法拍房引来“捡漏大军”，能入手吗？- 大数跨境

中国证券报

2024-08-14

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近日，北京居民小陈以大约667万元的价格在阿里拍卖平台“捡漏”到北京朝阳区某小区总面积110平方米的法拍房。房屋的阿里评估价是760万元，京东评估价是879万元。同地段的二手房平均单价在6.4万元至6.5万元，小陈的到手单价不到6.1万元。

社交平台上，有关法拍房的话题引发网友热议，从购买流程，到出价攻略，再到避坑指南，相关经验帖浏览量超几十万次。

那么，法拍房对于普通购房者而言优势及风险有哪些，究竟是不是一笔好买卖？

法拍房悄然走红

“这套房子的地理位置和小区环境都不错，价格比同地段的房子低不少。我们提前做了不少功课，这套法拍房是已腾空、无租赁状态，能免去后续不少麻烦，也是我们决定拿下的重要因素。”小陈告诉记者，该套房的起拍价是527万元，拍卖当天几番抬价，最终总价涨至667万元。

在小陈看来，选房大有讲究。她先在平台上浏览房源，再实地考察详细了解房子的质量、朝向、装修等情况。而且去跟周围住户聊了聊，了解房子有无其他异常，还请了专业的法拍服务机构进行分析。

社交平台上，有不少与小陈一样，购买了法拍房的网友分享着相关经验，从购买流程，到出价攻略，再到避坑指南，经验帖种类繁多，有的帖子浏览量超几十万次。在社交平台的火热推动下，远低于市场价格的法拍房走入人们视线。

根据中指研究院统计数据，2024年上半年法拍住宅成交量为5.3万套，较2023年上半年增长超6%。法拍住宅总成交金额也有所增长，达765.3亿元。

“相较于市场成交价，法拍房往往在价格方面有明显折扣。主要是由于抵债资产处置通常具有时效要求，买方具有较强的议价能力。”上海金融与发展实验室特聘高级研究员任涛告诉记者。

银行瞄准市场

银行也瞄准了法拍房这块市场。

“作为银行来说，肯定想尽快把抵押物处理掉，把不良贷款收回来。但不是所有的抵押物都那么好卖，有时候处置的房产状况比较差，即使成功拍卖出去，但折价挺多，没办法覆盖贷款本息。”某股份行成都地区一家支行负责人向记者表示。

因而，如何防止抵押房产被低评、贱卖是银行的关注点。某国有行吉林地区业务员王然说：“我们倾向采用网上平台公开拍卖方式，避免拍卖过程中被人为干扰。同时，会采取多种措施，寻找意向买家，促成拍卖成交。”

据王然介绍，该行会先开展市场调研，掌握周边市场价格，并形成调研报告。然后，与评估公司共同查询房产，了解房产实际情况，诊点、缺点、卖点，将该行调研情况提供给评估公司作为参考，要求其给出更为合理、符合市场预期的评估价。

法拍房走红的同时，银行也瞄准了市场，与法院等多方合作力推“法拍贷”，为符合条件的竞买人参与房产司法拍卖提供信贷支持，化解了购房者短时间难以筹措大量资金的问题。

例如，今年5月陕西省延安市中级人民法院与中国银行延安分行、中国农业银行延安小东门支行、延安农村商业银行等共同签署“法拍贷”合作协议。

背后风险需警惕

北京德和衡律师事务所联席执行主任、商事与金融争议解决部主任裴虹博在接受记者采访时表示，法拍房价格能有明显折扣的一个重要原因是，购房者需承担一定风险，比方说房产清场困难、评估价格偏高、过户手续复杂等。此外，为吸引更多竞拍者，法拍房起拍价也会低于市场价。

“我就是踩了法拍房的坑，半年前拍下的房子，现在都没住上，倒是先交了被前业主拖欠的物业费8000多元。”湖南居民王梦的购房经历就不如小陈顺利。她告诉记者，尽管自己以市场价七折的水平买下法拍房，但前业主的父母一直占着房子。“对方赖着不走，我们也怕跟老人起纠纷惹麻烦，只能向法院申请强制腾房。但需要时间，来来回回半年过去了。”

裴虹博告诉记者，法拍房有时存在产权归属不明确的情况，比方说法拍房可能存在多个债权人或抵押权人，最后导致产权纠纷。部分法拍房可能因开发商问题，无法办理产权证，影响房屋正常交易和使用。此外，由于涉及其他隐性费用，有时候法拍房成交价格可能无法真实反映实际购房成本。

而在法拍房隐含的多重风险中，最被购房者诟病的就是清场问题。裴虹博说，有些法拍房一直被原业主及其家人占用，或者此前已经签署了有效租约，这会导致购房者虽然拥有房屋所有权，但无法立即入住。特别是当租约期限较长或租金较低时，清场问题尤为复杂。尽管购房者可以通过法律途径解决，但耗时耗力。

记者在调研过程中发现，不仅像王梦等个人住房者遇到了清场问题，一些银行也存在困难。

某国有行杭州地区一家支行负责人吴桐（化名）告诉记者，2023年该行某房贷客户积欠本息40万余元，且长期处于失联状态。根据借款合同约定，该行采取了诉讼手段。在胜诉后，他们才发现，作为抵押物的这套房产已在银行申请财产保全前与他人签订了租赁协议，租期一年，这使得该行难以立即处置房产。

“经过多方沟通，租户才愿意配合法院执行，承诺在租期届满后主动搬离房子。今年上半年，我们在阿里拍卖平台拍卖这处房产，全额收回了不良贷款。这笔不良贷款自胜诉申请执行到收回案款，历时一年之久，给我们的贷后管理工作提供了警示作用。”吴桐坦言。

8月9日，最高人民检察院发布检察机关依法加强民事执行法律监督、促进司法拍卖房屋规范执行有关情况。检察机关办案发现，当前个别司法拍卖房屋活动存在“雷区”。有的竞买人为以较低价格竞得拍卖房屋，与他人恶意串通，损害产权人或其他竞买人的利益。

据最高检通报，近年来，有被执行人为逃避债务、阻碍执行，利用“买卖不破租赁”制度，与他人恶意串通，通过倒签合同、混合打款、虚假诉讼等手段，捏造虚假租赁关系，约定较长的租赁期限并提前收取租金，阻碍房屋拍卖的正常进行。此外，在司法实践中，法院依法依规腾退房屋面临许多难题，有时竞买人不得不延期收房。

审读：赵白执南

编辑：焦源源

校对：张典阁

监制：张楠

签发：彭勇