文章来源《产业园区》
园区运营是产业地产业界痛并快乐着的一件事，有的开发商赶大潮似的踏入产业地产圈，方向打法还辨不清，何谈园区运营；
而有的已经高调宣布实施轻资产运营战略，产业经营与地产开发两条线并行。各有各世界，你我各向走。有关产业园区、产业地产的运营，笔者曾在《产业园区/产业地产规划、招商、运营实战》一书中进行过阐述，此处再次重点提及并就园区运营中的“三业并举”模式作简单描述。
一、园区物业、商业、产业，“三业并举”
产业园区运营内容主要包含了物业经营、商业经营和产业运营三块内容，是个业态多元、跨界经营的复合模式。
物业经营管理是产业园区最基础性的运营，它好比人们工资中的“底薪”，为进驻企业提供基本的日常保障。
倘若一个园区连物业经营管理都做不好，何谈更深层次、更高附加值的园区产业运营服务呢？
提供商业配套设施和商务服务，是产业园在最基础的物业经营管理之上提供的又一项综合性运营服务工作。
商业配套关系到产业园的营商环境和产业环境，也关系到园区的经营模式和品牌形象。
商业配套是产业园产城融合、高效运营的有力保障，保证入园企业获得对应性、便利性的商业商务服务，让企业在一个相对完善的商务环境和文化氛围中经营发展。
商业经营堪称产业园供给园区企业的“福利”，让入园企业不仅享有“基本工资”式的物业管理，还享有“社会福利”式的商务配套。
园区产业运营是园区运营管理中最核心、最高层级的工作，主要围绕园区的产业来搭建公共服务平台（具体的平台服务内容已在《产业园区/产业地产规划、招商、运营实战》一书中归纳），它能够引导和驱动入园企业发展壮大，让企业获得极大的外力，借力提升、借势成长。这就好比为入园企业发放了诱人的“奖金”，让企业享有额外鼓励，制造激励效应。
园区产业运营内外兼顾，同时，促进园区运营商探行摸索自身长期发展的内生经营模式，实现产业园区的可持续经营。
通过产业运营，园区与企业协同发展，并最终形成产业集群效应，显著提升区域的社会经济效益，如图24-1所示。
图24-1 园区运营的构成与关系
物业经营管理、商业经营管理和产业运营管理是园区运营管理的“三驾马车”，三项工作缺一不可、环环相扣、紧密关联，最终都是通过资源、资产和资本的整合经营为园区客群提供系统性的服务，最大限度地为客群创造价值，实现园区、企业和社会的共赢发展。
二、园区运营的“三重境界”
对全国产业园区的运营状况进行一番全扫描，整体状况良莠不齐，园区物业经营不够扎实、商业经营配比不调、产业运营水准偏低的现象依然存在。
很多园区对园区运营的认识还停留在“物业管理+企业注册服务+园区活动”的层面。
当然，也有一些园区谙熟运营之道，已开始全方位尝试探索园区的复合经营，且初见成效。纵观全行业的运营，呈现出“作秀、做事、做模式”三个层级，或称“三重境界”，位于象牙塔顶端的当然是“做模式”，如图24-2所示。
图24-2 园区运营的“三重境界”
作秀
每一家园区的整体定位、建设规模、运营阶段、区域环境都存在着差异性，园区运营不可能面面俱到、样样精通，把自己园区最具优势、最具特色的经营之处呈现给业界，秀秀颜值、秀秀肌肉，让园区秀起来，让园区火起来，提升园区知名度，强化品牌效应，最大限度地促进园区招商和综合业务扩展。
当然，追求外秀，就容易忽略内秀，很多园区的运营服务品质确实有待加强和夯实。
笔者归纳出园区运营“12秀”，其中也涵盖了产业园区运营的主要框架和重要环节内容。
（1）秀运营战略：公开宣传园区的运营战略，彰显自己站在行业的高峰。
战略毕竟是战略，还称不上是成熟的商业模式，高调一些、虚化一些未尝不可，结果如何是未来的事，先秀好当下再说。
亿达中国前几年就已官宣实施轻资产经营战略，现实中是轻重并举。
笔者与亿达中国有过合作交流，也期待其轻重资产结合模式能够攻坚克难、渐入佳境，为业界带来借鉴示范。
张江高科也是高调宣称已经逐步改变了之前以工业地产开发运营为主导的“高投资、重资产、慢周转”模式，正在向“股权化、证券化、品牌化”转型，目前的战略是打造“科技投行”。
