文章来源《产业园区》
伴随“大众创业，万众创新”政策的实施，大江南北一派沸腾，青年创业如火如荼。
众创空间应运而生，政府主导的、大学建立的、园区附属的……
一时间，众创之火成燎原之势。
各界人士不甘寂寞，前万科副总裁毛大庆毅然决然地辞职，创建了优客工场；
地产“老顽童”潘石屹兴致盎然地做起了SOHO 3Q；
以中关村创业大街、深圳湾创业广场、杭州梦想小镇、苏州金鸡湖创业长廊等为代表的众创空间集聚区，已成为区域创业文化高地和创业地标。
我们知道，中国的第一家孵化器—武汉东湖新技术创业中心诞生于1987年6月，至今已30余年（有关孵化器的内容，请参考笔者上部专著《产业园区/产业地产规划、招商、运营实战》）。
多年来，在科技部火炬中心认真有序的管理下，孵化器大有进展、成绩令人瞩目。
孵化器也有着标准化的准入管理体系，一些非政府主导的孵化器管理者也曾对孵化器规范的审核和阶段性报验（工作考核报表）有些微词，认为过于严苛和认真。
其实，这正说明了孵化器严格准入和规范化管理的可赞之处。
按照科技部门有关人士的解读，众创空间的功能是孵化器的前段功能，更侧重于种子孵化阶段，为初期创业的小团队、个人（甚至不是公司状态）提供办公空间和综合服务；
而孵化器更为有一些基础的创业团队提供空间和服务，偏重服务于成长期的小微企业。
众创空间可以理解为一种初期的、宽泛的、灵活的孵化器。当然，众创空间是中国的原创概念，而孵化器最初是借鉴效仿美国模式。
据来自科技部火炬中心的消息报道，至2018年年底，全国的孵化载体达到11808家，其中国家队孵化器4849家，众创空间达到6959家。
数字着实值得庆贺，可二者的数字对比更为我们所关注，30多年历史的孵化器数量比不上5年历史的众创空间数量。
一个行业、一种产品（或服务）发展得过快容易伴生问题。
眼下，众创空间的营建热潮在逐渐淡去，各个众创空间在强化探索经营的同时，也在思考持续发展的模式与营运之道。
一、众创空间的问题及其规避
众创空间的出现给我国社会经济发展带来了诸多利好。
√解决了创业早期孵化难题，形成了从创意到产业的创新创业服务生态；
√众创空间促进了创业与创新的有机结合，推动实体经济转型升级；
√众创空间推动了全社会的创新创业氛围，成为引领我国创业文化发展的主阵地；
√众创空间顺应科技革命时代浪潮，形成科技服务新业态。
快速发展通常隐含着诸多不成熟与不规范的问题，譬如：
一些地方的众创空间一哄而上（甚至是为了获取政府奖励政策），没有搞清楚众创空间经营的真正机理内涵，缺乏健康可行的商业模式，经营发展不可持续。
那些没有搞懂模式、没有持续赢利能力的众创空间迟早被迫结束。
笔者曾经从事过科技管理工作，也曾在科技企业耕耘磨砺，在之后的产业园区建设运营中还专门建立管理过孵化器和众创空间。
依笔者个人的看法，一个众创空间是否良性发展，主要看是否具备如下六个基本条件。
1.降低创业办公成本
有业内人士曾经到访了北京、上海等城市的数个众创空间，了解到不少众创空间的办公工位租赁价格并不划算，普通创业者难以承受，“与其说是众创空间，不如说是大咖空间”。
众创空间的首要条件就是让腰包不鼓的创业者节省费用，办公空间的成本尽可能地低廉，甚至部分免费。
2.落实创业基础服务
没有创业服务或者嘴上有、实质无的众创空间就是在欺骗人。
从最基础的工商注册、项目路演到政策宣介对接、投资基金对接是必不可少的，至于其他的市场推广、人才中介、科技咨询等一系列创业服务，应该联合社会中介服务机构最大努力地开展。
3.形成抱团取暖效应
创业个人或者创业小团队在残酷的创业期通常的感受是失望，既然众创空间聚集了一批走在寒冬的创业者，就应该营造温馨的氛围，打造温暖的交流互动平台（思想交流、业务交流、信息交流等），让创业者及圈层人士能够手牵手、心连心地相互鼓励、相互扶持，共同奔向美好明天。
4.提升企业经管能力
