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3月13日，保利地产租赁住房REITs第一期成功发行，首期发行规模17.17亿元，18年期发行利率仅5.5%，创近期发行同类产品最低。
公募REITs在历次的两会中都是关注重点，目前无明确时间表，但可能会在2018年出台。目前来看，主要是在制定监管办法、确定税收政策、提高企业资产运营能力和培育投资人市场等方面需要进一步准备。“一旦立法条件成熟，相关项目和产品可以同步试点推行。”
目前，住建部和证监会目前也正在制定有关租赁住房资产证券化的相关支持政策，年内有望推出。
此次保利地产租赁住房REITs的获批，对于担忧租赁住房资金沉淀问题的房企来说，无异于打开了一扇新大门。
我们今天就来盘点下REITs的前世今生。
何为 REITs
REITs（房地产信托投资基金）是房地产证券化的重要手段，房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
简单来说，REITs就是我想在小区里面买一栋商务楼作为出租使用，但是手里的钱不够，我就和亲戚朋友借钱，用来买楼、装修、付物业费等，我将楼装修好了，很快租了出去，楼就不断的升值。到了年底，我算出过去一年的收益，将收益分给借给我钱的亲戚朋友们。政府为了房地产业的发展，鼓励我这么做，同时为我免去了相关的税，但是，他也强制要求我必须每年将全部收益的大半部分拿出来分给借给我钱的亲戚朋友。
房地产是个非常庞大的产业，和股市一样，拥有长期的投资价值。所以REITS基金是比股票基金更好的一个投资产品。REITs运作很专业，不光买住宅，它还可以买商场、写字楼、公寓、医院、游泳池等等各种各样的地产。
REITs短期来说有一定的风险，但是对于长期投资者来说风险不大，回报更稳定，让投资者既可以在红火的房地产市场分一杯羹， 又能合理有效地分散风险。现阶段来说无论国内还是国外的房地产市场都呈上升趋势。
林华 著
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REITs 历史
REIT的演化历史可以主要分为两大段。
REIT的演化历史可以主要分为两大段。第一段是1960年以前，19世纪末期，美国东岸的一些富人想集资起来投资商业地产，同时还想获得有限责任保护。在当时的法律框架下，公司制可以提供有限责任保护，但公司不能持有投资性的商业地产；而普通合伙人制，可以持有投资性商业地产但不能受到有限责任的保护。各种形式探索后，最终确立了MBT (Massachusetts Business Trust)，同时满足两个条件。
MBT很快变得流行，商业地产的投资也迅速从波士顿区域扩展到美国其他主要大城市，如当时的汽车新城底特律、还有芝加哥、旧金山等地。大家很快发现这种形式也适用于投资股票，因此这种结构也被用于架构collective securities investment vehicles（共同基金的前身）。
1913年，美国宪法第16条修正案生效，开始征收个人、公司所得税，但REITs被予以豁免。但自1935年起在此后20多年，REITs却处于被双重征税的状态：REITs本身要交税，投资者的收入所得还要再交税。
高旭华，修逸群 著
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1960年，国会通过REITs征税豁免修订案，并提出防止豁免被滥用的系列措施，以确保REITs税务豁免只适用于被动收入。修订案获得总统批准，于1960年正式生效。法案获得批准亦得益于当时的政治环境：1956年Eisenhower总统推出跨州高速公路建设法案后，对公共财政形成沉重负担，因此对地产类项目，政府迫切希望私人资本进入。在此背景下，REITs征税豁免修订案顺利获得总统批准。
正如当时国会过案陈词所说，该法案达到了两个双赢互补的目的：
一是老百姓可以投资商业地产；
二是地产业无法仅依靠公共财政，迫切需要打开、拓宽私人投资地产业的渠道。
1960年，现代意义下获征税豁免的REIT时代正式开启。但发展道路依然曲折，期间：立法变更(legislative change)、税法改革(tax reform)、以及经济、利率、信用周期等各类因素相互交织，影响了商业地产的供需平衡、价格周期，也决定了REITs的发展道路。
梁凯文，陈玟佑，梁俐菁 著；林华 等 译
中信出版集团
我国REITs发展现状
我国REITs发展最早可以追溯到本世纪初。
我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。截至目前,我国市场已经有多单类REITs产品推出,根据2017年12月27日,戴德梁行发布的2017《亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告》显示,国内REITs发行呈现出井喷式增长。截至2017年10月,国内已成功发行商业房地产资产证券化产品共计43单,总发行规模1262.2亿元。其中类REITS产品共26单,发行规模609.5亿元。截止到2017年12月20日,2017年国内市场共发行16单类REITs产品,发行总额379.67亿元,较2016年增长156.10%。然而，市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。
REITs优点
首先，REITs具有高度流动性，可以分散投资组合风险，分散投资组合风险。因为REITs投资范围大部分为全国性或部分投资其他国家对投资个人或机构法人而言，投资REITs不但可以分散其资产配置风险，并可以选择投资大范围的REITs来达到分散区域经济风险的目的。因此每位投资者的资金都被分散到了多个城市甚至不同类型的商业地产。
其次，REIT作为信托基金投资较为安全，会选择专业人员，包括房地产专家、基金经理、律师、会计等组成专业团队管理资金池和选择投资标的。
第三，REITs具有高分红收益相对稳定，在美国，一般REIT每年90%以上的收益都会分红给股东。
第四，REITs流动性与变现性强，买卖和股票一样方便，买卖价差低、交易费用低。相较于其他投资不动产之方式比较，不动产投资信托不同之处在其交易方式与程序与股票相同，且具有很高的变现性与资产流动性，而在以往的不动产交易市场内，因交易过程有中介机构参与，不但费时且变现性差，因此在不动产证券化后可以有效解决此一问题。
并且REITs对抗通膨紧缩能力强。不动产投资信托亦具有分散投资组合风险与对抗通货膨胀之能力，而过去6年来美国REITs指数和消费者物价指数的变动，兩者是趋于同向变动关系。因为在通膨时，租金和停车费等亦向上调整，而紧缩时并不会向下调整。所以，REITs便拥有同时对抗通膨和紧缩的特性。
此外，REITs是一种不动产证券化商品，其投资标的为不动产，如商业办公大樓、飯店或百货公司等;投资人的收益来源主要来自于稳定的租金收入，每年可享固定的配息收益。而如果景气復苏带动不动产价格翻扬，投资人也有机会藉由REITs赚取资本利得。而且投资国内REITs的最大好处就是「节税」。由于REITs采分離课税，且税率只有6%，因此近年来很快地成为富人的投资新宠。
[美] 马克·戈登 著；
林华 罗桂连 阚晓西 等 译
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