（2）秀公共平台：园区公共服务平台涉及硬件设施的配备和软性服务的提供，服务内容既宽泛又深入。
产业园区发展到今天，如果哪家园区不说自己建有公共服务平台，那么圈里圈外都没法混了。
（3）秀合作伙伴：从产业资源到投资基金再到社会中介服务机构，一个园区没有几个实力强的合作伙伴肯定是说不过去的。
（4）秀团队精英：产业地产业内，真正具有超强运营实力的团队需要打着灯笼去找，越是这样，越显出好运营团队的弥足珍贵。
园区运营团队中如果有行业资深精英，哪怕是有些许值得称道的专业人士，也值得秀一秀。
（5）秀产业投资：早前孵化器入门条件要求必须有一定额度的孵化事业金，眼下不用强行要求。
很多园区运营商都意识到投资基金的重要作用与光环效应，更不用说现在开始推崇成立产业基金直接用来招商买企业了。
同仁中有人说，先喊出一个产业基金，资金真的有没有、投不投再说。
（6）秀创业孵化：“双创”曾热火朝天，众创空间如雨后春笋，热度之后人们说众创空间比创业者都多。
其实，众创空间或孵化器的作用还是不可小觑的，毕竟当中诞生了诸多好项目、好公司。
当下，一家科技园或文创园如果不配置众创空间/孵化器，还真有些落伍。项目路演、大咖谈创业也是可以秀的。
顺便问一下，众创空间/孵化器入选国家级或省级名单了吗？如果没入选，代表你们的运营水平太低，那还是秀秀其他方面吧。
（7）秀物业管理：物业经营管理本不是问题，但有些园区的物管水平跟他们企业的管理水平一样，都上不了台面，在北方尤其明显。
看看人家那些园区的物业管理都秀起智能化、人性化了，且物业延展服务也开始赢利了。
（8）秀商业配套：因循产城融合建设趋势，产商一体的产业社区中商业与商务配套是重要保障。
园区在商业配套建设方面大可一秀，秀商业配套的完善、秀商业设施的先进、秀商家店面的品牌、秀商业管理的精细、秀商务服务的便捷。
（9）秀社区配套：与大的住宅社区一样，有些规模化的园区也都引进、配建学校、幼儿园、医院（医务室）等社会服务机构，描摹产城社区的思路来建设运营，我们时常还会看到一些园区秀他们建设的党支部、团支部。
（10）秀智慧园区：智慧园区是趋势、是未来。
当下，已有一些园区建成运营或正在建设智慧园区系统，这些园区堪称业界的弄潮一族，走在了时代的前沿。
借此秀秀自己的领先思维与做法，吸引众多“眼球”，再去推广自己的业务。
深圳天安云谷不仅将自己园区努力建成智慧园区，还发现了该领域的巨大市场，组建专业化的智慧园区建设公司，在全国承揽智慧园区业务。
（11）秀园区企业：园区进驻了产业龙头、行业独角兽，或者园区孵育了有影响力的潜力型企业，都可以使劲秀上一番，这对后续招商运营就是榜样的作用。
天安数码城曾打出“上市公司的摇篮”的宣传语，宣称园区以往培养出30多家上市公司，不管这当中有多少公司是自己亲手培育的，园区有如此多的“大牛”企业足以令人艳羡。
（12）秀运营绩效：园区除了秀入园企业，还可以秀很多运营绩效，比如高科技成果与知识产权情况、产业链集结与区域带动效应、园区投资密度与产出强度、园区就业人数与人均产值，等等。
2.做实
园区运营做虚了是花拳绣腿，做实了就是完美秀，“作秀”只是起步，“做实”才是根本。
上述“12秀”说是秀，其实涵盖了园区运营服务的主要框架内容，比如运营战略、合作模式、团队组织、公共平台搭建、创业孵化服务、产城社区服务、智慧园区建设，等等。
“作秀”让园区光鲜照人，提升了园区的品牌形象，促进了招商营销（当然，也促进了产业地产商的拿地拓展和获取政府的综合性政策支持）。
“做实”让园区不仅光彩熠熠，还丰实了园区内蕴，让园区达成了内在美与外在美的和谐统一。
“做实”让园区运营服务（尤其是产业运营服务）更加掷地有声，应企业之所需，解企业之所急，帮助入园企业成长壮大，在为企业创造价值的同时，也提升了园区自身价值。
站在更宏观的角度，“做实”就是在营造良好的产业生态环境，加速区域产业集群发展。
