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CMBS是Commercial Mortgage Backed Securities是英文缩写，指的是商业房地产作为抵押贷款，债权银行以原有的商业抵押贷款为资本，发行证券。
商业地产抵押按揭资产证券化（CMBS）是资产证券化的重要品种，它是指以商业房地产为抵押，以相关房地产未来收入为偿债本息来源的资产支持证券产品，是成熟市场商业房地产公司融资的有效金融工具之一。未来收入包括租金、物业费、商业管理费、购房尾款等。
CMBS发展史
CMBS诞生于1983年，是美国保险公司Fidelity Mutual将价值6000万美元的商业地产抵押贷款以证券的形式出售，这是全世界第一单CMBS商品。随后，其他几家美国保险公司也进行了数笔CMBS的交易，但发行量一直较为低迷。
1986年，美国进行税务改革，通过了不动产抵押贷款投资管道(REMIC)法案, 该法案使CMBS的证券化可以通过特殊的信托形式进行，从而能够规避政府在信托这一级征收的税款，向投资者让渡更大的收益，这为之后CMBS的发展准备了有利要素。
20世纪80年代，美国商业地产企业融资还是严重依赖于银行（我国现阶段商业地产融资中银行占比50%-80%）。从70年代末到80年代，美国政府的一系列政策失误和其他原因（伊朗革命引发的石油价格的动荡，以及里根总统实施的去监管改革）,引起了经济巨大波动和高位利率，这些导致银行资产债务久期错位、利率倒挂等，引发了储贷机构危机。据统计，到1999年底，储贷危机损失达到1530亿美元，其中商业地产抵押贷款占坏账的大部分，储贷危机导致了商业地产资金来源的萎缩。
1989年美国国会成立专门机构重组信托公司（RTC）来处理处于破产管理下的储贷机构。RTC类似于我国在1999年为解决四大国有银行不良资产而专门成立的资产管理公司。RTC的设立直接推动了CMBS的发展，其结果是CMBS被广泛接受，从盘活不良房地产的资产管理工具扩展到商业房地产的重要融资来源之一（政府背书）。通过将多数、大量资产放入一个CMBS项目，RTC 有效地解决了对不良资产进行单一或批量拍卖时所面临的估值、大幅折价的问题。在RTC经历中，以CMBS方式处理的不良资产，其最后竞价均值均达到资产账面价值的60%，远高于RTC先期预计估值。
危机促成了对商业地产抵押贷款的成本和风险的重新审视，随着巴塞尔协议风险资本要求的推出，商业地产抵押贷款被视为高风险资产，相较CMBS等高质量证券所需的资本较高。商业银行及保险公司也基于此原因将资产负债表上的商业地产抵押贷款转换为证券，以提高资本充足率。华尔街银行看到机构投资者的兴趣和CMBS市场的潜力，开始发放专门用于证券化的商业抵押贷款，这一阶段也逐步形成放贷方式、投资者报告和数据信息等内容的标准化和系统化，第三方服务和贷款标准化也逐渐规范起来。
2016年8月24日，“高和招商—金茂凯晨专项资产管理计划”成立，发行规模40亿，优先级利率仅为3.3%，期限3年，次级占比0.02%。该产品是国内第一个在交易所挂牌的CMBS，引入独立第三方作为资产服务机构。
CMBS的优点
CMBS突破了传统的银行贷款限制，并有实际基础资产抵押支持。通过结构化处理未来现金流，CMBS可以获得比资产原始权益人本身更高的信用等级，因此CMBS的融资成本更低。其次CMBS保留了对资产的所有权，因此享有未来地产的价值升值空间。而且CMBS的投资人对原始权益人的其他资产没有追索权，保护了资产原始权益人的其他利益。还有就是CMBS为债券交易提供了更好的市场流动性，相比于单一资产项目的处置具有更大变通性。
通常情况下CMBS的抵押率高于银行经营性物业贷的抵押率，可以帮助房地产商获得更多的融资；另外，若采取公募形式发行，则CMBS与银行经营性物业贷相比或存在一定的利差空间。
CMBS产品的意义
