文章来源《产业园区》
我们都想“跨过高山和大海，穿过人山人海”，去领略美丽的风景。
越过艰难险阻，见坎越坎、遇沟过沟，想从容应对前进道路上的各种沟沟坎坎，就得拥有一部四驱系统的越野车。
产业地产不同于一般地产，产业园区是高度复合的行业，在这个行业想越坎过沟，感受诗与远方，就得配备独到的四驱系统。
这个四驱系统就是“资源整合”“资金筹措”“资产管理”与“资本经营”，可称之为产业地产的“四资”驱动系统。
一、资源整合，让园区无限可能
何为资源整合，学术点说，资源整合是企业和社会组织对不同来源、不同层次、不同结构、不同内容的资源进行识别与选择、汲取与配置、激活与有机融合，使其具有较强的柔性、条理性、系统性和价值性，并创造出新的资源的一个复杂的动态过程。
资源整合是企业和社会组织战略调整的手段，也是经营管理的日常工作。
整合就是要优化资源配置，要获得整体的最优。
产业园区/产业地产涉及的资源有哪些？
一言以蔽之，“政产学研资”就是园区赖以生存发展的资源。
“政”即政府，政府是产业政策的制定者与实施者，是土地划拨、土地使用的决定者与管理者，也是各类产业资源、社会资源的协调者与统管者。
所有这些预示着，要想做好产业园区/产业地产，首要的就是做好政府机构的协调和社会资源的整合，亦即搭接并理顺政府公共关系。
在园区投拓拿地、规划建设、产业招商、综合运营、复制经营的全过程中，每一个阶段都离不开与政府的密切合作。
让自己的园区项目成为所在地政府领导极为关心的重点项目是业界的共识，也是笔者一直倡导的园区营建准则之一。
只有领导及相关政府人员关心园区，才可能大力支持园区的建设运营，而园区也要以良好的招商运营绩效回馈区域政府。
无须讳言，一个不能与区域政府形成良性互动的园区项目，是不大可能取得良好营运业绩的，更不要奢望成为区域的标杆园区。
“产”即产业，产业是产业园区/产业地产的核心。
所有建设工作最终都是以产业招商、产业集群、产业运营为目的或者终极目标。
在产业招商和产业集群的过程中，通过房产载体实现直接收益。
因此，产业资源整合是园区资源整合最为核心和关键的工作任务。产业园区，没有产业，何谈园区？
当然，对园区单体来说，整合的产业资源需要符合园区的产业定位，是相对单一具象的产业资源整合；
而对多地拓展、建设多个园区的产业地产商而言，整合的产业资源不局限在某个或某几个单一产业，需要整合的是广泛的产业资源，以满足不同区域、不同产业定位的园区需求。
“学”即学术与教育，大专院校与社会教育机构是教育学术资源的主导单位，因为大学与教育培训机构是人才的培养地、诞生地，这类资源还隐含着人力资源。
“研”即科研或研发，它所涉及的并不只是技术类科研院所，还应该包括各类科研机构及科技型企业，“学”与“研”这两类资源能够带来产业园区/产业地产界的理论研究与实践指导，能够为业界提供人才与技术支撑，其衍生机构/单位还可以与园区紧密合作甚至进入园区，从而成为园区的进驻客户。
尤其需要关注的是，社会上很多创业者来自大学、来自科研机构或者具有“学研”功能的企业，很多知名企业、龙头企业脱胎于大学和科研院所，其中不乏中兴通讯、联想、北大方正、清华紫光、东软集团、科大讯飞等一批佼佼者。
因此，对于“学”与“研”的资源整合，某种程度上是园区正在聚集和孵化未来产业，也是在为园区整合潜力型的产业资源。
“资”即资金、资本，俗话说“钱不是万能的，但是没有钱是万万不能的”。
资金、资本是产业园区/产业地产的供给线，没有了供给，缺粮食少弹药，一切战斗将是闲扯。
资金筹措与资本经营，围绕二者的资源整合与经营运作将在本文后面继续阐述。
资源整合有时候也扩展为“政产学研资服用媒”，所扩展的“服”“用”“媒”分别为服务方/服务机构、用户方/客户和媒体，这些资源对于园区来说同样至关重要，但其需求的迫切程度及权重显然要逊于“政产学研资”。