众创空间通过丰富多彩的培训活动、专家咨询、创业导师一对一帮扶等服务，尽快帮助创业中的“菜鸟们”掌握经营管理知识与经验，以便于他们在商务合作、法务处理、市场推广、技术研发、财务管理、团队管理、经营风险规避等方面全方位提高经营管理能力，丰满自己的羽翼。
5.提供成长发展机会
创业者们在寒冬之夜亟待看到清晨的曙光，他们在自我奋斗的同时，特别需要所在的众创空间提供融资机会（天使基金、VC、PE）、市场机会，尽早获得资金、扩大产品销售，走出寒冬之夜。
帮扶创业者的投融资、市场推介等服务工作是有相当难度的，但正是因为有难度，才体现了众创空间的存在价值、运营水准及行业高度。
6.自身具备赢利能力
众创空间不仅为创业者做嫁衣，也应该为自己添衣增利。
官方背景的众创空间或孵化器（更多的是早期的创业中心），有财政支持，吃穿不愁，相对轻松地做创业孵化；
企业创建的众创空间或者说民办的众创空间则必须考虑持续经营问题，自家不保，何谈给人家送饭做衣！
二、众创空间的经营模式
在政府给予众创空间百万级（各地不等）的创建补贴后，几年下来，恐怕那些“混世”的众创空间已然囊中羞涩，这种“泥菩萨过河”的日子何谈创业孵化！
现实中，众创空间两极分化的现象日益明显，一边是秋风秋雨愁煞人，一边是春风得意马蹄疾，有模式、有业绩、有品牌的众创空间跃然走来。
下面让我们看看当下众创空间的主流经营模式，以及一些有代表性和知名度的众创空间的范例。
1.项目投资模式
【案例】苏河汇“投资+孵化”模式
苏河汇是2012年创立于上海的一家天使投资机构，专注于互联网/移动互联网等TMT领域的早期投资。 苏河汇采用“投资+孵化”模式，一年两次（3月和9月），每次投资20个创业团队，为每个团队提供50万元的种子投资（换取10%股份）并邀请其参加为期6个月的育成计划。 6个月后，会对其中最好的5～10个团队追加80万元至300万元投资。 五年来，苏河汇孵化了500多个项目，投资了其中的150个，有3个已在新三板上市。 随着“双创”环境不断优化，市场上的项目、投资人都越来越多。 苏河汇为在孵企业搭建更大的平台，在自己投资的基础上，开始为在孵企业撰写跟踪报告，定期发送到投资人手中，方便投资人在海量项目中更早关注到有潜质的项目。 凭借这一机制，入驻苏河汇的创业项目获得投资的比例高于市场平均，反过来，这也让苏河汇的孵育空间始终很紧俏。 2015年10月，苏河汇率先获得新三板批复，成为国内众创空间第一股，“持股+孵化”模式获得资本市场认可。 其后，苏河汇上海新增的100多家众创空间大多数采用“孵化+创投”模式。 而苏河汇近两年的年利润均以十倍速度增长，下一步意欲向主板进军。 |
【案例】创新工场，严谨流程优选种子项目
创新工场（Sinovation Ventures）由李开复博士创办于2009年9月，是一家致力于早期阶段投资，并提供全方位创业培育的投资机构与创业平台，旨在培育创新人才和新一代高科技企业。 创新工场通过针对早期创业者需求的资金、商业、技术、市场、人力、法律、培训等提供一揽子服务，帮助早期阶段的创业公司顺利启动和快速成长。 同时帮助创业者开创出一批最有市场价值和商业潜力的产品。 创新工场的投资将立足信息产业最热门领域：移动互联网、消费互联网、电子商务和云计算。 创新工场在遴选项目上对市场、财务、法律、管理等指标评鉴有着规范、严谨的标准和流程，被业内推崇。 创新工场的基金来自全球顶尖的投资者，目前共管理三只美元基金和两只人民币基金，总规模超过12亿美元（约合80亿元人民币）。 迄今为止，投资超过300个项目，帮助了一批创业公司成功创业。2016年2月，创新工场成功登陆新三板。 2016年9月，创新工场完成了45亿元人民币（6.75亿美元）的融资，在创业核心城市深圳的华南总部正式开业。 |
2.复合生长模式
【案例】优客工场——让平行世界的人相互遇见
