文章来源《产业园区》
对园区来说，招商是第一要务，是关系经营生存的问题，一级开发的土地转让与二级开发的楼宇租售都决定着园区投资回报的生命线。
而运营是躲不开的，有点“剪不断，理还乱”，是当下园区行业的热点与痛点。
来自各方面的信息表明，随着社会经济快速发展与行业领域竞争加剧，园区步入了运营时代。
运营做得如何，园区品质则高下立分。
一、运营即是招商
运营即是招商，这是笔者在营建每一个园区时都特别遵循和强调的。
习惯了赚快钱模式的地产商转型做产业地产，骨子里不大愿意做烦琐且赚钱慢的园区运营，对此需要适应、需要转换观念和调整工作思路。
悟透了也就明白运营绝不是负担、麻烦，这是一处待挖掘的宝藏，对某些园区来说，甚至是“救命稻草”。
现实工作中，园区运营团队要懂得“抬高自身的身价”，要想方设法让公司和园区的相关人群感知运营业务和运营部门的重要性与利好；
运营服务不是鸡肋业务，运营团队更不是可有可无的散兵游勇。
笔者在与某头部地产商的业务接洽中了解到，该公司某区域公司应对产业勾地和产城业务推进的需要，从政府和孵化器等机构招来几位精英组建了复合运营部门，但区域公司对该部门的重视程度、支持程度有限，让几位精英颇感英雄无用武之地，私下筹划揭竿而起、集体出走另干一番事业。
冷观这个事例要话说两头，一方面这家头部地产商虽叱咤行业，但在产业地产领域一直处于边缘徘徊的境地，园区板块业务犹抱琵琶半遮面，始终不温不火，即使意识到产业运营部门的重要性，但战略目标与惯性思维及“大船体制”令公司对新设产业部门的支持难以真正到位。
而另一面，进入大牌传统地产商的产业精英是不是充分发挥了聪明才智、带来了良好的营销效果。
提升了公司整体业务绩效呢？
在其位不仅谋其政，还要谋大事、谋大效果。在一个公司的存在价值也取决于你在一定时期用了多大心思、做了什么事及其效果与影响力，这对职业经理来说非常重要！
要做好一个园区，从前期规划定位，再到建设、招商和运营服务，整个流程和生态系统是融会贯通、相辅相成的，一个环节做得不如意，往往依靠后面的环节来补救和平衡。
假如多个环节都不如意，那这样的园区项目即使拆东墙也补不上西墙。
如果多个环节做得都比较到位，一环套一环，环环相带动，这样的园区不成标杆都难。
在这一系列环节中，招商和运营无疑是前后关联的两大关键性实操工作。
园区运营做得有特色，招商肯定受益，甚至是大大受益。
资深的园区操盘者都会感受到，当你花心思运营园区到一定阶段的时候，无论是运营的诚意还是运营的实效，都会触动和感动企业客群及你的公共关系群，口碑传播、以商招商、政府帮招、企业慕名前来，这些都随之产生且越加顺畅。
招商不仅是引入重点企业，对产业地产商来说，还涵盖了房产销售、楼宇租赁。
笔者曾经操持的一个产业地产项目，包含研发办公楼宇租售与产业招商，营销总监和一个销冠对园区产业运营工作不很理解，觉得产业运营有没有无所谓，这样的模式有些另类。
招商和房产营销呈现了良好的绩效后，这两位也自感羽翼丰满，于是跳槽到了另一个园区项目。
当他们再次见到笔者时，大吐口水抱怨新项目不重视运营，对销售没有支撑，还向笔者讨教园区运营的策略和方法。
这件事情让笔者更加坚定了产业地产必须强化运营的操盘理念。
园区随着运营通常是进阶的，但也有极个别的降阶，起初做运营信心满满，可产业运营服务不好做，短期内见不到明显效益，入驻企业也未必会有多满意。
于是，个别产业地产商回落到象征性的摆个运营的POSE就万事大吉了。
二、招商运营一体化的门道
运营即是招商，自然涉及招商和运营紧密绑定的问题，全力形成“以招商带运营、借运营促招商”的良好局面，即达成招商运营一体化。
招商运营一体化追求的就是“你中有我，我中有你”的无缝连接，通常遵循六个基本原则。
1.理念统一
园区上下必须统一招商运营一体化的理念，老板充分认可，基层员工也明白是怎么一回事。