近年来，房地产行业的监管政策不断趋严，一行三会等监管机构针对房地产融资频繁推出了多项规定细则，限制房地产在非公开市场渠道的融资。对于房地产行业，监管机构更希望以一种阳光化的融资方式，在公开市场发行标准化产品；尤其是以商业地产为标的资产证券化产品，是监管方主推的方向之一。
在目前的监管大环境下，房地产企业的融资渠道严重受限，而CMBS产品对于融资人而言是一个非常好的降低融资成本拉长融资期限的途径，目前发行的CMBS产品基本上都能做到12~ 18年的期限。相对的经营性物业贷则最多不超过十年。
对于投资人来说CMBS产品目前主要的投资人还是银行，那么站在银行角度来看，其自身发放经营性物业贷的风险资本占用是百分之百，如果将标的物业打包发行标准化ABS产品并投资于优先级资产支持证券，其风险资本占用将下降到20%（标准化产品且评级在AA-及以上），存在一定的风险资本套利空间，所以银行有比较强的动机来挖掘资产及投资产品。
国内CMBS发展现状及未来
在我国，CMBS还没有展开。一个主要原因是利息倒挂，也就是CMBS给投资人的收益率高于或接近项目融资成本，照成原始权益人缺乏动力运用CMBS。然而这仅仅是表面现象。深层原因还是由于缺乏有效的市场风险定价，在刚性兑付的市场环境中，投资人更偏好于高收益资产，而相对应的高风险则转嫁于刚性兑付的政策要求，加之机构投资人散户操作化，低风险低收益的金融产品难以抵抗高风险高收益产品，导致劣币驱逐良币。利息倒挂是当前环境下政策套利的一个体现。资产支持证券原本就是在结构化的基础上转移风险，增加产品的信用等级，但刚性兑付使得这一机制缺乏有效的应用环境，也影响了CMBS的推广。
CMBS是非常专业化的金融产品，从资产选取，结构设计，信用评级，定价交易，服务监控，风险分析，资产管理等方面都需要大量专业人才。其中一些环节，如第三方服务机构等，在国内还没有形成。而且我国当前资产证券化产品同质化严重，虽然在近几年的发展中不断有创新，但创新大都是在基础资产的选取上，或在规避法律、会计的限制上，真正能够结合实体经济需要或者结合投资人需要的产品还有很大开发空间。
国内CMBS发展的主要问题
（1）现金流混同问题。商业地产专项资产管理计划一般以专项资产管理计划为SPV，由于专项计划无信托法支持，实际上无法实现破产隔离。一旦原始权益人或证券公司出现破产风险，专项资产有可能无法对抗第三方从而承担风险，即使有企业进行担保，也不能杜绝此类风险。国内资产管理计划大多使用原始权益人担任资产服务机构，而并非采用美国那样的第三方服务机构。在实际过程中，投资者和代表投资者利益的计划管理人往往无法得到第一手准确的数据信息，在原始权益人信用状况恶化、丧失清偿能力甚至破产后，基础资产的收益可能和原始权益人其他资金混同，从而给专项计划资产造成损失。
（2）基础资产池较为单一。国内商业地产专项资产管理计划大多是以单一借款人所经营的单个商业地产作为基础资产，易受市场风险与区域、商业环境、消费等要素的影响，风险较大。相较而言，汇集多个贷款进行打包的“多笔交易”具备风险分散功能，同时能够降低利率成本，多资产模式主导了美国CMBS市场。但是，我国商业地产项目还存在物业数量较少、商业地产租售比低，评估价值虚高等不利要素。
（3）评级制度不完善。信用评级是资产证券化过程中一个重要环节，资产支持证券的顺利发售关键在于能否获得投资者的认可，评级机构对证券化产品的评级报告是投资者参考的重要投资依据。但与积累了多次经济周期波动下商业地产租金的波动与风险实际表现的成熟发达国家相比，我国CMBS的评级制度尚不完善。数据积累不足，无法准确把握不同经济形势下商业地产的价值变化规律。
（4）二级市场缺乏流动性。我国目前包括CMBS商品在内的资产证券化产品只面向机构投资者，其中以持有至到期的商业银行为主。由于资产证券化产品的多样性，利率、基础资产、偿付方式存在较大差异，对证券化产品的交易也造成一定的障碍。此外，证券化产品的交易没有一个规范统一的平台，其交易机制依附于其他交易系统，中介只提供报价，没有做市机制，难以形成市场化的价格。
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