资源整合对产业园区/产业地产的重要性不言而喻，甚至可以说园区干的就是资源整合的事。
现实园区案例表明，资源整合得好，园区风光无限。
特别强调的是资源整合是没有极限、没有止境的工作，只要心存高远，尽可无限整合、无限发挥，从而让园区一切皆有可能。
二、资金筹措，让园区健康走起
产业园区、产业地产的资金筹措应该包含两块内容，一个是产业地产商熟悉的园区建设资金筹措，另一个是容易被忽视的园区企业的经营资金融资。
园区产业招商及楼宇营销的难度远大于传统地产，现金流不比住宅销售，建设周期与投资回报周期要拉长。
这种情况下产业园区、产业地产建设的资金筹措压力与难度增加，开发建设风险增大。
小规模开发建设产业地产，园区项目数量少、体量小，经营压力风险相对小；
大规模开发建设产业地产，园区项目数量多、体量大，甚至是多个产业新城同步开发建设，显然营建压力与风险都很大。
如果资金筹措渠道多元、资金调度到位且现金流稳定，园区和产城项目能够较稳定地推进下去；
如若不然，产业地产商的头上始终悬着达摩克利斯之剑。
有消息说，华夏幸福这家上市产业地产商采用了几乎所有的融资方式/手段，但2018年还是险些倒在融资的沟中，资本大牌平安及时出手拉了华夏幸福一把，才有了“幸福平安了，平安幸福了”的业界故事。
产业园区聚集的企业中无疑中小企业占比最多，尤其是民营中小企业。
众所周知，中小企业融资难是一大社会问题，融资包含企业的债券融资和股权融资。
大运营时代扑面而来，探索搭建园区金融投资服务平台，协助解决企业融资难题，是园区的责任，也是使命。
这个平台搭建运行得好，园区在助推企业成长的同时，也在完善提升自己的运营模式，增强自身的复合运营能力，让企业和园区都能够健康持续发展，此乃共赢之举。
天津智慧山科技文创产业基地围绕中小科技企业和文化创意企业融资难的问题，特别引进官方背景的城市科技小额贷款公司和文化小额贷款公司，在两家政府旗下的小额贷款公司的示范效应下，园区吸引聚集了一批投资公司、信用担保公司、小额贷银行、OTC交易服务平台等相关机构常年在园区开展投融资服务业务，积极助推了园区企业的经营成长。
三、资产管理，让园区保值增值
园区资产运营管理同样包括两方面内容，一个是园区的有形资产，涉及工业厂房、办公楼、商业设施、公共服务设施等建筑物业；
另一个是无形资产，涉及园区运营管理技术（可以理解为运营模式、经营方法和关键技巧）和园区品牌，园区的这两块资产是相辅相成、紧密关联的。
园区通过资产运营管理，提高资产的使用效率与效益，不仅提升园区物业租售价格，还提升园区形象与品牌价值，最终实现资产的保值增值。
而且园区资产运营管理在保障现有园区经营绩效的同时，还将为园区项目复制经营、公司市场扩张奠定坚实基础。
园区资产运营管理是一项非常专业的工作，是对产业（企业）集群载体的物业经营，不同于住宅物业资产管理，与商业地产写字楼也有一定区别。
园区资产运营管理是在常规园区物业管理的基础上，通过有效的资产管理手段，如前端管理计划、持有或出售物业分析、招商与管理绩效监控、客户关系维系、定期进行资产分析等，使园区在物业形象上历久弥新，在商务环境和品牌形象上愈加出类拔萃，达到所管物业的保值增值效应，持久创造优质园区资产。
有资深资产管理专业人士说过：产业地产的资产管理，其一是寻求厂房、研发楼和创意空间的物业资产价值最大化，其二则是资产生命周期的超时延长。
愈来愈盛行的智慧园区为园区资产管理也提供了上佳的方法手段，乃至演绎出一种新的园区商业模式。
笔者在深圳操持园区营运过程中，团队曾调查了解到深圳南山区科兴科学园凭借园区较为成熟的商业配套及会议中心等资产经营，园区办公楼宇租金比周边一些园区项目高出10%～15%。
业内人士透露，作为中国商务园区的重要代言者，大连软件园的物业出租价格也比周边办公楼高出约10%，这同样离不开大连软件园卓有成效的资产运营管理。
