房地产税法平稳推进， REITs优势日益明显

房地产问题是我们国家日常生活中的大话题，每每出现都能引发全民关注的热潮。今年两会，关于征收房产税的问题再次被提上日程，“加快房地产税立法并适时推进”的说法再度火爆起来。3月7日上午，十三届全国人大一次会议新闻中心在梅地亚中心多功能厅举行记者会。会上财政部副部长史耀斌表示，正在抓紧起草和完善房地产税的法律草案，合理设计房地产税制度，比如合并整合相关税种，合理降低房地产在建设、交易环节的税费负担等。

2017年10月，当习总书记在十九大报告中明确指出“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位”这一点时，人民大会堂全场长时间响起热烈掌声。总书记提到“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，“住有所居”这四个字话音刚落，人民大会堂内再次响起掌声。“房住不炒”是2016年年底的中央经济工作会议上就已经明确了的命题，可以说，“房住不炒”将成为相当长时间内党和政府解决我国城镇住房问题、建立房地产市场健康稳定发展长效机制的核心指导思想。

深化供给侧改革，已成为未来我国住房制度改革的重点突破方向。相比十八大报告中所提出的“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，十九大报告中用的是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的全新提法。为改善住房市场在租售结构上的失衡，这几年来政府在住房市场方面大力推进和提倡“租购并举”，其本质思路正是从调节住房供应结构入手，通过化解供给侧结构性矛盾，实现住房市场的有序健康发展。“租购并举”将是未来我国房地产发展的主基调，未来5年甚至更长时间内，租赁将逐渐成为我国住房体系的重要组成部分。

现在，政府工作报告中已明确提出要稳妥推进房地产税立法，这表明了政府整合完善房地产市场的决心。对此，财政部副部长史耀斌表示，推进这项改革的过程中，会注意参考国际共性的制度性安排特点，并从中国国情出发，合理设计房地产税制度，比如合并整合相关税种，合理降低房地产在建设、交易环节的税费负担等。让房地产税制度更加合理、更加公平，既能筹集财政收入，又能调节分配、促进社会公平。

至此时刻，在中国发展REITs（Real Estate Investment Trusts即房地产投资信托基金市场）意义重大并且正当其时。

REITs本身作为一种长期、低波动性的投资工具，对于跨周期资产配置、分散风险也具有重要意义。最后，将REITs引入基础设施建设、公租房、养老医疗等公共领域，为政府投资降杠杆提供新思路，尤其是PPP项目与REITs结合，能有效降低成本，推动重要民生领域和基建领域的投资建设，推动社会整体的“轻资产化”。尽管我国REITs起步较晚，但目前已经进入发展的快车道。根据中国资产证券化分析网数据统计，自2014年4月国内首单私募REIT产品“中信启航专项资产管理计划”发行以来，截至2017年11月20日，已有26单私募REITs在上海/深圳证券交易所以及机构间私募产品报价与服务系统上市，规模总计60669亿元。政策方面，2014年，中国人民银行发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中提到积极稳妥开展房地产投资信托基金试点。此后，国家大力支持REITs发展，2017年7月，住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中，又提到鼓励以REITs等产品作为多种方式和渠道拓宽租赁住房来源。同时，证监会也正在加紧研究制定REITs立法相关的政策法规。中国REITs市场正面临着巨大的发展机遇，市场规模的不断壮大和政策法规的陆续出台，都印证了市场对REITs的巨大需求空间。考虑到我国房地产存量规模已经超过200万亿元，以及未来基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长规模，北京大学光华管理学院测算我国未来标准REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间，这还是一个相对保守的估计。

首先，法律框架有待完善。美国的REITs形式包括公司型和契约型，并以公司型为主。而在我国，采取何种法律框架设立REITs仍然值得探讨。成立公司型或契约型REITs，无论在《证券法》还是《证券投资基金法》框架下，都存在很多障碍需要突破，更需要时间去研究和讨论。

其次，税收政策的制约。在美国，REITs是典型的税收优惠驱动型产品，在信托层面免税，避免了双重征税问题。而在我国，房地产行业本身税负较高，涉及交易环节和持有环节两类税收。交易环节涉及土地增值税，这一特殊税种适用超额累进税率，导致持有时间越长、增值空间越大的资产发行REITs的成本反而越高。持有环节的增值税、所得税等多重税收累加导致实际税率过高，直接拉低了物业估值，进一步压缩了证券化的空间。

再次，在实际操作过程中需要考虑资产、结构、会计、税务等各方面问题。在资产重组方面，关于底层资产的权属问题往往比较复杂，在设计成标准化的产品的过程中，往往需要对项目公司和底层资产的情况进行重组；常见的重组手段包括债权债务无偿划转、以不动产出资、分立等。在基础资产选择上，要考虑对于资产支持专项计划的SPV的选择，包括信托收益权、私募基金份额、项目公司股权等。在证券设计过程中，要考虑证券的分层设计（优先级和次级的杠杆比例）、增信设计和含权设计等问题。在会计的处理上，主要关注点在于是否出表，即主要考虑是否保留资产的控制权，是否对资产进行真实出售的处理。在税务筹划过程中，可能会面临土地增值税、增值税、契税、印花税、企业所得税等税种，在产品设计的过程中，必须考虑交易方案的最优性，降低交易的总体税负成本。

总而言之，推出REITs产品并不容易，这不仅需要敢于创新敢于探索的勇气，更需要政府部门、从业人员、投资人和所有读者冷静的思考。相信将“房住不炒”等众多房地产相关政策与REITs模式相结合，必能将我国现代房地产业与金融市场体系建设的更加健康，更加完善。

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