文章来源《产业园区》
产业园区、产业地产是跨行业的领域，对其研究和操盘及经营管理，也必须以跨界的思维和多元的体系来推进和演绎。
有人形容产业园区、产业地产好似一碗八宝粥，融入了太多的食料（内容），想喝上味道上佳的粥，看你如何配比这些食料，如何掌握熬粥的火候。
本文将从战略层面探讨产业地产的营建思路。
一、务实线与务虚线
产业园区、产业地产的经营管理可以分成两条线，一条是产业园区项目建设营运线，另一条是产业地产业务战略经营线。
前者偏于看得见、摸得着的显性业务，称其为产业园区务实线；
后者偏于顶层设计、规划策划的隐形管理，称其为产业地产务虚线。
其实，务虚线是相对而言的，它所涵盖的工作内容并不虚幻，而且是引导、左右着务实线的业务。
两条主线业务一定要拧成一股绳，才可能让产业地产业务健康持续地发展，如图8-1所示。
图8-1 产业地产业务全面推进的两条主线
务实线涵盖了产业园区、产城、小镇的全建设流程，涉及投资拿地、规划建设和招商/营销，并融进了项目复合运营管理。
目前，产业地产市场层面比拼的就是这条务实线所涉及的系统操盘能力、投资回报能力及项目复制经营能力。
务实线主要由一线的业务部门、项目公司来负责推进。
务虚线涵盖了产业地产业务的战略规划、经营管理机制构建、品牌经营、企业文化建设，以及顺应时代趋势的智慧化运营管理等内容，将体现一家产业地产商的真正软实力。
从顶层设计到经营策划，务虚线实际上是务实线背后那只隐形的操控手。
务虚线更多由公司管理层、战略管理部门来负责推进。
务实线上项目做成功了，未必代表这家产业地产商就能拔地而起、长盛不衰；
而务虚线规划合理、定位准确、推进到位，即使眼下园区、产城项目还没有出彩，只要沿着正确的路线坚持下去，与务实线业务紧密合拢，即务实线与务虚线拧成一股绳，项目出彩应该是迟早的事情。
之所以划分两条线和强调一股绳，是因为这可以从战略层面解析产业园区、产业地产的业务内容、业务性质及管控关系、管控层级，明晰两条线齐抓共管、并行并趋。
二、产业与地产相融合
前不久与地产圈朋友聊到产业地产，众人无不感慨：
地产是拿地盖房子、卖房子；
产业是搞生产制造、卖产品；
而第三产业或2.5产业搞的是文化、卖的是知识、做的是服务。
原来地产商干得好好的，赚得盆满钵满，偶尔投资做些别的业务，也就是个多元化发展；
如今非得开拓产业地产，弄得跟产业理不清、剪不断，还得被迫像模像样地做产业招商、做产业运营服务。
地产商们折腾得精疲力竭，何苦呢？
只是社会经济、区域经济发展大趋势如此，同时也被市场竞争所迫。
不这么干，能拿的地越来越少，发展的路越来越窄。
再说产业圈，产业干得好好的，非得拿地建研发制造基地，基地规模挺大，自己用不了，也学地产干起了转地、卖房租房的事，甚至还搞住宅，尝到甜头后在全国各地拓地越来越乐此不疲，就像某机器人公司成立产业地产性质公司，举着机器人这个IP到处圈地，有的项目干得真不怎么样，影响还不好……
大家聊的是大实话。
当下，产业园区于国家、于区域、于地产、于产业都具有赫赫之功，产业地产成为趋势是必然的。
产业集群及其社会经济带动性、城镇化、“双创”发展、地产集约化经营、城市更新等诸多因素决定了产业地产、产业园区、产业新城、特色小镇成为时代热点、成为建设主流，成为政府及各界都愿意吃的香饽饽。
而产业商也好，地产商也罢，大家不经意间都挤进了产业地产这一光晕耀眼的行业领域，也算是殊途同归。
对于产业地产这个说新不新、说老不老的跨界发展的行业领域，秉持传统的地产思维和秉持单一的生产思维都是不现实、不足取的，必须将产业与地产进行有机融合，发生化合反应，而不是两张皮似的存在。
