投资要点
事件分析:
公司披露 2018 年三季报，前三季度公司实现营业收入总额 337.80 亿元，同 比增长 25.76%，实现归属于上市公司股东的净利润 82.75 亿元，同比增长 114.42%， 基本每股收益为 1.02 元，同比增长 108.16%。
业绩超预期，高毛利项目结转叠加处置资产
公司此前三季度业绩预告归母净利润 80-82 亿元，此次三季报披露业绩为 82.75 亿 元，超出市场预期。经营业绩同比大幅增长主要有两个原因:(1)高毛利项目进入 结算周期，公司前三季度毛利率高达 38.51%，较去年同期提高 13.9 个百分点(2) 实现投资收益 50.55 亿元，较去年同期增加约 21.7 亿元。
加快竣工节奏，可结算资源充足
公司可结算资源充足，截至 2018 年 9 月 30 日，公司账面预收款达 842.74 亿元， 较 17 年底增加 291.39 亿元。当前预收款/17 年营业收入达 111.69%。18 年公司计 划加快竣工节奏，计划竣工 593 万方，竣工节奏的加快将保障公司全年业绩高增长。
可售货值充足，销售增长有保障
在去年前三季度销售基数较高的情况下，公司 18 年前三季度依然实现了较快的销 售增长，累计实现签约销售面积 556.42 万平方米，同比增加 35.71%;签约销售金 额 1162.56 亿元，同比增加 49.02%。根据我们测算，公司 18 年全年可售货值近 2700 亿(其中去年滚存的接近 600 亿，今年新推 2100 亿)，全年销售目标 1500 亿，对 应增速 33%。要完成销售目标仅需去化率达到 55.6%，公司前三季度已实现签约销 售金额 1162.56 亿元，已完成全年销售目标的 77.5%。我们认为公司完成全年销售 目标是大概率事件。
拿地扩张势头不减，财务费用略有扩张
公司扩张势头明显，18 年前三季度，公司继续保持较快的拿地节奏，总计新增土 地面积 435.5 万平米，同比增长 69.87%;总地价 813.6 亿元，同比增长 28.71%。拿 地总地价占销售金额的比例接近 70%，较去年同期下降 11 个百分点。公司充分发 挥自身多元化拿地优势，加大了兼并收购力度，特别是同地方国企和央企的合作。 落地昆钢，天津汤臣，南通中外运等项目。18 年公司有望加强招商局集团内部的 资源协调，特别是中外运长航并入招商局集团之后，有望同公司进行进一步的合作。 截至 2017 年 12 月 31 日，公司在前海蛇口自贸区已建成物业合计 205.0 万平方米， 拥有土地资源合计 510.7 万平方米。
投资建议:
我们认为公司储备货值充足，拿地扩张积极，业绩、销售有望维持高速 增长，同时在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源，有望受益于粤港澳大湾区 城市群发展规划。我们预计公司 2018-2020 年 EPS 为 1.82、2.25 和 2.74 元，PE 为 10.41X、8.40X 和 6.92X ，维持“买入”评级，六个月目标价 30.15 元。
风险提示:
销售不及预期、前海区域开发进度不及预期
关注股票：招商蛇口（001979）
收益率最好的股市研报
