文章来源《产业园区》
招商亦即营销，市场营销从传统的4P理论到4C理论及后来的4R理论，无论是以产品为导向、以顾客为导向，还是以竞争为导向，万变不离其宗，都要以满足客户需求为目的，以达成市场推广与销售为目标，以打造强势品牌并保持持续竞争力为经营核心。
成功的营销势必要打造一个强势品牌，培育一棵品牌大树，就像我们畅游在一片树林中，最高最茂密的那棵树肯定格外吸引人和聚集人。
园区招商/营销就要打造强势品牌，树立标杆园区。
一、园区标杆效应锚定、树立与维系
打造标杆园区的作用或者说标杆效应是什么呢？
无外乎是锚定标杆、树立标杆和维系标杆的持续过程中的三个核心功效。
锚定标杆，让自己的整体定位占据高端
一个标杆产品往往意味着其产品与服务、目标客群、产品价位、品牌形象不大可能走低端路线，而选取中高端路线。
园区瞄准标杆，同样代表着产业定位、建筑空间与建筑配套定位、商业配套定位、招商客群定位、运营服务定位都趋向于中高端，就像微笑曲线，大家更愿做曲线两边的高附加值产业内容，围绕产业两极提供相宜的产品与服务。
这也正是为什么如今科技园区、文创园区要比工业园、物流园更受到政府和社会各界所关注与推崇的原因。
2.树立标杆，在市场红海搏击中独占鳌头
产业地产发展至今天，地产大牌、产业大腕下饺子般地抢滩登陆，想象中的蓝海已然不再，产业地产这片红海越来越红，这两年更是红得发紫。
园区、新城、小镇项目越来越多，行业竞争越来越惨烈，如何在七零八散的行业格局中脱颖而出？
如何在一片市场红海中独占鳌头？
无疑是打造独树一帜的标杆园区，成为业界的扛旗者、吸睛者，占得市场先机，获得产业资源，博得政府支持，凭借高势能、强磁场把目标客户强力吸引过来、争取过来。
更直白地说，从那些弱势园区手中把客户“巧取豪夺”过来，这就是标杆的效力！
3.维系标杆，发挥品牌效应保障长期发酵
树立起标杆，还要保持标杆的屹立不倒，如此才会让自己不断蓄能、不断强大。
打造标杆园区非一时一事之举，而维系标杆同样需要一个长效机制。
标杆园区在建设的中前期可以大大助力产业园区的产业招商和房产营销，促进产业集群，加速资金回流；
而中后期则非常有助于产业园区的运营服务、资产经营和资本运作，让标杆园区的品牌效应持续发酵、连续升温，保障产业地产开发商或园区运营商实现保值增值的长效经营，让一切皆有可能。
二、打造标杆园区五维合成体
打造标杆园区主要从五个维度寻求突破，是集“企业首选的标杆”“政府扶植的标杆”“社会关注的标杆”“同行效仿的标杆”“精英聚拢的标杆”等五个标杆为一体，形成一个复合的标杆合成体，如图19-1所示。
图19-1 标杆园区的打造维度
企业首选的标杆园区——给企业“长脸”
（1）在园区产业规划定位上谋定产业价值链的中高端；
（2）通过空间规划、建筑配套规划及建筑环境装饰，让园区从硬件上具备标杆园区的先决条件和潜质；
（3）通过领先一筹的招商运营一体化的操作，使园区逐渐占据区域标杆或行业标杆的地位，努力成为大多产业企业在园区投拓中的第一顺位园区；
（4）发挥政策招商、产业链招商、公关营销等具体组合招数，力促、力保产业龙头、行业翘楚等目标客户的落地进驻，至此，围绕企业维度造就标杆园区之路距大功告成已然不远。
当然，在吸引、聚集产业链龙头企业的同时，不要忘记遴选一批优质小微项目，努力孵育和帮扶。
这是在营造创新创业的产业生态环境，让龙头带动小微，小微涵养龙头。
这也是在培养标杆园区的未来。
打造标杆园区，实质上是在为目标企业造就一个“长脸”的产业聚集区、一个“长脸”的生产作业场所，让园区风姿绰约，让园区品牌熠熠生辉，让企业以在园区办公作业为荣耀，这是园区品牌形象的“长脸”；