优客工场在国内联合办公领域声名显赫，由知名地产人士毛大庆发起，红杉资本、真格基金、创新工场、亿润投资、清创科控、诺亚财富等多个投资机构共同投资，国内多位知名企业家联合创始成立。 自2015年创办以来，已经在全球30个城市落地百个项目，为5万余名创业者及3000余家创新企业提供物理化空间与虚拟网络相结合的全方位创新生态平台服务。 据悉，场租收益目前占到优客工场总收益的90%。但对于优客工场未来的赢利路径，毛大庆坦言还有其他四条路要走。 第一，生态圈的股权投资。 优客工场投资了约20家公司，包括了教育、传统、加速器及体育互联网+等多个领域。 通过股权投资加大了联合办公的服务生态，增强了每一个投资板块之间的强连接，但同时也享有股权收益。 第二，流量搭载。 每一个办公桌就是一个入口，每一个入驻企业都可以通过优客工场的平台互倒流量。 对于目前已入驻的近千家企业来说，其中粉丝或用户数超过1000万的企业已有几十家，而优客工场就是一个流量的综合体。 通过搭建平台，进行撮合交易，对流量进行变现近在眼前。 第三，品牌加盟与管理输出。 除了加盟管理费，大量企业用户的数据沉淀下来会更快地扩充数据库，而加盟业务会让发展更快更轻。规模化的扩张已经可以覆盖更多的管理成本。 第四，关于优客工场最核心的商业模式，毛大庆卖了个关子：“只能说，最终加盟的不仅是店，也不是简单的数据和人，我们还会加盟很多的资产。 而联合办公是很有可能出现千亿元市值的公司，这可能不比千亿元开发商小。” 优客工场不仅仅是物理意义上的共享经济，所有入驻优客工场的企业、个人，以及服务商、投资机构还共同形成了一个商业社交平台，资源、人脉、信息得到高度共享，如图4-1所示。
图4-1 优客工场的经营理念 2017年4月，优客工场与洪泰创新空间共同宣布，双方已正式签署战略合并框架协议，扩大后的公司总体估值将达约90亿元人民币，中国共享办公领域迄今为止最大的一起合并交易就此诞生。 2017年9月，优客工场·丽湾雄安项目的正式启动，标志着第一家联合办公企业在雄安新区落户，将吸纳和集聚创新要素资源，培育新动能，与雄安发展新区建设同频共振。 2019年12月11日，优客工场向美国证券交易委员会提交了招股书，计划在纽交所上市，股票代码为“UK”。 截至2019年9月30日，优客工场在中国及新加坡共布局197个联合办公空间，提供72700个工位，管理面积超过60万平方米。 根据优客工场招股书数据可知，2017年、2018年、2019年前三季度，公司净收入分别为1.67亿元、4.49亿元、8.75亿元人民币，增幅显著。 尤其是今年第三季度，优客工场单季营收达到3.88亿元，环比第二季度的2.92亿元增长33%，与上年同期相比，增幅达86%。 招股书显示，优客工场靠“两条腿”走路，当下已经建立了一个完整的逐渐成熟的经营模式：“一条腿”是空间运营业务，分为直营和轻资产两种模式；
2017年和2018年，优客工场最主要的收入来源还是办公空间会员服务的收入，占比超过85%。 但到了2019年前三季度，其办公空间会员服务的收入，以及非空间收入均超过了4亿元。 优客工场非空间业务增长迅速，在总营收中的占比已经与办公空间会员费收入基本持平。 2020年11月间，优客工场完成与特殊目的收购公司Orisu n Acquisition Corp.的业务合并，优客工场正式以SPAC登陆美国，纳斯达克市场其交易代码为“UK”，优客工场也因此成为“联合办公第一股”。 |
3.垂直孵化模式
【案例】中科创星专注于“硬科技”垂直孵化
