文章来源《产业园区》
每个行业都存在一批游走边缘地带的非入流企业，它们或找不到鉴往知来的战略经营方向，或拿不出像模像样的产品与服务，或拢不住精明强干的经营管理团队……
产业园区、产业地产领域同样存在着这类边缘游走者，它们当中有的设想把以往积存的土地“换个马甲”就可堂而皇之地转型产业地产了；
有的寄托自身在实业上的品牌积淀来一个华丽转身、圈地盖楼兼做园区地产了；
有的把自己闲置的厂房/楼宇包装打扮一番就粉墨登场变为创业孵化园了；
有的把自己的区域打上一个产业标签就摇身一变换作特色小镇了……
近几年来，产业地产一路火爆，行业中老兵新军人头攒动、良莠不齐。
滥竽充数的典故我们少时都知悉，300个人一起吹竽，只要做好身形、对好口型，不管吹出何等音色，暂可招摇过市、混世一隅。
不承想，行业蓝海逐渐变红，行业洗牌悄然将至，产业地产各路诸侯将面临一场惨烈的战场洗礼。
笔者曾经在北京的行业论坛上讲过当下产业地产、产业园区行业正从调整期向裂变期过渡。
经过熯天炽地的裂变期之后，行业座次基本排定，实力强弱分明，各自“山头”与势力范围相对稳固；
行业中弱小的单位或消亡或转型或被并购；
在相当长时期内，市场跟随者、补缺者想再次出头冒尖的机会锐减；
新的领军者、搅局者不是不可能涌现，而是其搅局和再上位的机会成本显然走高、难度陡然加大。
时事在变，置身产业地产的江湖，不得不拿出一等一的真才实学，真刀真枪地干上一番，产业地产行业中那些“起大早赶晚集”一直没摸出门道的、混迹多年始终没做出像样园区项目的、“挂羊头卖狗肉”只图让地卖房而对产业运营不闻不问的……
越来越似滥竽充数者。
产业地产的竞争环境日益紧迫和艰难，发达城市的良好地块少之又少了，优质产业资源已然是“一女多求”，政府政策扶植的口袋越扎越紧，这等形势，好手尚需奋力一搏，滥竽充数者怎还吹得下去？
延展开来说，作为一个产业地产商，能够走多远？
准确回答这样的问题是有难度的，用简单的文字也不可能描述清楚。
但我们可以从产业地产商的内外部发展因素来品评其经营发展的潜力，预判其未来。
笔者的思考聚焦于五个内因与五个外因的共同作用，将决定产业地产商的成长之路与进阶发展前景。
“5+5”的内外部因素，理想的状况是内外兼修，相反的状况则是内忧外患。
一、五个内因条件：先天基因与后天努力
决定产业地产商经营发展状况的五个内因条件包含战略模式、管理机制、人才团队、资金实力和企业文化，如图6-1所示。
其实，这也是企业经营管理普遍面临的内在问题，企业的发展既被企业先天基因（基础）所束缚，也将受企业后天努力的影响带动。
图6-1 影响产业地产商经营发展的内部因素
1.战略模式
产业地产商的战略经营模式，亦即商业模式，不管是自我创新还是拿来主义，或者是拿来再创新，其商业模式关系到企业的终极目标、发展路径、赢利模式和经营方略，这些是必须有的，哪怕模式不完善、不成熟。
早先没有模式尚可理解，因为行业处于摸索阶段、处于发展的混沌期；
而之后还没有一定的战略经营模式，那就纯属“狗头戴砂罐——乱碰乱撞”了。
2.管理机制
有了战略经营模式，还必须有与之配套的企业管理机制。
这通常涉及企业组织架构、综合管理体系、业务流程管控、经营绩效考核等。
良好的管理机制将保障产业地产商的创新探索实践和高效率经营运转，并支持项目团队的全面开拓和招商运营业务的有效推进。
那些管理完善、流程规范的传统房地产企业在转入产业地产后，虽然具有较好的管理基础与优势，但产业地产的经营管理既宽泛又深入灵活，必须对以往的管理理念与管理机制进行调整，否则经营绩效将打折扣。