业界经过多年的探索已有共识：地产不算什么，产业地产的难点基本都在产业层面。
比如产业规划合理性、空间建筑规划与产业的适配性、产业链招商达成度、产业集群集中度、产业运营服务满意度等。
这也正体现了产业地产以产业为核心、地产为载体，即“产业地产，产业为核、地产为壳”。
产业与地产的相融合，实质是地产载体建设中充分融合产业内容，即融入产业思维、融入产业人才、融入产业链群、融入产业政策、融入产业运营、融入产业投资等，如图8-2所示。
图8-2 产业与地产相融合的“六个融入”
融入产业思维是营建基础
融入产业思维是将对产业、产业企业和产业运营的理解融入产业地产的营建思路中，在什么样的区域做什么样的产业集群？
为相关产业企业做怎样的服务？
园区通过怎样的产业运营走得更长远……
对这一系列问题理解得越深刻、越全面，产业地产业务越受益。
2.融入产业人才是营建保障
产业地产的业务模式、产品形态、营销体系、服务内容都不同于传统地产，不可能单凭一众地产系人才把产业地产的大戏唱成满堂彩，需要补充做过产业、搞过研发、做过企业咨询、搞过产业招商等各类精英才俊进入大团队。
3.融入产业链群是营建核心
建设几十万平方米甚至上百万平方米园区的核心目标就是引进聚集企业。
如果能够围绕园区产业规划所确定的主导产业及产业链进行产业招商、推进产业集群且落实到位，那么这个园区就是瞄着标杆园区来打造的。
4.融入产业政策是营建支撑
园区聚集数百家产业企业、打造产业集群，肯定需要产业政策的支持。
产业园区这个特殊的行业领域，可以说是“无政策，不园区（愿去）”，前期招商需要政策吸引，中后期的园区服务、企业成长更离不开产业政策支撑。
当然，这一过程中，园区自身也会享有诸多鼓励政策。
5.融入产业运营是营建延展
产业运营是园区“三业”经营的驱动，是延展园区综合性服务。
园区搭建以产业运营为主导的公共服务平台，使企业可以享受从基础服务到增值服务的系列成套服务内容，从而让企业机会满满，让园区生机盎然。
而产业运营背后是园区在积极培育内生经营发展模式，探索自身的闭环发展。
6.融入产业投资是营建未来
产业投资堪称产业园区的高端服务、产业地产的高阶运营模式。
打造产业集聚、创业孵化、产业投资的一条龙运营模式，通过产业基金、天使基金、VC、PE等的投资运作，既是给予园区企业及创业人未来，也是在培育园区的又一经营产品，创造园区自己的未来。
产业投资选择什么标准的潜力项目值得研究，而采用“房东+股东”、直接投资、参投等多种投资方式也是有讲究的。
产业与地产相融合，将这“六融”融合好了，产业地产营建及园区复合运营就没问题了。
三、招商与运营一体化
运营即是招商，是笔者始终倡导和践行的园区操盘理念与原则，且在这样的操盘过程中让园区及公司均受益。
运营即是招商，是借运营促招商，同时离不开招商带运营。园区招商和运营推崇的就是唇齿相依、休戚与共。
从战略与管理层面讨论招商和运营一体化，就要在目标指标设定、组织架构设置、人力资源配置、工作流程安排以及KPI绩效考核指标上将招商和运营统筹兼顾、一并计划。
园区运营体系、运营部门要切实发挥复合运营功能，并与招商工作无缝连接。
基于产业地产营建两条线、一股绳的战略思维，引申出“产业与地产相融合”“招商和运营一体化”的战略经营原则，再延展分析还会有“产业招商与楼宇租售同步”“满足企业与回馈政府兼顾”“园区载体赢利与内生经营发展并进”等一系列问题，有的暂且留在后面去分析探讨。
面对产业园区、产业地产这样跨界的业务领域，打破边界、拆除篱笆，做融合共生的事情是常态。