成立于2013年的中科创星是国内首家光电子国家专业化众创空间，由中科院西安光机所联合社会资本发起成立，作为国内首家中科院背景下“硬科技”领域垂直孵化器，聚焦人工智能、基金技术、航空航天等硬科技领域的孵化投资，致力于让科技成果不再“束之高阁”，而是真正为社会经济做贡献。 中科创星不断完善孵化体系，打造以“研究机构+天使基金+孵化器+创业培训”为一体的科技创业生态网络体系，探索“人才+技术+资本+服务”四位一体的科技成果转化及服务模式，设立了中国首个专注于硬科技成果产业化的天使基金——“西科天使”基金，致力于共建全球第一的硬科技创业生态体系，为硬科技创业者提供全方位的一站式服务。 中科创星旗下还管理着包括西科天使一期&二期&三期基金、陕西省大数据产业基金、先导光电集成基金、军民融合基金、中科院成果产业化基金等多只基金，总规模超过40亿元人民币。 截至2017年12月，已经累计孵化了224家硬科技企业，涵盖人工智能、航空航天、生物技术和大数据等前沿科技领域，其中7家挂牌新三板。 中科创星是“硬科技”理念的缔造者，并于2017年策划举办了“2017西安全球硬科技创新大会”。 |
4.地产商附属模式
【案例】潘石屹玩起联合办公SOHO 3Q
2015年2月，SOHO中国总裁潘石屹闪亮推出共享办公产品SOHO 3Q，推出这个产品的目的，是要把社会上闲置的、积压的、利用率不高的房子，通过互联网的技术和平台充分地利用起来，也就是将写字楼办公室以短租的形式对外租出去，预订、选位、支付等所有环节都可以在线上完成。 客户可以租一个办公桌、一个独立办公室，可以租一个星期、一个月，可以随时随地手机上预约、付款，还可以享受餐点、咖啡、复印打印等商务服务，主要为创业者提供办公服务。 SOHO 3Q是移动时代的办公，运用O2O模式，即线上Online、线下Offline的双向结合，和网上购物类似，从选房、订房到付款交易，每个环节都在网上进行，为流动人群提供O2O模式的办公场所。 在潘石屹看来，这里不仅仅提供办公空间，更是一个创业者交互的平台，由于办公空间的开放性，创业者之间可以沟通、交流，从而刺激灵感、达成合作等，为创业者提供一个良好的创业氛围和平台支持。 截至2017年8月，SOHO 3Q经过两年多的发展，共享办公空间的规模不断扩大，已在北京、上海拥有19个中心、17000多个工位。 到2018年6月，SOHO 3Q全国拥有中心31个，工位数达到了30000个，主要分布在北京、上海、杭州、南京、深圳、成都、重庆等一二线城市。 业界对SOHO 3Q一直有多种声音，有不少人质疑SOHO 3Q在经营定位、企业孵化、入驻成本等多方面存在问题，指出SOHU 3Q只是潘石屹为SOHU找了个新IP而已，SOHU3Q自身不大可能长久持续经营。 2019年10月，据PropTech研习社消息，SOHO 3Q将旗下11个项目打包卖给筑梦之星，收购的11个项目在北京和上海两地都有，但上海居多。 SOHO 3Q的模式和经营状况的确有待观察。 |
【案例】华夏幸福旗下太库科技，致力全球孵化与创新集群
华夏幸福基业旗下的太库科技成立于2014年，旨在打造全球领先的创新产业孵化器运营商。 以科技为导向，依托专业的孵化器运营和全球化布局优势，致力于成为全球科创企业跨越式发展的优质服务商，如图4-2所示。 太库通过自身搭建的全球化网络实现整合和优化配置，持续为企业提供真正基于“全球化”的创新服务，成为初创企业技术商业化的导师，为高成长企业进入中国等主要市场搭建桥梁，并着力打造全球性的Techbook线上科创合作平台。 太库科技已在全球创新活动最为活跃的硅谷、柏林、首尔、特拉维夫、赫尔辛基，以及中国的北京、上海、深圳、固安、香河、大厂等设立孵化器30家，人工智能、大健康和新材料3个垂直加速器，通过整合全球范围内的“产、学、政、金、研”五维资源，聚集全球优势创新要素，结合区域自身特色，为区域定制专属创新集群。 产业生态系统需要一个产业链上的协同发展，太库探索产业的协同创新，并为创新驱动发展注入新动能。 