业内有一些规模大、知名度高的房地产商在产业地产经营管理效能上并不如一些规模小、知名度低的企业，管理机制的适应性问题是一个主要原因。
3.人才团队
人才是第一资源，是企业发展的决定性因素。
有了精尖人才，组合好精英团队，才会梳理出好的战略模式，建立好的管理机制。
产业地产是极具跨界思维和创新逻辑的复合型行业，对复合型人才求贤若渴，尤其需要高屋建瓴的精英高管和摧城拔寨推进战略业务执行的中层干将。
2017年，碧桂园攀升为房地产头牌企业。
这期间，碧桂园启动千亿元布局科技小镇计划，进军产业地产势头不减。
能够让新晋龙头闯入难操持的产业地产领域自有诸多原因，业内评说碧桂园敢于参与产业地产，也得益于碧桂园多年的人才战略、人才储备。
2013年，碧桂园开始的“全球30%硕士、70%博士”招聘计划，以及后来的“未来领袖”计划，让其储备和锻炼了一批学历高、能力强的精英人才，这也让碧桂园启动特色小镇新业务有了底气。
苏州高新区在2016年、2017年举办“产业地产管理人才特训营”，从园区招商、产业运营、综合服务等方面开设实务课程，强调理论结合案例，意在增强高新区管理团队的感性认识与理性认知，提高全员招商能力、运营技能及服务技巧。
事实表明，以指导实战为目标的综合培训成效显著。
如图6-2所示。
图6-2 苏州高新区常年举办产业地产人才训练营
4.资金实力
产业地产、产业园区这一长链条经营、长回报周期的特殊行业领域，对产业地产商的融投资能力和现金流经营都是考验。
如果资金实力有限，资金链条不具备，融资能力也不强，那么经营起来将会捉襟见肘、步履维艰。
在这一点上，不论行业后起之秀还是业界前辈都可能遇到严重问题。
5.企业文化
同各行各业一样，企业文化的作用往往被产业地产商所忽视。
产业地产通常被业界称为有情怀的事业，对产业地产商来说，就是要做有文化的企业，更准确地讲，就是要有良性的企业文化，这一点是非常关键的。
企业文化通常被称为老板文化，老板的情怀不够、老板身边核心管理团队的综合素养欠佳，也很难干成像样的产业地产和园区项目。
业内资历较深、对国内产业地产有较多了解的朋友应该知晓，早期曾经活跃在产业地产界并有上市背景的一些工业地产公司，如今在业界也只是个传说而已。
究其原因，是企业文化不支持公司的长远发展。
二、五个外因条件：经营大环境与发展运势
决定产业地产商经营发展状况的五个外因条件，包含地产与产业地产的契合度、产业对产业地产的支撑度、区域化经济发展的集约度、社会与产业地产的融合度、政府对产业地产的认知度，如图6-3所示。
内因往往可以通过自身努力去调整改变，外因是客观外界环境，不受个体所控制。
但每一个产业地产商及相关单位都是产业地产大环境的参与者和构成者，共同作用于大环境、泛生态，同时也被环境和生态影响带动，甚至因而具有了特别的机会与时运。
图6-3 影响产业地产商经营发展的外部因素
地产与产业地产的契合度
产业地产是地产的一个重要分支和组成部分，在经营模式、操盘方略、赢利回报等诸多方面与传统地产存在着差异。
宏观来看，产业地产在复合型经营上较前些年有了长足进步，但过多依赖地产开发经营的现实并未完全改观。
产业地产既发轫于地产，又要跳出地产，不断碰撞、不断蜕变。
无论怎样，传统地产与产业地产契合得越好，行业发展得越顺畅、越迅猛。
2.产业对产业地产的支撑度
产业地产，产业为核、地产为壳。
这是笔者多年前即强调的观点（在前一部书《产业园区/产业地产规划、招商、运营实战》中笔者有过专门介绍），也是业界的共识。