通过标杆园区的持续运营，为入驻企业间接创造价值，帮助企业不断“长脸”，这是园区增值服务的“长脸”。
基于这样的标杆园区，产业链招商、圈层招商或者以商招商将会一路高歌猛进。
2.政府扶植的标杆园区——给政府政绩
往大了说，产业园区承载着推动区域经济、产业经济发展的重任，园区一手托着企业，一手牵着政府。
“让园区成为市长、区长的项目”是笔者及诸多产业地产操盘手的共识。
区域政府关注园区项目，时时来探访、每每听汇报、不时带客人参观，不断给予申报项目机会，这样的园区显然具有了良好的政府关系基础。
园区必须懂得投桃报李，这个“李”就是为区域引进知名企业、为区域带来税收利好、为政府延伸服务功能、为政府创造亮点政绩、为区域发展出谋划策。
如此一来，相信区域政府更会另眼相看，对你们的园区深爱有加，园区成了政府支持的标杆园区，政府官员希望园区为区域带来活力、带来发展、带来政绩。
而园区自然也会成为政府招商落地产业（企业）的首选园区，政府的招商部门愿意与园区形成互动、联合招商。
3.社会关注的标杆园区——给社会亮点
社会广泛关注的，方是大成的。
园区的社会知名度与美誉度是标杆园区的一个重要评价因素，标杆园区追求知名度与美誉度的同频共振，不但出名，还要有个好名声。
这是典型的品牌营销、口碑营销。
或许有人会问：园区只要做好产业链招商、圈层招商，何必还要特别注重社会关注度呢？
殊不知，社会各界为园区“打Call”彰显了园区的“大运营观”，产业园区并非视产业唯一论，产城融合的理念已深入人心，产业园区需要融入区域社会，区域社会也需要产业园区的集群带动与创新驱动，产业园区与社会各界的互动共赢才是方向、才有未来。
期待成为社会关注的标杆园区，那就要在新闻广告传播（公共媒介与自媒体）和公关活动（产业活动、社会人文活动）上狠下一番功夫，借助事件营销、活动营销和网络营销等，为区域社会不断制造亮点新闻。
4.同行效仿的标杆园区——给同行范例
园区被业内同行所关注、研究和效仿，证明这个园区的营运水准和行业地位达到了相当高度，堪称业界标杆。
同行热衷研究和借鉴的内容通常集中在园区的经营理念、战略模式、规划思路、组织架构、招商手段、运营服务和内生经营等诸多方面，也正是这些谋略与举措成就了园区经营的差异化与品牌化。
5.精英聚拢的标杆园区——给精英商机
园区、产业新城是一个聚集地，不仅集群产业企业，还容纳配套商家，以及为园区提供产业链服务的中介机构。
这些产业园共同体中，各类名企、名牌、名人汇聚于此，名家的构成比例决定了区域的活跃程度、成熟程度及发展潜力。
打造标杆园区，也是打造精英园区和人气园区，搭建产商一体的平台，提供跨界经营的商机，让产业大牌、创业达人、中介精英、商业巨擘、社会名流在平台上翩翩共舞，让人才流、信息流、资金流带活区域，使区域日渐火爆，标杆园区也就自然呈现。
产业地产与产业园区行业已然进入了红海，僧多粥少的园区招商，标杆效应凸显，且对二三线城市的招商更具成效。
园区标杆效应下，标杆园区将获取更大的市场份额、更好品质的客群、更多的政策支持及更宽广的发展空间。
就像俗话说的，“钻子头上加钢针”，强上加强。在其竞争挤压下，非标杆园区的日子愈加艰难，未来发展空间日趋狭小，这也是马太效应的又一个体现。
无论是区域标杆还是行业标杆，打造标杆园区是笔者一贯遵循和推崇的操盘思路及招商运营模式，并且因此受益多多。
立竿见影，立起标杆，绝不能只看到标杆的光影，一定要彰显其摄人的影响力、号召力，对标杆园区来说，那就是强劲的园区品牌力、聚集力和辐射力。