太库致力于“做专业化的产业孵化器运营商”，其倡导的孵化器双创理念，所关注的焦点不再是场地上的联合，而是通过全球范围内智力财力和技术等创新要素的资源融合，从新材料、大健康和人工智能三大产业入手实施孵化。 通过对行业精准的分析，太库科技将平台企业聚焦在人工智能、大健康和新材料/新能源三个领域，以“孵化—加速—产业园区落地”的“三步走”模式，缔造专业孵化体系。 “布局全球，获得优势创新资源”是太库国际化路线的基础。 为此，太库科技从成立之初，就选择从国际高端前沿切入，构建遍布全球的创新孵化网络：在以色列、芬兰等地，太库实施创新生态移植战略，将当地的研究机构、非营利组织、大学、加速器、跨国公司资源整体导入，已经在嘉善签约建立了中以大健康示范基地； 在韩国、德国等地，太库积极参与当地政府主导的创新项目，已成为多个政府机构的官方合作伙伴； 在美国、俄罗斯等地，太库深耕大学、科研院所等产学研源头，积累人才、专利和项目资源。 有了资源，“太库模式”开启为企业和集群发展提供动能、拉高势能的全新尝试。 政府资源之外，太库与全球研究院所，如斯坦福大学、普林斯顿大学等开展深度合作，参与到创新产业集群的打造中，并与50余家地方投资机构合作，为初创企业提供融资服务。
图4-2 太库文化墙上的经营理念与宣传语 内外扩展兼顾，太库科技协同华夏幸福在中国的京津冀、长三角和粤港澳地区建立创新产业集群，帮助国外创新企业在中国寻求客户，获得政策支持，成功进入中国市场。 来自美国旧金山的影能科技在太库入驻后，其中国地区的销售额翻了三倍。 太库在华夏幸福的发源地河北固安打造产业孵化器标杆，并与政府共同研究探讨新型结算方式。 太库固安产业孵化器由“实体孵化器+产业基金+创新产业集群”组成。 固安智能网联汽车创新产业集群通过打造“一院、一基地、一平台、一镇”的产业生态体系，打通集群上下游产业链条，形成生态系统级的创新产业集群。 此外，太库科技协同华夏幸福香河产业园区与香河县政府，合力打造智能家居创新产业集群。 经过调研，太库决定专注于大健康主题，通过将现有家居产业与大健康相结合实现产品的升级。 太库科技依托华夏幸福在全球布局的50余个科技创新平台和40多座产业新城，共同建立了“孵化器—加速器—专业园区—产业新城”的高新技术创新应用完整体系。 未来，华夏幸福与太库将打造科创新经济作为园区发展的重要方向，太库独角兽中心从战略意义上而言，与这一方向高度契合——华夏幸福提供硬件与相应的配套设施，太库则通过独角兽中心向独角兽企业持续提供专业化服务，用创新服务为园区和区域经济赋能。 |
以上案例中的众创空间/孵化器或专注项目投资孵育，或主打联合办公服务，或探求复合生态经营，或推进技术转移对接，梅雪争艳各有千秋，假以时日再论风光。
目前，北京“创新工场”“宏福孵化器”“科技寺”“赢家伟业”、上海“苏河汇”“莘泽”、广东“新基地”、杭州“东部软件园”、安徽“合肥高创”等十多家众创空间和孵化器陆续在新三板成功挂牌，为国内众创空间和孵化器的经营撑起了一片蓝天。
相对而言，依附于地产商的众创空间/孵化器在赢利上的压力比较小，毕竟地产商目前的核心赢利模式不在于此，而众创空间对地产商及其项目的资源整合和品牌叠加称得上是居功至伟。
至于各地近年来出现的一大批“二房东”式的众创空间，如果没有更好的复合经营模式，恐怕在未来的日子里命运多舛。
笔者也曾遇见过以“二房东”模式专对大学生提供创业服务的众创空间，主要收入来源是依靠大学生创业奖励政策获取的人员补贴金，账面经营算得颇为精准。这种经营模式要看政策的脸色来度日，政策一旦风吹草动，经营将有云泥之别。
众创空间各自寻觅着属于自己的驰骋空间。
众创空间与孵化器一脉相承，众创空间与孵化器的运营管理实质上就是精简版的产业园区/产业地产的运营管理。
很多产业地产开发商、产业园区运营商采用全周期产业基地建设模式，在建设中把孵化器或众创空间当成标配产品，那就更应该探究其中的经营奥秘与诀窍，而不能只是摆个孵化Pose了。