文章来源《产业园区》
一直以来，产业园区的研发楼与城市写字楼存在着错位竞争的关系。
以往有人问园区招商人员“你们与隔街某某写字楼有什么差别”时，园区招商人员通常会理直气壮地说：“写字楼就提供物业管理，其他的都不管，而我们可以帮助入驻企业……”
这是园区招商说辞里最直白、最硬通的几句话。
曾几何时，这一点确实是园区与写字楼的主要区别。
两年多前，记得笔者作为写字楼等级评审委员会的评审专家参加写字楼专业活动时，即感知到中心城市的一些甲级写字楼在运营上已开始延展服务功能。
而当下，诸多城市写字楼多姿多彩的运营服务着实让我们刮目相看。
【案例】中海写字楼借“中海云商”打先锋
中海地产是中国海外集团的房地产业务平台，专注于主流城市打造主流精品物业，中海地产的商业物业与住宅物业齐头并进，商业地产部分拥有“中海系”写字楼、“环宇城”购物中心、星级酒店三大产品线，遵循“统一业权、持有运营”的经营原则实施品牌化管理，已投入运营的持有型商业物业面积逾600万平方米，项目遍布北京、上海、广州、深圳、成都、南京、沈阳、济南、澳门及伦敦等国内外经济活跃城市。
“中海国际中心·云商战略”诞生于2015年，是互联网思维下，利用中海国际中心庞大的写字楼集群和未来超大规模的入驻企业及员工的资源优势，借力迅速发展的移动互联网高新技术，依托“海商汇”这一专业写字楼高端运营平台，整合商务市场链条上下游资源，向其商务伙伴提供“员工生活服务”“企业管理服务”和“企业发展服务”三大板块的增值服务，以实现“智生活”“智生活”“优管理”“优管理”“促发展”“促发展”。
其中“智生活”的落地内容丰富多彩，智能快递、智慧图书馆、智能电动车充电桩、智能呼车，通过中海云商的微信公众号都可以轻松获取。
在商务楼宇的文化氛围建设方面，中海云商举办的多场白领运动会、写字楼室内音乐会、艺术展、公益活动，让原本冰冷的办公空间多了几分人文关怀。
在“优管理”方面，中海云商重点推出了新租户服务计划，为企业提供经营管理的成本管控解决方案；
商旅助行服务，北京中海地产广场的首都机场巴士站点、成都写字楼地铁接驳车、西安中海大厦自行车免费租用服务等陆续运行，让入驻企业和员工的出行更加便捷。
“促发展”板块，行政服务中心进驻写字楼，协助企业获得政务服务“最后一公里”；
在全国范围内举办了数十场中海云商智库讲座，邀请行业专家剖析最新政策热点、解读财务、法务、人力资源等专业热门话题，提供企业经营决策的智库服务；
打造了高管俱乐部平台，搭建了写字楼内的生态圈，促成了租户之间的商业合作。
中海相继在成都和北京等城市建立云商体验中心，标志着中海云商由点及线，由线及面，逐步向全域服务发展、覆盖。
中海云商体验中心能为企业提供联合办公、会议室租赁和会务服务等专属服务，更能实现中海全国写字楼租户的联动。
比如成都中海写字楼租户去北京出差，通过云商微信平台便可轻松预订北京云商体验中心的临时办公卡位和会议室，更可享受专属酒店、用车、餐饮、购物等优惠和服务，甚至享受延误机关怀服务，乘坐机场巴士或专车直达机场，让商旅更加便捷、轻松。
中海云商升级了写字楼服务标准，催生了商务市场的新游戏法则。
以往企业投拓仅考虑地段和硬件，现在更愿意选择一个事业合作伙伴；
以往企业对写字楼服务还停留在基础物业服务的阶段，中海云商则提升了企业对写字楼服务标准的认知。
而员工生活服务板块的“触网”，让租户可通过移动终端实现7×24小时的办公服务。
按照筹划，中海云商致力于打造办公楼宇生态链。
这个生态链中，运营商、租户、联盟商家甚至物业公司都维持着平衡和互惠互利的和谐关系，最终实现共生共享、互利共赢。
这不仅是借力移动互联网的一个新领域，更是互联网+房地产模式的重要变革，将开创一种全新的房地产服务模式。
【案例】华润写字楼从Officeasy到MIX
2015年3月，华润置地首个写字楼运营服务体系Officeasy在深圳发布。
Officeasy作为华润置地首个写字楼运营服务品牌，是以华润城市综合体为承载基础，集约华润集团内部优质的硬件及软件资源，为客户提供全面资产管理及标准化的整体运营服务，由此创建出一种新的工作生活模式。
基于Officeasy体系，华润写字楼从资产管理、健康办公、智慧办公和文化办公四个维度，通过优美空间的打造、互动活动的参与、多样化增值服务的提供，激发每个人的工作热情，更希望每个人能在写字楼享受工作生活和个人成长。
资产管理
写字楼客户既有租赁的终端用户，也有购置资产的投资者，而投资物业如何找到优质用户并通过运营不断让资产增值一直是行业难题。
