继2020年4月试点工作通知及相关征求意见稿发布后，8月7日，《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》）的发布宣告相关工作有了正式的文件指引。
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所谓REITs，即指不动产投资信托基金，是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的信托基金，也是实现不动产证券化的重要手段。
据悉，为落实《中国证监会 国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），证监会起草了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），并于2020年4月30日至5月30日向社会公开征求意见。
据证监会相关负责人介绍，总体看，社会各界反应积极正面，普遍认为推动基础设施REITs试点对于深化金融供给侧结构性改革、提升资本市场服务实体经济能力、丰富资本市场投融资工具等具有重要意义，总体认可《指引》确定的各项试点安排，同时也提出了具体修改意见。证监会已进行认真梳理研究，充分吸收采纳，主要包括：减少重复尽职调查，完善基金份额发售、基金借款和扩募安排，加强投资者适当性管理，强化信息披露要求等。
但同时，降低基础设施项目准入条件、放松基金管理人资质和职责要求等部分修改意见则未被采纳，原因为与此前发布的试点相关工作的通知中确定的“聚焦优质资产、坚持权益导向、强化机构主体责任、有效防控风险”的试点基本原则不相符。
具体来看，《指引》共计51条，主要对产品定义、参与主体资质与职责、产品注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监督管理等进行规范，并在5个方面体现了规则与市场的匹配。
一是明确公募REITs产品的定义与运作模式。现在已经明确了，它是上市交易的封闭式公募基金。
二是在资产投资方面，要求80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，这也符合基金法规定。
三是要求基金管理的项目实施，要把每年度可供分配的金额的不低于90%分配给投资者。
四是规范基金的投资运作，做很多严格规范的管理要求。
五是监管部门也会加大这方面的监督管理力度。
总的来看，《指引》就是把《通知》具体落地，变得具有可操作性。在市场一直讨论但是没有共识的领域给出明确的定义和规则解释。
在业内人士看来，我国公募REITs的推出顺应经济需求且发展空间巨大，未来有望进一步拓展至其他类资产。
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近期疫情对国内各行各业的发展影响较大，在此时推出公募REITs，有利于为经济发展补充活力。同时，也将使市场资金在基础设施投资领域的需求得到满足。
值得一提的是，就在8月3日，国家发展改革委办公厅还发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，明确试点项目申报条件和要求，其中明确提到要聚焦部分重点区域和重点行业。
业内人士甚至认为在监管机构进一步明确政策之下，未来新基建产业也有望加速REITs试点工作的推进。
目前我国基础设施品类繁多、规模较大，为公募REITs提供了丰富的基础资产，基础设施公募REITs未来市场空间巨大。在机制建立以后，未来进一步拓展到基础设施以外的其他类资产，不断丰富公募REITs的种类，为投资人提供更多类别的底层资产以供选择。
新型基础设施项目有望成为公募REITs的首批项目。
因为，从收益方面以及受市场欢迎程度来看，交通设施、城镇水电气热供应、城镇污废处理等公共基础设施项目通常收益较低，存在靠政府补贴的情况，缺乏收益率吸引力；而新型基础设施项目涉及仓储物流、数据中心、战略性新兴产业集团、科技园区等，项目市场化率和收益率均比较高，成为首批REITs试点的可能性较大。
据了解，投资者投资REITs的总收益包含两个部分：股息收益和资本利得收益。《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》要求“试点项目现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%。”
部分市场人士预测，首批基础设施公募REITs提供的股息收益率为4%-6%。如果底层资产质地较好，则股息收益率可能会更靠近4%，基础设施公募REITs的资本利得收益则取决于市场交易情况。业内人士表示，由于基础设施公募REITs投资与股债市场相关性低，将成为重要的资产配置工具，更适合投资者长期持有。
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伴随着公募REITs政策正式落地，基金行业反应迅速，据了解多家大型券商已经筛选了多个REITs项目。
在征求意见稿发布之后，中国证券投资基金业协会曾组织部分机构召开基础设施公募REITs座谈会。参会的行业机构代表包括嘉实基金、中金基金、红土创新基金、华泰(上海)资管、申万宏源证券、泰康资管、中国人保资管、深圳平安汇通投资管理、渤海汇金证券资管、东方证券资管、中信证券、天津高和股权投资基金等。
未来，REITs市场规模可达万亿级别，被业内视为公募基金行业规模和利润新的增长点，但筛选优质项目、解决流动性问题和税收问题将是公募REITs业务面临的主要难题。
也有分析人士指出，REITs在海外得到迅速而持续的发展，主要得益于其税收政策的驱动，税收优惠成为了REITs发展的核心驱动力。
目前REITs试点通知并未提及税收优惠及双重征税的问题，预计未来将得到进一步解决。
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