文章来源《产业园区》
长周期的园区建设营运推进，好似一场旷日持久的战斗。
在这场艰苦的拼争搏击中，若想占得先机、抢得头筹，就必须有自己独到的战略与战法。
笔者梳理园区营建推进的思路与步骤，提出“园区战法七连环”的策略，如图14-1所示。
这一“战法七连环”主要包含：
●选用一位善战“将军”。
●组建一支“特战部队”。
●绘制一幅“军事地图”。
●制订一套“作战计划”。
●配备一批高效“武器”。
●祭出一套“战术组合”。
●编制一套“军管”制度。
图14-1 园区战法七连环
环环叠加的园区战法七连环，是园区建设营运方略的精简提炼，是战略思维与战术打法的有机统一。
产业园区/产业地产的行业市场有如战场，如果园区推进掌握七连环战法，就能做到有备无患、来之即战、所向披靡。
一、选用一位善战的园区操盘手
这位善战的“将军”就是园区操盘手，善战的操盘手凭借过人的资历经验、实战能力和行业视野，带领一众兄弟开疆拓土，一路整资源、做规划、推建设、拓招商、搞运营，工作开展得有板有眼、有声有色。
园区拥有一位优秀的操盘手等于成功了一半；
反之，将军无能，累死一众弟兄也无济于事。
这正是很多产业地产商、园区运营商重金挖聘资深操盘手的原因所在。
好比大将军的园区操盘手，可能是骁勇善战型的，有鼓动力、有带动力，善于攻坚克难，率领团队一路高歌猛进、勇冠三军；
也可能是有勇有谋型的，帐中运筹帷幄，沙场冲锋陷阵，动静相宜、稳扎稳打。
当然，像刘备那样虽然本领一般，但工于心计、善于聚拢人心，让一众猛士谋士甘愿卖命打拼的，也暂且算作一类。
选聘操盘手有原则，产业地产商、园区运营商要选对适合自己企业的“将军”。
就像地产界经常调侃，碧桂园攒了一批希望快速致富的博士小伙伴，融创聚了一群像孙老板一样虎视眈眈的土地猎捕手和房销快枪手，找对你想要的“大将军”至关重要。
企业与“大将军”理念不合、文化不调，半路分道扬镳，再度换将的成本很高、风险也大，还有诸多负面影响。
当然，有可能企业老板亲自上阵操刀，但这一般都是中小园区运营商的打法。
二、组建一支“园区特战部队”
“园区特战部队”主要由担负招商的先头部队、负责园区综合企划的参谋部、主管园区运营的医护队和后勤部队等组成。
招商团队作为先头部队，努力拓展公共关系、整合产业资源，达成招商前置。
保障部队看似不冒尖、不起眼，但它同样决定着一场战役的走势。
如果弹药不及时送上、伤员不及时救治、粮食不及时供给，那么战斗结果可以预料。
园区运营团队好比保障部队，若运营服务不力，园区如何吸引企业进驻？
又如何留住优质企业？
如果园区没有良好的运营，就难以获得区域政府的认同与支持，在区域中也得不到广泛人群的关注与互动，品牌难以树立，更别提园区自身的内生经营发展了类似参谋部的园区企划部门，不管是战略规划还是项目策划以及经营策划、管理企划，都关系到园区的战略经营方向与经营绩效。
具有一定人员规模的“园区特战部队”由多种、多支部队建编制组成。
而直接关系到园区生命线的招商团队（小队），同样由多个具备特长的兵种组成，例如团队中拥有：
●专攻信息搜集、产业研究的“侦察兵”。
●有承担先头入场、扫街巷战的“陆战兵”。
●一招中的、出手就招商搞定的“狙击手”。
三、绘制一幅“园区军事地图”
“园区军事地图”同样举足轻重，它关系着园区一系列“避坑（投拓之坑）”“躲雷（政策之雷）”“防箭（对手之箭）”的风险规避问题。
“园区军事地图”涉及全国区域和城市区块两部分，全国区域的地图意在扩张复制经营，城市区块的地图意在局部市场竞争。
“园区军事地图”绘制的是区域城市选取图。
按照公司设定的区域城市投拓条件，分别标注优先选取、次级选取的区域城市及城市地雷（一定时期内不考虑选取的城市）。
“园区军事地图”绘制的是竞争对手的城市据点图。
一是标注竞争对手园区在各地城市投拓的区位，并分析其缘由；
二是标注同一个城市内竞争对手的“碉堡”位置（园区所在地），掌握其布防与火力特点（综合营建情况）。
知己知彼，百战不殆，明晰了对手的据点图、布防图，从而再去部署自己园区的阵地。
“园区军事地图”绘制“盟军”位置图。
“盟军”是指具有战略合作关系的“政产学研资”等资源合作方、长期合作的中介服务机构，以及具有合作意向的区域政府等，标注它们所在的城市及所在区块，明确它们的位置，为园区的拓展画一张协同作战的网络图。
此外，还要绘制产业地图或称产业板块图。
一是站在城市群发展的高度，知悉不同城市群及相关城市的产业发展定位、重点招商范围、产业扶植政策和现实产业布局发展情况等；
