绿地君，我的公积金“被贷空”了，我想买房怎么办？

为响应国家楼市“去库存”的号召，从去年至今，各地陆续出台了住房公积金支持个人住房贷款的政策，除了减少二手房交易税，不少地方将住房公积金贷款限额大幅上调，或降低住房公积金贷款门槛。

相关政策频出，楼市回暖，大家都要买房，同时也刺激着房价上涨，住房公积金需求自然也就上来了，导致多地住房公积金库存吃紧，公积金资金池里的钱不够用了。为此，各地相继推出了审批放缓、放贷周期延长、额度严格把控等一系列控制举措，但还是挡不住飙涨的购房需求。

再加上近日即将执行的降低公积金缴存比例的赠策，也不利于公积金资金池的储蓄。

各地住房公积金“被贷空”，说明大家都喜欢拿住房公积金还房贷。为什么？当然是公积金贷款利率更低，购房成本更低。

目前我国买房贷款的几种形式：住房公积金贷款、商业银行贷款和组合贷款（住房公积金+商业贷款）。不同的贷款也有不同的利率。如果单纯地讨论公积金贷款和商业贷款两种方式，明显公积金贷款利率低于商业贷款的利率。

绿地君来给各位算一笔账，如果你要买一套100万的房子，首付付了30万，还有70万要在5年内还清，如果你使用住房公积金贷款，那么你本金+利息总共要付出105万，同等情况下，商贷本息要付出108.8万，比住房公积金贷款多了3.8万。

但是，住房公积金也有自己固有的缺点：其一，覆盖面低，对非正规就业者和个体就业者等灵活就业者来说，缴纳公积金的人数并不多，使用的人更不多；其二，只能本地使用，不利于人口流动；其三，存款利率低（目前为1.5%），升值太慢；其四 ，使用单调，不能根据个人情况及时调整，低收入群体使用的门槛过高；其五，积淀资金过多，不能有效增值。而且，虽说同等条件下公积金贷款更加实惠，但眼下公积金贷款慢、甚至资金池不够贷不到款已经是一个正在面临着的事实。

还有一种情况，就是你的公积金贷款数额不足以支付房贷，商业贷款的利率又如此之高，这该怎么办？这种情况下，你可能就得选择刚刚提及过的组合贷了，即住房公积金+商业贷款。

这种组合贷的利率较为适中，且贷款金额较大，计算方法也不麻烦：公积金贷款部分的利率和金额就按公积金那套流程算，商业贷款同理。所以绿地君的总结是：买个房子，能用多少公积金就用多少公积金，剩下的申请商贷就行啦！

绿地君在这里额外补充一个知识，其实这住房公积金并不必全拿来还房贷，支付房租也可以动用，你甚至可以在退休后把它从账户里取出来，至于取出来以后你是拿它炒股还是拿它买菜，nobody cares （没人在乎）！不过现在中更多的人公积金还是用来贷款买房。

公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，四个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额，个人最高限额为50万，配偶最高限额为70万。

　　[(借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。

[(夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。

　　计算公式为：贷款额度=房屋价格×贷款成数