Officeasy通过自有资产管理平台，帮客户盘活资产，为投资者引进租户、通知缴费、按时提供运营管理报告及跨年度租金预算，让客户的Office投资变得更easy。
2.智慧办公
Officeasy能为企业及员工提供一个增长智慧的空间，不论是行业内的沟通交流还是员工的自我提升，都可以通过它搭建的平台、提供的活动努力达成。
Officeasy联合入驻企业，定期举行行业交流活动，把握行业动态，发掘行业商机。
同时，也为物业内企业员工提供各类专业培训课程，以满足员工对于自我提升的期望。
此外，利用综合体配套的商业、酒店及住宅资源，Officeasy还能为企业提供政府、金融服务联动资源，实现企业工商注册、政策咨询、金融服务、洽谈接待、团购等商务周期内的各项需求。
3.健康办公
健康是创造财富及快乐工作的基础，对员工健康的关注体现了企业的关怀。
Officeasy可以提供健康管理服务与运动资源支持，满足员工的健康及舒适减压的需求。
Officeasy会组织运动俱乐部，利用华润商业综合体项目的体育设施资源，提供体育健身折扣，在为员工提供健康生活的同时，提升其工作专注度。
同时，Officeasy将定期举办租户运动会、满足入驻企业及员工多样化的健康活动需求。
4.文化办公
在深圳及其他城市的在建综合体中，华润置地会逐渐引入各类型的文化设施，如剧场、美术馆等。
通过举办艺术沙龙、艺术文化节，引进艺术名家资源，凝聚艺术爱好者，满足入驻企业员工提高艺术文化修养的诉求。
通过Officeasy营造的更智慧、更活力的人性办公空间，写字楼用户利用早餐、午休、下班等时间段都可以找到自己心之所向的活动，结识志趣相投的人，感受到工作的快乐、生活的美好，最终实现每个人对工作的高价值创造。
通过Officeasy搭建的平台，不管是出租、财务还是预算，不用自己前往物业，动动手指就能解决；
平时商务活动中的接待、洽谈，一个指令就能完成。
在Officeasy推出后的2018年9月，华润置地秉承“品质给城市更多改变”的品牌理念，坚持高品质战略，再次将“万象MIX”基因融入商务办公领域，推出“MIX”系列商务生态综合体产品和第一个落地项目——万象企业中心。
以此项目为开篇，探索商务生态平台的核心价值和未来办公新体验。
“MIX”并非一蹴而就。
近年来，华润置地将触角伸向商务办公创新，屡次在行业内引起极大的反响。
2017年，华润置地重磅打造的Officeasy横空出世，将创新空间（OE SPACE）、多元服务（OE PLUS）、智慧平台（SMART OE）三大板块整合，打造写字楼生态服务平台。
随后短短一年时间，以该平台作为内核，华润置地持续围绕“商务生态综合体”这一核心理念，前瞻客户需求，不仅完成了从Officeasy到OE 2.0的品牌升级与迭代，更在上海万象城以模块创新的形式完成从共享空间到办公智能化的创新试点。
几位产业园区从业者在观摩了中海、华润写字楼的增值运营服务后，跟笔者说：“大家眼前一亮，但心头也有些凉意，没想到写字楼的运营服务越来越与园区分庭抗礼，园区的原有优势在逐渐失去。”
“中海云商”与“华润Officeasy”异曲同工，实质上是依托线上线下结合的运营服务方式全面提升写字楼综合服务水准和能级，这种模式会在商业地产界日益普及。
一年多前在北京中粮广场写字楼的项目发布会上，发言人即表示：
当下，写字楼的服务App早已不是什么新鲜事，中粮写字楼将呈现更加完善的线上线下增值服务……
显而易见，市场环境在变，商业写字楼走向复合运营且来势汹汹，这将给研发办公型园区制造不小的麻烦。
商业地产与产业地产虽然用地性质不同，客群不尽相同，但近来招商和运营的边界越来越模糊，产业园区早先在运营服务上的特点或者优势将逐渐消失。
园区办公楼与商业写字楼的前哨之战业已打响，如何应对新一轮的市场竞争？
如何拓展和深化园区服务？
如何借鉴写字楼的运营服务经验？
这些问题成了园区运营者烧脑的新课题。
而笔者认为以下六个方面应该是园区办公楼的突破口与立足点。
一、强化空间与建筑上的特色优势
商业写字楼大多集中在高密度的城市商业街区、商业中心，规模型园区多建设在城市边缘或者近郊，散落在各个城市区域中的城市更新型园区规模不一定大，但往往空间建筑更灵动惬意。
不管是哪类园区，相较于商业写字楼，园区在容积率、空间舒适度、绿化率上通常占有一定优势。