招商运营一体化必须保持延续性，必须减少一切思想不统一导致的障碍。就像球场上全体球员必须统一思想，是全攻全守，还是防守反击一样。
2.运营前置
将公共平台、运营服务的职能事先筹划，在招商伊始甚至园区项目刚立项时就提前启动适合自身园区的一些服务工作。
例如将政策对接、项目申报先期启动，可以为园区申报一些补贴项目，获取一定政策支持，积累相关经验和资源。
这也是为日后进驻企业提供申报服务和政策服务打下基础，建立相关业务渠道关系。
先满足自己，再满足业主，不失为一个好方式。
3.步调一致
当下，国内多数园区在招商和运营上存在着两张皮现象。
如果从团队的属性讲，招商团队和运营团队一个主导外拓市场，一个主导内部营运，虽各有侧重，但其实内外息息相关，工作中需要做到整体一个目标、对外一个声音，保持步调高度一致，切忌两张皮。
运营人员辅助招商，可以给予鼓励性的招商提成奖励，以调动积极性。
招商团队适当参与、辅助运营，可以知悉产业地产的建设本质和营运模式，反过来能够更好地去招商。
笔者的实际工作经验是招商团队和运营团队最好由一位核心领导统领，避免分设两个体系、两个部门、两个平行领导而导致的相互扯皮、效率低的现象。
在具体工作及后续绩效考核中，KPI指标的设定要科学合理，能够切实促进招商和运营的配合联动。
4.招商协同
园区招商实际上由地产租售（一级开发还涉及土地出让）与产业招商两块工作构成。
顾名思义，地产租售从事的是楼宇房屋的买卖及出租业务，偏向于传统地产业务内容；
产业招商从事的是“招商引资”“招才引智”，侧重产业层面的产业项目、人才、资金及配套服务机构的引入，类似于政府招商部门从事的工作。
当下，园区招商几乎不可能只做上述两块工作中的单独一项，既要引入产业企业，又要把楼宇租售出去。
因此，招商运营一体化首先是把园区楼宇租售和产业招商协同起来、绑定好，要从管理机制、业务流程设定、工作任务安排、岗位职责设定、绩效考核设计等各个方面统筹兼顾、协同调度。
5.夯实平台
产业运营服务是园区运营的核心、是园区发展的驱动源，产业运营服务的主要工作是搭建公共服务平台，以平台为载体为园区企业开展卓有成效的综合服务工作。
如果公共服务平台未夯实，运营服务难以有效开展，园区企业不能享受切实的运营服务，那么一切工作徒有虚名，招商运营一体化也就无从谈起。
6.多线联动
多线联动是线上线下联合推进，线上园区宣传推广与线下开展运营服务有效联动。
无论是招商还是园区运营，活动都是工作推进的有效方式与重要媒介，正所谓“活动搞起来、园区火起来”。
当然，招商运营活动的前提，一是运营要务实，二是招商要灵活，运营打底扎根，招商伞面扩展。
2019年7月5日，为助力深圳蛇口网谷及南海意库入驻企业的成长，招商产业联合12家优质第三方企业服务商，以“路演+展位”的形式在蛇口网谷政企服务大厅举办了企业服务商路演活动，行业涵盖工商财税法、电子印章、互联网营销推广、政策补贴申报、知识产权等领域。
百度、金蝶、创业印章等服务型公司在会上纷纷亮相并与园区企业积极互动。
此活动旨在提供蛇口网谷及南海意库企业“一站式”服务，解决日常经营过程中的服务需求，减少非核心业务内耗。
活动展示的是夯实园区运营服务，而潜在的是提升园区形象，进一步扩展招商，事实也对此给予了验证。
有人或许会问，如果说运营好就可以推进园区产业招商和楼宇去化，那招商人员、营销人员还有这么重要吗？
毋庸置疑，运营永远代替不了招商，“运营即是招商”及“招商运营一体化”强化的是将招商和运营这两个原本性质不同、内容不同的工作有效协同、充分联动，基于一体化的思维、通过一体化的举措，一边促进园区招商，一边推进园区运营。
招商和运营好比一对兄弟，哥俩好，齐心协力、并肩作战，胜利的曙光就在前方。
反之，兄弟俩各行其道甚至明争暗斗，那沦落为难兄难弟的日子也就不远了。