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通过每户设置的大于40平方的室外露台，将自然融于建筑，创造别墅四合院体验，建筑立面采用植被覆盖，形成立体生态系统，智能停车等全部功能区叠加融合在一起，体现出现代社会的一种全新的建筑方式！
随着第四代住宅的推行跟试点，越来越多人的关注点从第四代住宅品质提升转向性价比，讲到性价比，得房率不得不探讨一下，不少落地项目称第四代住宅得房率超100%,这是怎么做到的？
讲到得房率，我们可以参考一个公式：
得房率 = 套内建筑面积 ÷ 房屋建筑面积（销售面积） × 100%
得房率 = 套内建筑面积 ÷ 房产证上建筑面积（包含了套内加公区公摊） × 100%
若房屋建筑面积为100㎡，公摊面积20㎡，则：
得房率 = (100 - 20) ÷ 100 × 100% = 80%
那么普通三代住宅得房率为什么只有75%到85%？
为了弄明白这个问题我们举个例子：
开发商A在B市拿了一块地，用地面积是10000平方，规划限定容积率是2，那么开发商在这块地皮上最多只能建造20000平方的计容面积（10000X2=20000平方）。
户型如上图，其中上图中阳台的面积，在B市规划文件要求，“悬挑出主体以外的封闭阳台，计容面积算一半”，换句话讲就是开发商在这块地的容积率要求下，可以多建一半的阳台面积，增加了可售面积。简单点说就是在规划阶段阳台只算了一半计容面积。
答案是否定的，因为我们买房的房本上的面积是房管局委托的测绘院测量的，而B市的测绘要求是“封闭阳台算全面积”，也就是说我们产证上建筑面积是包含全阳台的，对于业主来讲到没什么损失因为买多少面积就是多少面积，只是没用赠送的面积。简单点说就是在测绘销售阶段阳台是按照实际全面积卖给小业主的。
还是以上图为例子，如果上图全部是敞开阳台，那么计容计入一半，测绘也计入一半，那么，你拿到手上的房本面积是不包含剩余一半阳台的，等于送了你半个阳台面积。
第四代住宅这块怎么做到得房率超100%的？公摊面积去哪了？
图中第四代住宅两种户型分布是有室外花园也有停车场跟只有室外花园的两种户型，根据相关文件：
容积率及面积计算优惠：
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成都天府新区《创新规定》（2024年3月）：允许公共休闲绿化平台、空中花园不计入容积率，突破传统阳台进深限制至6米。
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福州、苏州吴中区：符合条件的空中花园、公共绿化平台不计入容积率，例如外挑尺寸≤4.2米且面积不超过本层总投影面积12%。
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武汉：空中花园不计容，绿化面积20%可计入项目绿地率。
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四川眉山：外挑≥4米的空中花园不计容，且绿化面积≥60%。
济南、重庆：户属空中花园进深2.4-6米时，容积率按50%计算。
南通、泉州：阳台投影面积≤套内40%时，超出部分仅按50%计容。
第四代住宅在建造过程中会出现超大悬挑露台、露台上一般需要覆土60厘米深度才能满足一般植被种植，这样这个大跨度、大荷载的构建势必会增加开发商的建造成本，而且如果露台跟阳台一样计容，还有一些公共花园等无法计入有效销售面积，这样一来无疑增加了开发难度！
通过上面政策文件，我们不难看出，四代住宅的建造成本要高于一般的三代住宅，政府为了保证四代住宅的顺利推行，实行露台部分不计容或者半计容政策，这样在测绘（销售面积）的时候不管是算一半的露台面积还是不算露台面积，在实际使用中剩余露台的面积往往能超过本户的公摊面积，因此会出现，得房率大于100%的情况！而且并非公摊面积没有了！
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生态宜居性提升：建筑外立面大量的空中花园跟绿植，可适当调整室内外温差，减少空调能耗，同时可以吸附PM2.5等污染物，净化空气质量。
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空中花园：能实现“都市田园生活”满足爱种菜、种花花草草的业主需求。
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得房率提升：通过阳台半计容、挑空设计等政策实现100%得房率，且多采用错层设置，露台上方层高一般为两层层高，通透性、与自然交互感明显高于一般的阳台。
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智能化与便捷性：支持远程控制系统，车辆可通过电梯直达入户花园或者公共停车区。
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超大的露台可能会导致部分相邻楼层的房间光线的遮挡。
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空中花园因覆土较深，且种种大量的植被，夏天可能会增加蚊虫停驻的可能性。
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不同地理位置应有对应的植被种植方案参考，如北方寒冷地区，冬季植被存活率的问题有待解决。
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在炎热地区，雨水、生活用水不能满足绿植灌溉的情况，绿植的维护可能会产生较多的费用。
综上：第四代住宅的产品有一定的核心竞争力，但是也有一些需要继续探索的问题，相信在政策引导及企业的探索下，会出现更加成熟、便捷、高品质的第四代住宅！
第四代住宅真的要来了！
这是我的第8篇原创文章
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