园区要继续保持和强化这些优势，更加注重园区空间建筑与场所氛围的构建，打造“5O”园区（Oxygen氧气、Office Park花园办公、Open开放而自由、Own独立冠名权和私享电梯/空调、Opportunity发展前景）和灵动空间，同时提升园区各类经营活动的品质与个性，着力打造独特的园区场所精神，如图18-1所示。
图18-1 拥有近百种植物的TCL国际E城
二、寻求产业定位及客群的差异化
很多年来，城市中央写字楼与园区相安无事，写字楼的行业客群主要集中在金融业、专业服务业、房地产业及后来居上的互联网、TMT。
而园区的诞生从早期的工业园开始，生产作业型企业是园区的主要构成。
伴随科技园、文创园的发展壮大，园区的属性在变化，客群随之发生变化。
研发办公空间、创意办公空间成了新型园区的主流建筑形态，而中小型科技企业、文创企业及其相关产业链的服务机构成了各类园区的新主角。
成长中的中小企业的经济实力有限，办公成本预算会在一个较低的范围内，对办公物业的需求不可能偏重城市CBD或较好地段的写字楼，而选择一般性的城区写字楼恐怕又享受不到如中海写字楼这般的服务待遇。
于是，区位相对偏远的产业园区成了中小企业尤其是科技型企业的首选。
不要忘记，无论是规模型的综合性园区还是主打产业链的专业化园区，多年的经营发展让它们面对生产型、研发型企业客群时具有了先发优势，比如产业集群效应和产业扶植政策的丰满度与执行效率方面。
尽管品牌写字楼开始提供多维服务，但对中小科技企业、文创企业来说，服务的针对性、全面性、便捷性尚不能与某些运营良好的园区同日而语。
这并不意味目前运营稳定的园区可以高枕无忧，在园区与写字楼的未来博弈中，谁能够笑到最后，比拼的是运营服务的广度、深度、品质与效率。
三、园区运营服务横向延展
园区运营是物业管理服务、商业经营服务和产业运营服务的复合经营体。
既然写字楼的运营都如此多姿多彩了，一向以延展服务著称和见长的产业园区就更不能输在起跑线上。
对照写字楼的物业服务、商业服务，找差距、找问题，及时弥补提升，保障在基础服务上不输给对方。
同时，针对写字楼展开的产业层面的运营服务，整合资源，研究模式，抓紧补强。
正可谓“你们有的，我怎么能缺呢！”“大家都有的，我要做得更好！”
四、园区运营服务纵向深化
在物业、商业与产业的“三业”推进中，相对商业写字楼的运营服务，产业园区的运营服务能够获得比较优势的自然在“产业”两字上，亦即更具难度和附加值的产业运营服务。
产业运营服务的主要框架及内容基本上描摹园区的公共服务平台，园区按照自家定位，或针对科技型企业或针对文创型企业，选取需求最大和最迫切的服务内容，有重点、有步骤地开展与产业相关的服务。
有经验的园区老手都清楚，园区企业由于规模相对小，且大多进取“在路上”，面临的经营问题很多，其中最大的发展瓶颈通常有三个，一是资金，二是市场，三是人才。
围绕这三大瓶颈问题展开投融资服务、市场推广服务和人力资源服务，是最接地气、最受欢迎的。
按照长板原理，让强项更强，以占据竞争的主导位置。
园区发挥既往优势，深挖产业链及产业圈需求，深耕产业运营服务就是造就自己的长板。
五、园区实施品牌化经营
园区针对目标客群，既要打造独具特色的场所精神，又要不断完善和深化运营服务内容，并通过营销推广逐渐形成符号化、品牌化，构建独树一帜的品牌内涵，形成上佳的知名度与美誉度。
园区品牌深入人心，园区运营和招商推广相辅相成、有机融合。园区通过品牌化经营，一方面，培育和提升潜在客户对园区品牌（包含经营服务内容）的关注度、访问度；
另一方面，凭借良好的硬件与软性服务，提高园区现有客户的满意度与忠诚度，并增强口碑传播效应，最终形成客户以在园区工作为荣耀，就像北京国贸CBD，不单在CBD内工作的人群会有些小骄傲，CBD之外的人群通常也会羡慕地说上一句：“呦，你在国贸上班啊……”
六、推进智慧园区建设
中海云商、华润Officeasy都是基于O2O的运营整合，充分利用了互联网思维及互联网技术，但它还不是一个完满的、全构架的智慧社区系统。
当下，智慧园区逐渐成了趋势与热点，有实力、有前瞻思维的园区运营商应该考虑建设导入智慧园区系统，尽快实现全方位的智能化管理、智慧化经营，如图18-2所示。
多年来，写字楼与园区从大路朝天、各走一边发展到彼此交织、爱恨交加，这种相生相克的状况还将持续下去。
中海、华润为代表的商业写字楼的复合运营也算是给园区同仁补了一课，“眼前一亮、心头一凉”是消极心态，“眼前一亮、为之一振”才是园区从业者应有的状态和进取之心。
这一课如及时雨，让园区人冷静地看到：自己的路在何方。
图18-2 产业园借助智慧园区系统提升竞争力