住房租赁REITs也将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施

本文为《中国REITs操作手册》序言，导语及标题为编者自拟

2017年10月，当习总书记在十九大报告中明确指出“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位”这一点时，人民大会堂全场长时间响起热烈掌声。总书记提到“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，“住有所居”这四个字话音刚落，人民大会堂内再次响起掌声。“房住不炒”是2016年年底的中央经济工作会议上就已经明确了的命题，可以说，“房住不炒”将成为相当长时间内党和政府解决我国城镇住房问题、建立房地产市场健康稳定发展长效机制的核心指导思想。深化供给侧改革，已成为未来我国住房制度改革的重点突破方向。相比十八大报告中所提出的“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，十九大报告中用的是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的全新提法。为改善住房市场在租售结构上的失衡，这几年来政府在住房市场方面大力推进和提倡“租购并举”，其本质思路正是从调节住房供应结构入手，通过化解供给侧结构性矛盾，实现住房市场的有序健康发展。“租购并举”将是未来我国房地产发展的主基调，未来5年甚至更长时间内，租赁将逐渐成为我国住房体系的重要组成部分。

这本书的主要议题是REITs。在国际市场上，REITs是一种通行的房地产金融投资工具，以证券化方式盘活存量不动产，为广大投资者提供房地产资产相关稳定收益的投资机会。从国际经验来看，社会资本投入占比提升、市场化供应为主体是住房租赁市场发展的必然方向。当前中国经济处于转型过程中，一定意义上进入了存量时代，这在房地产行业和基础设施领域表现得尤为明显。通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场和基础设施领域，可以多渠道增加住房租赁房源供应和为保障房融资。通过REITs市场，引导租赁企业、开发商等多方投资参与租赁市场，一方面，可以解决我国保障住房供给不足、缓解政府财政压力；另一方面，能够通过市场化手段有效满足不同人群的居住需求，完善房地产供给侧改革，有利于行业中长期发展。因此，可以认为，REITs是实现“租购并举”这一目标需要运用的金融模式。住建部及金融管理部门都明确表示过要推进REITs试点，落实十九大报告中“租购并举”的要求。随着租赁市场规范化、增量房源供给、租售同权等政策的落实，住房租赁REITs也将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施。

实际上，国内REITs的探索与推动由来已久，无论是政策制定者还是地产、金融相关从业人员，都看到了这个市场的重要功能和作用。早在2004年，国内就已经开展了比较正式、成体系的REITs研究。当时，日本、新加坡、中国香港等地纷纷推出REITs，引起了国内市场机构及政策层面的关注。监管层对REITs产品的正式推动是从2006年开始的，至今已经超过10个年头。整体而言，我国REITs市场上的探索主要分为如下三大阶段：

截至2017年11月20日，已有26单私募REITs在上海/深圳证券交易所及机构间私募产品报价与服务系统上市，规模总计606.69亿元。近期长租公寓项目受到市场热捧，比如已于2017年10月11日正式获批发行的“新派长租公寓”类REITs产品就是市场顺应供给侧改革、落实国家鼓励住房租赁市场政策，对持有型物业进行资产证券化的一次“破冰”式创新与尝试。业内普遍认为，私募REITs市场的发展积累了大量市场经验，使市场对新产品有了深层次的认识，培育了机构投资人，长租公寓REITs项目为国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs的全面启动起到重要的示范作用，预计未来公募REITs将进入有望突破发展的实质探索期。

可以看到，REITs这项国际上先进的不动产金融工具，在我国的有关理论探索和实践也一直在进行着，由于涉及的有住房体系、商业地产、金融行业、基础设施领域，还有财政税收等问题，其复杂性毋庸置疑。我国要发展REITs还面临如房地产市场自身的问题、法律制度不完善、金融市场不成熟、税收环境约束等诸多的困难和障碍，我们一方面要适当借鉴国外市场的成熟经验，另一方面也要考虑国内市场的具体情况。

摆在大家面前的这本操作手册，正是中国资产证券化研究院林华院长对于这个领域的最新思考和认识。我和林院长相识多年，他对于我国资产证券化市场发展“三大决定要素”的理论和观点，我是非常认同的。2013年，他在央行组织的干部培训会议上，正式提出中国资产证券化能否大规模发展取决于三个要素——一是与资产证券化相关的硬技术，主要是指资产证券化中的现金流模型技术；二是市场需求，即资产证券化产品买方和卖方的需求；三是资产证券化的软环境，主要是法律法规和监管。这三大要素中，硬技术可以借鉴国外经验，相对较易学习；而软环境与我国法律、会计、税务体系有关，需要配套改革。和资产证券化一样，未来我国的REITs市场发展更多也是要解决面临的软环境问题。基于以上认识，林院长带领的专业团队在资产证券化领域做了系统性研究。

林华院长组织的行业专家团队对于REITs业务有着深刻理解与丰富经验，对REITs各个环节和主体做了全面而且颇具前瞻性的探讨，对国内外市场发展历史经验、产品交易结构、信用评级、法律法规以及会计税务处理都进行了详细的介绍和分析，并辅以大量国内外案例。通过阅读本书书稿，结合我个人对中央“房住不炒”政策所表达的坚定信念的认识，我相信，我国住房租赁市场与REITs模式的结合，将会水到渠成、相辅相成。我希望中国资产证券化研究院能与具有社会责任感、拥有强大专业能力和丰富实操经验的市场机构一起促进中国REITs发展，提供长远发展的思想动力。这些都有利于我国现代金融市场体系的建设和发展。