2023年日本两次地产危机的应对与启示研究报告（附下载）

1. 日本战后经历两次地产危机

战后日本经济经历过高速发展阶段，也遭遇过“失去的三十年”。和经济表 现一样，战后日本房地产业也出现过调整，跌幅较大的地产危机有两次：

第一次是 1974-1977 年，日本房地产业经历了近四年的下行周期。OECD 实际房价指数从 1973 年四季度的阶段性峰值 130.3 一路下降到 1977 年三季度 的 92.2，跌幅为 29.2%。1977 年四季度，日本房地产市场开始企稳回升。 

第二次是 1991-2009 年，日本房地产业经历了近二十年的漫长下跌周期。OECD 实际房价指数从 1991 年一季度的 168.3 快速回落，持续降低至 2009 年 的 93.9，降幅达 44.2%。直到 2010 年安倍上台执政后，日本房地产业才开始 恢复。 

虽然这两次日本地产危机都经历了大幅调整，但受市场的关注度明显不同。从事后的研究热度来看，对上世纪 70 年代日本房地产的研究较少，可称之为 “被忽视的 70 年代”；而上世纪 90 年代开始的这一轮日本房地产危机，伴随着 “失去的三十年”备受市场以及政策研究关注，成为“聚光灯下的 90 年代”。日本房地产业的两次危机，表面上看是所处时代和持续时间的不同，实质 上是不同的发展阶段下，不同经济结构、金融系统和政策应对的结果。

2. 第一次地产危机源于外生冲击

作为资源缺乏的经济体，日本二战后通过开放实现经济高速增长。但作为双刃剑，经济对外依存度较高，也容易受到外部因素的冲击。 

1964 年—1974 年，美元计价的日本出口年均增速为 23.6%，远高于同期 17.0%的全球贸易年均增速，1974 年日本出口同比甚至高达 44.9%。超高景气 的出口，一方面导致日本占全球贸易的份额不断提升，从 1964 年的 3.8%提高 至 1974 年的 6.6%，十年时间接近翻倍；另一方面，出口在日本经济中的重要 性越发凸显，出口占日本 GDP 的比重从 1964 年的 9.5%提高至 1974 年的 13.6%。 

上世纪 70 年代石油危机爆发，全球经济衰退。输入型通胀和外需走弱双 重压力共振，日本经济增速大幅回落。 

1973 年第一次中东战争爆发，主要产油国宣布提高石油价格，引发“石油 危机”。作为高度依赖进口石油的国家，日本面临严重的输入性通胀。日本的年 度 CPI 同比从 1973 年的 4.9%，升至 1974 年的 23.2%。从月度数据看，CPI 同比与石油产品 CPI 同比从 10.0%以下，分别最高升至 24.8%（1974 年 10 月） 和 59.1%（1974 年 9 月）。PPI 同比在 1974 年 2 月也到达 33.9%的高点。 

高通胀压力下，1973 年日本开启快速加息，金融贴现率从 1972 年的 4.25%，升至 1973 年的 9.0%，1974 年也维持在这一高位上。石油危机引发全球经济衰退，全球 GDP 同比从 1973 年的 6.4%骤降至 1974-75 年的年均同比 1.2%。作为出口导向型经济体的日本难以独善其身，实 际 GDP 增速从 1973 年的 8.0%，降至 1974 年的-1.2%。 

经济增长放缓和加息的压力，也向房地产市场传导。1973 年居民收入同比 仍有 5.8%，而在 1974 年迅速降低至-4.5%，居民购房能力被抑制。加息后与 购房相关性较大的长期贷款利率，从 1972 年 8 月的 7.7%升至 1974 年 10 月的 9.9%。收入增速放缓叠加房贷利率上升，居民私人住宅投资同比从 1973 年的 44.1%，快速回落至 1975 年的 4.8%。