产业地产商的重资产经营面临越来越大的压力，夯实园区招商和运营并借此拓展园区轻资产运营业务逐渐成为业界关注和推崇的热点。
一些视野前瞻的产业地产商祭出“重资产+轻资产”的战略业务模式，而具有较成熟园区和孵化器招商运营经验的少数园区运营商/孵化器管理公司也举起了轻资产运营的大旗寻机接手园区托管业务。
提及大连软件园，自然就要提到其背后的园区投资运营商——知名的北派园区运营商亿达中国。
据悉，近年来，亿达中国坚定实施“轻（资产）重（资产）并举”的全国发展策略，抓住各地政府产业升级、经济结构调整的诉求，凭借公司在商务园区开发及运营上的核心竞争能力，在全国范围拓展产业园区业务。
2018年，在成都、长沙、重庆、郑州、合肥、大连6个城市新获取7个优质重资产项目，为公司未来经营提供支持。
在轻资产业务布局上，亿达中国强化项目管理、整合项目资源，力求提升存量资产运营质量，持续输出运营管理能力，2018年，全年新增委托运营管理项目10个，新增管理面积260.8万平方米。
截至2018年年底，在管委托运营项目26个，管理面积约675.3万平方米，产业资源进一步增加，整体累计入园客户超过1000家。
“轻资产是作为重资产的先导，我们到一个区域是想先做轻资产，等到客户和政府对品牌认可之后，会进行重资产的投资。”
亿达中国从事资产运营管理的一位负责人如是说。
四、资本经营，让园区遇见未来
园区资本经营涉及PPP、产业基金、VC/PE投资、行业并购、融资租赁、资产证券化及IPO上市，等等。
资本经营可以看作是园区经营的至高境界，资本经营离既不开资源整合，又与资金筹措、资产管理息息相关。
依托资源整合拓展广博的“政产学研资”资源，让资本经营有了丰厚的“底料”与“食材”；
而资金筹措与资本经营都是企业经营或项目管理的重要金融手段，更不用说资产管理之保值增值的过程相伴着更大规模和更具想象空间的资本经营。
基于PPP的复合营建模式，华夏幸福集团陡然幸福了起来，同时，华夏幸福通过旗下太库孵化器的全球技术转移和项目投资及多方资源整合，积攒了一批优质新兴产业项目；
北科建通过资产证券化缓解自己多个园区的投资压力；
同样是资产证券化，招商蛇口这个缔造了中国园区历史的央企，在园区40周年之际凭借在香港市场RELTs融资近40亿元，再次挥舞了一番领头羊的旗帜；
一直被上海同行认为建设工业楼宇的张江高科凭借“股东+房东”的产业投资模式给园区界献出一个惊艳案例；
众创空间第一股苏河汇的主导业务是整合资本搞项目投资孵化；
联合办公的独角兽优客工场耕耘五年终于在美国证券市场上市；
重庆依靠产业基金将乌克兰马克西姆发动机招商引入两江新区的工业园，堪称近些年来产业基金招商的最大手笔；
天津经开区依靠融资租赁探索为制造业企业开源节流……
资本经营是园区业务做巧做精的方法手段，也是产业地产商做大做强的重要途径。
通过资本经营，让园区洞见希望，让产业地产商与美好的未来连线搭接。
资源整合与资金筹措是产业园区营建过程中必须先去开展推进的工作，就像汽车通常标配所设的后驱系统。
而资产管理与资本经营是随着产业地产业务的进展深化而展开的经营工作，好比汽车通常加配的前驱系统。
有过越野经历的朋友都知道，汽车单凭一轮、两轮驱动是过不了复杂路段的；
大的沟坎和湿滑之地，必须启动四驱系统，方能迎难而进、化险为夷；
而且遭遇大沟坎或深淤泥，通常由高速四驱挡切换到低速四驱挡，才能保障通过性与安全性。
这也再次提醒产业地产商，追求规模（超载）、追求速度（超速）有时候适得其反，尤其面临大风险之际，适当减缓节奏、放慢速度是务实之举，也是避险之道、制胜之道。
园区成长史实际上就是“资源整合”“资金筹措”“资产管理”“资本经营”的“四资”组合的恢宏巨制，如图12-1所示。
资源、资金、资产与资本，玩转这“四驱”，产业地产商/园区运营商尽管放手一搏。
图12-1 产业园区“四资”驱动系统