产业研究丨园区运营服务：“举重若轻”胜似“避重就轻”- 大数跨境

石家庄北大科技园

2016-10-17

导读：新经济形势压力下，重资产模式已成为众多地产企业欲罢不能的包袱，国内主流的产业地产商正处在转型的岔口，何去何从已经成为了一项复杂的课题。

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经济形势压力下，重资产模式已成为众多地产企业欲罢不能的包袱，国内主流的产业地产商正处在转型的岔口，何去何从已经成为了一项复杂的课题。与此同时，运营服务输出、创新孵化、基金杠杆、合作开发等轻资产发展模式层出不穷，产业地产看似一片蓝海，其实蕴藏机会的同时也存在着风险。

运营服务是后地产时代的变现通道

产业地产供给过剩，库存难消化已经成为行业的共识，增量时代逐渐远去，盘活存量和提高资产质量成为亟待研究的课题。增量时代向存量时代的过渡，地产商所面临的就是如何在赚钱的基础上解决持续赚钱的问题。产品出租和出售是目前地产商主要的变现通道，然而土地供给减少，资金来源紧缺，企业客户有限成为产业地产商难以突破的集体桎梏，未来此方面的业绩支撑将逐渐势弱。

在此环境下，园区运营服务地位逐渐凸显，国内亿达中国、光谷联合、联东U谷、天安数码城等企业以客户为中心，深谙园区服务重要性，提前布局，已然一骑绝尘。华夏幸福提出技术商业化，搭建全国化科技成果转化平台，紧随其后。

图1 产业地产盈利思路变化趋势

园区运营服务能力不仅是招商和提升客户粘性的手段，更是扩大企业盈利渠道的制胜法门。以亿达为例，通过打造集项目选址、产品定位、规划设计、代建管理、招商运营、物业管理增值服务于一体的“运营服务包”，已经将客户从园区内扩展到全国各地政府、其他产业园区开发商。到2015年底，亿达中国将版图扩展到上海、深圳、杭州、苏州、长沙等地，接受委托运营商务园区项目11个，运营管理面积140万平米，提供咨询服务项目7个，获得运营管理收入2548.2万元、实现业绩1238万元。

发现园区运营服务的长尾价值洼地

开发商在运营服务集成方面很多都基于自身的基因，形式和内容可能多种多样，但是这并不是企业在服务方面故步自封的原因。未来是开放的竞争环境，更充满了未知，这给予了企业无限的发展空间，除了传统的物业、运营服务外，围绕着全产业链和全生命周期将大有可为。

围绕产业链提供服务，意味着企业集成优势的运营服务资源，将服务对象在产业链上无限延伸，对客户来说，可以在某一产业形成集聚，形成上下游互补，协同合作的效应；对园区来说，可以提供更精准的服务定位，以及降低服务成本。比如专注于生物医药中试的园区，拥有专业技术实验室、成果转化服务，可以向前段基础研究、应用研究、中试和后端的产业化延伸，还可以向生物技术领域扩大服务范围。企业不用花费精力去跨行业服务，便可增加服务的边际收益。

图2 以科技成果转化为例的相关园区服务

围绕全生命周期提供服务，意味着园区运营可关注并参与到企业的每一个成长阶段，针对不同的成长阶段和价值环节提供针对性的园区服务，不断延长园区经营服务的利润链条。从服务广度来看，可以提供涵盖企业经营、管理等各方面的产业数据服务、投资项目、创业服务、金融服务、法律服务、人才与培训服务、管理咨询服务、市场开拓服务、技术创新服务。从服务深度来看，园区可突破服务提供方和服务消费方的单向关系，选择与企业绑定，或者进行资源互换，双方利用各自优势形成共生共赢的合作模式。如天安数码城，为了拉长运营服务利润链条，成立天安数码城股权投资基金管理有限公司，强化对园区内企业的金融投资服务能力，与此同时，园区以持有的一部分物业作为出资，以股权投资的形式，参与到优质中小民营企业的设立、发展、扩张，直至上市退出等各个阶段。

“避重就轻”的服务输出暗含风险

重资产是轻资产的载体，轻资产是重资产实现更多价值的源泉，用优质的运营服务去挖掘重资产价值将是市场不变的旋律。

优质的运营服务无法凭空产生，必须经过先重后轻的项目实践，长期的积累沉淀，要想对外输出运营服务，企业必须以重资产作为说服市场的保障，脱离市场的轻资产服务必定经受不住考验。如北大科技园，在快速扩张阶段以创新创业孵化、中小科技企业加速和产业化发展作为园区发展路径，除了拥有孵化器等轻资产业务之外，还布局了创业园和产业园等重资产项目，通过轻重资产相结合的方式推动大学科技成果转化和区域经济的发展。

从实践来看，目前资产收益仍旧是企业营收的主要构成部分，传统的运营服务因为客户基数小、免费提供、委托外包等原因，收益并不高，难以在短期内改变企业的业务结构。产业地产商想要获得更高的收益，贸然的避重就轻可能风险较大，反而是维持重资产模式继续前行，重视运营服务的精炼集成，似乎是目前行业的主要趋势。

北大科技园产业研究院

北大科技园产业研究院依托北京大学强大的科学研究实力，融合北大科技园丰富的科技服务运营经验与高端专业人才优势，专注于科技园区运营、区域经济发展及前沿科技领域产业研究，面向政府与企业级客户提供政策研究、产业研究、产业规划、园区规划、运营策略等具有前瞻性的研究咨询服务,是北大科技园打造科技服务运营商的重要软实力。

本文转自北大科技园产业研究院

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