二是明晰自己公司（园区）产业整合的领域在全国各地及重点城市的发展情况。
借助产业地图，既为自己园区的异地扩张做好准备，也为园区产业招商锚定方向、明晰潜在产业客群的聚集地。
四、制订一套“作战计划”
没有计划、没有组织的战斗，像一群无头苍蝇的乱飞乱撞。
在“大将军”操盘手的指挥下，“参谋部”战略规划部门或企划部门主导协调，与各个业务部门联合商讨制定作战计划，有时涉及战略视野和情报分析的时候，会寻求外脑智库——咨询机构的帮助。
作战计划涉及园区（项目）战略规划报告、年度工作计划与阶段性推进方案及分项工作企划方案等。
战略性计划要保证园区营建方向的准确性、前瞻性，战术性计划要保证工作实施推进的可行性、落地性。
园区“作战计划”编制原则，一是切忌纸上谈兵，避免“规划规划、墙上挂挂”“报告报告、相互抄抄”的尴尬现象，这一现象在咨询机构为企业编写的规划报告、策略方案中并不少见，咨询机构团队中补充具有实战经验的咨询师和具有创意能力的策划人十分必要；
笔者经常参加园区项目的论证、评审，曾发现一些咨询机构的项目报告放之四海而皆准，这样的“作战计划”怎么能够保障打胜仗呢？
二是计划必须明晰资源配置，合理筹划安排“人财物”等，尤其是人力资源储备、建设资金和营销资金筹措安排等。
如果资源不筹划到位，打起仗来没有足够的兵源供给和弹药支持，再好的“作战计划”也没用。
五、配备一批高效“武器”
工欲善其事，必先利其器。
什么是园区推进的“武器”？
园区营运模式、招商技巧、运营方法都是“武器”，亦即园区营运手段。
武器有常规武器，也有更高效的非常规武器，当下，园区的高效“武器”不断增加。
比如园区建设和营运围绕资本经营，探索PPP建设模式，设立产业基金和天使投资基金，引入VC、PE，实施资产证券化，等等。
园区招商层面，与大数据公司、网络公司合作尝试推进大数据招商、互联网定向推送招商等。
在园区运营上，建设智慧园区系统达成智慧化营运，委托专业化运营团队代管园区运营管理等。
园区的产业定位不同、物业载体不同，使用的“武器”不尽相同。
产业新城适合利用PPP建设模式，科技园适合开展天使投资和风险投资，“互联网+”产业园理当规划建设智慧园区，规模不大的文创园比较适合专业运营团队接手代理招商运营。
六、祭出一套“战术组合”
武器需要配合使用，战术更需要组合运用。
园区招商运营一体化是笔者一直信守和推崇的园区营运原则。
这个一体化不复杂，就是强调运营的重要作用、强调招商与运营的同步同趋、协调共进。
园区建设与日常工作推进中，从理念、到工作安排和资源配置、再到具体任务推进，都需要有意识、有计划、有管控地做到招商并行运营，力争每一项运营服务都凸现营销卖点，每一次招商推广都蕴含园区运营！
如果园区招商运营一体化是一个偏重宏观层面的战术组合，那么招商工作的招法组合和运营工作的平台服务组合则更偏向微观实施层面。
对招商十个招数的组合运用，就是兵来将挡、水来土掩的灵活机动招商战法，战法越是复合、越见功力。
（参见本书《打遍天下的招商“组合拳”》一文）。
同样，园区公共服务平台建设也是遵循组合打法，围绕市场营销服务、金融投资服务、科技咨询服务、人才中介服务、经营咨询服务和信息对接服务等，搭建与园区相宜的服务平台，并针对园区企业的实际需求开展具体的组合式服务工作。
此外，随着时代发展和科技进步，园区营运管理的线上线下组合日益成为趋势。
智慧园区是支撑园区O2O业务交汇的一个平台、一个节点，园区招商和园区运营可以通过O2O无缝连接，高效开展。
新媒体的兴起和大数据、VR、AI、5G等技术的日趋成熟应用，让园区线上推广传播、线下考察商洽变得日益普及。
七、编制一套制度
纪律严明、雷厉风行、分工协作、整齐划一是培养“铁军”、保障打胜仗的管理基础。
园区建设推进的第七环是编制一套“军管”制度，这套制度实际上是园区营建的管理流程与管理办法。
随着园区策划和营建工作的不断展开和深入，必须提早建立流程化、标准化的管理体系，以便有效管控、夯实加强各项园区营建工作，确实保障工作绩效。
围绕园区投资拓展、规划定位、工程建设、招商营销和运营服务等一系列具体建设流程内容，编制一套切实可行的管理制度/办法以强化园区的日常经营管理，并且在今后的园区营建中不断予以改进和完善。
例如浙江恒生科技园五年多前就已通过了ISO9000质量体系认证，明显提升了园区基础经营管理，推动了科技园区营运工作的全面进展。