园区运营“做实”的策略，并不一定是一股脑地做实所有业务或多项业务，针对园区企业迫切需要的服务内容，祭出自己最擅长的运营项目，这是最现实之举。
中国园区的发源地历来不缺园区示范案例，近两年，星河WORLD几乎成了业界人士到深圳考察必看的园区之一。
深圳星河WORLD由深圳星河控股集团斥资150亿元开发建设，项目占地面积约62.29万平方米，总建筑面积约160万平方米，以战略新兴、人工智能、文化创意三大核心产业为引领，运用产融联盟理念，打造“园区+金融”双闭环总部基地，共创“引人才、聚产业、共发展”的产城社区。
项目全部建成后，预计将集聚1000家企业，提供7.5万个就业机会，创造年产值逾1000亿元，新增税收100亿元。
2014年，星河联合国内创投行业领军企业——深圳创新投，以星河WORLD为试点，在全国首创性推出“产权换股权”创新运营模式，在扶持具有发展潜力的企业实现更好更快成长的同时，分享企业成长红利，这一创新举措在行业内引起了巨大的反响。
星河控股旗下星河产业集团整合红土星河创业投资基金、星河·领创天下私募基金、张江星河基金等六大自有投资平台和深圳市创新投资集团、前海母基金等六大外部投资对接平台，全面发力“房东+股东”产融联动模式，助推企业全生命周期成长。
截至2016年12月底，星河产业集团与34家初创团队达成股权合作，股权估值达2800万元。
同时，积极整合入驻企业、战略伙伴、金融公司、创投机构等多方资源，探索实现复制输出。
截至2019年初，星河综合利用产权/租金/服务换股权、基金投资、项目跟投等多元产业投资方式，已投资金规模达3亿元，股权投资企业近40家，其中15家平均估值已过亿元，如图24-3所示。
图24-3 星河WORLD打造产业投资平台
星河WORLD遵循“房东+股东”的经营策略，做实企业孵化与产业投资业务并初见成效，达成了从秀于外到美在心、强在身的进阶，成为业界学习效仿的标杆对象。
那么，“作秀”与“做实”的区别界限是什么？
在此，我们谈一谈二者的基本评判标准，主要从四个方面因素来考量。
一是看园区运营目的。
运营是作为招商的辅助手段，还是切实想满足客户的客观需求和实现园区整体提升；
二是看运营团队配备。
是随便找两三个人放在招商部门或物业管理部门，还是真正组建一个运营团队正规化地推进工作（哪怕先期运营人员较少）；
三是看运营服务实施。
是简单应付地开展一下服务活动还是针对企业需求，制定园区运营战略，以匠心和创心去策划、开展各类运营服务工作；
四是看运营服务绩效。
产业投资了几个项目？
服务平台做了哪些具体服务且有什么成功示范案例？园区内公司上市了，之前园区做了哪些具体辅导和帮助……
实打实的工作和业绩不是吹出来的！
如果把运营服务绩效列入园区营建的考核指标，那就更实了。
3.做模式
如果说“做实”充实了内蕴，那么“做模式”就是练就强大的内力、内功，达到更高境界。
园区“做模式”可非一日之功，它要按照物业、商业和产业“三业并举”的经营思路，在“做实”的基础上，进一步夯实园区运营服务，提升服务层级，围绕“资源、资金、资产、资本”进行全线整合推进。
“做模式”的终极目标与核心工作是探索园区内生经营发展模式，在产业与地产的不断融合中，逐步摆脱靠地产营生的处境，增加非地产性营收，实现多元跨界经营，让园区运营更上一层楼，真正实现产业地产商和园区运营商的长期可持续经营发展。
上面举出的星河WORLD案例，其孵化创投、产业投资等产业运营业务初战告捷，这是长征第一步，如果能够长此以往，打造出一套成熟、系统、高效的运营模式和管理机制，达成良好的社会经济效益，并施行PDCA循环持续演进，那么星河产城商业模式将是园区璀璨星河中那颗耀眼之星。
园区运营是物业、商业、产业“三业并举”，园区运营有着“三重境界”。
当下，多数园区位于“作秀”层级，少数正在践行“做实”运营，而能够达到“做模式”的园区凤毛麟角。前路漫漫，撸起袖子加油干！