、服务应用层。
感知层包括摄像头、门禁对讲、人脸识别闸机、报警器等；
数据和平台层是以数据存储、分析为主的综合管理平台；
服务应用层包括人员与车辆管理、物业管理（包含设施设备管理）及园区/社区运营等。
记得六七年前笔者在写《产业园区/产业地产规划、招商、运营实战》一书时，智慧园区尚未露出尖尖角，所以，在书中笔者提到了数字园区而非智慧园区。
而眼下，智慧园区已被园区业界广泛认知，国内各地智慧园区发展势头正酣。
有关方面预测，到2022年，智慧园区市场规模达4000亿元。据一位从事智慧园区建设运营的老总讲，全国从事智慧园区业务的公司大大小小已不下百家，华为、腾讯、阿里巴巴、京东等企业也都参与进来了，大家都在努力推行自家版本的智慧园区系统/产品。
各地政府主导的园区和一些产业地产商兴建的高新园区都有意向建设智慧园区，走在前面的园区已经完成智慧园区的基本搭建。
提起智慧园区，乔布斯打造的Apple Park榜上有名。而在中国，智慧园区最具影响和最具市场的深圳及周边地区，其中，华为松山湖园区是智慧园区的代表之作。
按照华为的理念，智慧园区发展趋势体现在终端的百花齐放及基础平台。终端的趋势是加速增长，呈指数级增长。
平台成为一个共识，就是不论大小的公司都以平台为核心，构建园区的解决方案。
该解决方案是以华为沃土数字平台为核心，致力于打造全开放、全融合、全连接的平台，最终实现万物互联。
同时，算法平台开放给华为的合作伙伴和客户，从而让平台具备自主进化和衍生能力。在安防方面，华为尝到了甜头。
华为把园区所有安防业务人员的业务通行集成在一个平台，实现园区事件可视、可管、可控，从而实现保安数量减少了30%～40%，综合能耗下降了10%～20%，同时设备寿命有所延长，如图11-7所示。
图11-7 华为智慧园区系统的主要服务功能
素有“北有中关村，南有深圳湾”之称的深圳湾科技园区是深圳市投资控股有限公司旗下全资企业，承担着新时期服务深圳高新技术产业发展的重任，深圳湾选择左邻打造Mybay智慧园区运营管理平台，为企业提供更优质的服务，打造园区产业创新生态系统，参见图11-8。
MyBay智慧园区运营管理平台打通底层数据，将空间资管系统、物业管理系统、服务管理系统、企业办公系统、电商平台和园区e码统一在一个平台上。
通过一站式运营管理平台，提升服务品质、提高管理效率、发掘增值效益，构建园区生态体系，打造园区中长期竞争力。
MyBay重塑了园区生活。
园区中的企业和员工通过Mybay平台与园区管理方联系更为亲密，管理方能更快速地响应企业和员工的需求，促进了园区自有资源的活力，进而促进园区内及周边经济活力。
MyBay的落地应用帮助深圳湾科技园区打通了信息孤岛，实现信息联动，提高管理效率和决策科学性；
塑造了园区style，通过平台的功能服务，培育用户使用习惯，增加园区企业、员工和园区资源之间的粘性，形成园区特色服务；
联动了专业资源，从而打造服务生态链，提升产业运营与服务水平；
形成了数据沉淀，可反向优化园区运营，为进一步产业升级提供支撑。
图11-8 MaBay平台建设框架
在此举出华为和深圳湾建设智慧园区的例子，不单是为了让我们了解“智慧园区”的建设内容，更想借此探讨的是当下智慧园区应该从哪类园区入手，作为重点推广对象。
从投资能力、需求迫切程度、园区行业属性等因素来看，区域政府旗下的开发区、高新区（自主创新区）、保税区（自贸区）等无疑是一类重要的客群对象；
一二线发达城市的信息产业园、大数据基地、AI人工智能产业园、云计算产业园、应急与安防产业园等本身就与智能化、智慧化脱不开关系，也是智慧园区系统推广应用的主要对象；
三四线城市的环保产业园、节能产业园、化工产业园等对能耗管理、安全生产管理要求高，这类园区需要具备一定的信息化、智慧化基础管理配置，也是智慧园区重点推广应用的对象。
眼下，智慧园区很像一款汽车的高配款，选择高配汽车的客户是有特定使用需求和消费倾向的，高配汽车的销量不比中低配汽车，走的就是高端路线。
但大家都知道，高配款的技术和功能迟早都会变成标配，只需要两三年而已。
智慧园区也一样，“今天的高配，明天的标配”，这是大趋势。
当今社会经济、科学技术及商业经营日新月异，新事物、新模式层出不穷。
本文列举的几个产业园区规划建设的重要概念与模式，是行业领域中的几个趋势性概念/模式，可以预料，随着时间推移，还会涌现更多的建设规划新理念、新模式、新方法。
我们的园区规划建设也必须跟上行业发展的节拍，用心奏出时代最强音。