脱离产业，产业地产将无以为继。
近些年来，产业经营在产业地产总体业务构成中的比重越来越大，人们普遍感知圈地盖房的事情相对简单，产业规划、产业招商、产业运营更是产业地产开发建设的工作核心和工作难点。
近年来，产业精英与地产大牌的“联姻”合作日益普遍和频繁，可以说，产业与地产绑定得越密切、融合得越无痕，对产业地产行业及产业地产商的发展促进越是有利。
3.区域化经济发展的集约度
产业地产商拓展拿地的区域城市，如果经济发展良好、产业结构合理、科技创新活跃、民营经济火热，那么对产业地产商的经营发展是个利好。
如若区域的土地财政和房地产经营已不再是区域经济发展的重要依托，区域在向集约式发展转型过渡，那将是更加美好的事情。
这样的城市区域，其社会经济发展向好，基本上是国内的优质城市区域，肯定会被许多产业地产商瞄上，跟进者往往趋之若鹜，此地的行业竞争难免加剧。
4.社会与产业地产的融合度
产业地产规划建设推崇产城融合，笔者在园区、新城建设中也特别强调和遵循产业、商业、物业的三位一体。
产业园区实质上是一个宜产、宜创、宜商、宜居、宜游的产城社区、产商综合体。
产业地产、产业园区项目需要与社会各行各业形成共享互动，各类社会资源、社会政策越贴近园区，社会文化配套越丰富完善，园区越容易向好、取得成功。
5.政府对产业地产的认知度
政府官员倘若对产业地产、产业园区有比较全面、深入的了解，甚至深谙产业地产经营之道，这对产业地产商来讲，肯定是把双刃剑。
一方面，官员对产业地产商的审视评鉴势必严苛，忽悠型的产业地产商很难入这类政府官员的法眼；
另一方面，专业度颇高的官员反而会对产业地产商的经营难度更加理解，其支持和帮扶更加准确到位，双方在园区招商运营上容易形成良好的互动协同关系，彼此共赢发展。
产业地产商的发展轨迹与经营前途取决于“5+5”内外因条件的综合状况。回到本文的问题，那些滥竽充数的产业地产商，究竟还能吹竽多久呢？
抛开宏观社会经济发展及政策因素等，笔者认为滥竽者存在的时限主要取决于如下情况条件。
●滥竽者可吹到地产大牌把自己的商业模式夯实之前。
因为一旦模式趋于成熟且有一些亮眼的园区/新城样板项目，这些地产大牌就可以到各地拓展建设园区/新城了，这时的产业勾地不只是勾地，勾地连带着有效的产业植入和复合经营，如此情境下，滥竽者充数的机会就会微乎其微了。
●滥竽者可吹到产业大牌把产业园区真正作为战略投资方向之前。
因为产业大牌一旦将园区纳入核心或准核心业务，产业地产不再只是附属品或多元化的一个增长点，依托雄厚的产业基础，发挥“产业+地产”的资源整合优势，或许对产业地产同行造成碾压式的压制，而滥竽者首当其冲将成为被碾压的对象。
●滥竽者可吹到优秀的中小产业地产商和园区运营商达成规模化的扩展营建之前。
因为目前多数地方性的中小产业地产商、园区运营商还是在本地区建设经营有限的园区项目，但其中的佼佼者在逐渐扩展地域、增建项目，有模式、有经验、有人才、有成功案例，让这些市场磨炼出来的园区强者更受各地欢迎和推崇，如此这般，滥竽者的生存机会愈加渺茫。
●滥竽者可吹到非发达区域政府官员的眼力和耐力练成之前。
因为发达城市的官员一般见多识广，不会轻易被滥竽者所蒙蔽，某些非发达城市往往是滥竽者侵入的主要区域。
而非发达城市的官员历经磨难，一旦练就了火眼金睛且不再急功近利、不再追求表面政绩，滥竽者自然失去了土壤、现出了原形。
面对扑面而来的行业裂变与行业洗牌，如果你还是一个庸庸碌碌的充数者，虚张声势地吹着自己的竽，一个声音将在你的耳边悄然响起：收拾收拾，洗洗睡吧！