利用公募REITs促进融资平台转型发展

2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。如公募REITs试点能取得成功，随后完善相关配套政策，进行大规模推广运用，将全面、系统、深远影响国内基础设施投融资机制，对主导城镇化重大项目投资建设的融资平台，带来制度红利和发展机遇。

01

国内亟需发展公募REITs

国内不缺适合做公募REITs的成熟基础设施资产，也不缺偏好稳定分红收益的投资者，更不缺利用REITs盘活存量资产的原始权益人。借鉴国际成熟市场的经验，推广权益性公募REITs迫在眉睫。

1、国内经过30多年的高速发展，已经存在规模庞大的成熟优质不动产资产。

国家发改委副主任宁吉喆5月24日表示，根据国家统计局最新编制的中国国家资产负债表，中国总资产已经超过1300万亿元。根据历年基础设施的投入情况，用重置成本法估计，国内基础设施存量资产约400万亿元。

按照世界银行的分类，基础设施分为经济基础设施和社会基础设施。经济基础设施包括交通（含物流）、能源、水务、通信和市政，前面四类涉及的存量资产规模巨大，其中相当一部分资产均有合适水平的使用者付费机制，经营性净现金流足以支持公募REITs的分红率要求，是公募REITs的合适基础资产。

市政基础设施中的城市供气、供水、污水处理、垃圾处理等，也有很多存量资产有足够的经营性净现金流，可以作为公募REITs的基础资产。市政道路体系、园林绿化水系、地下管网体系等缺乏经营性收入，虽然存量资产规模巨大，现在不是以后也不会成为公募REITs的合适基础资产。

社会基础设施领域，包括医疗、教育、文化、体育及行政类基础设施，目前普遍尚未实现企业化运作和市场化运营，尚不是公募REITs的合适基础资产。随着公用事业市场化改革的深化，相当一部分社会基础设施资产，也有可能成为公募REITs的合适基础资产。

按重置成本法估计，国内存量基础设施资产中，经营性净现金流能满足公募REITs分红要求的资产规模不低于100万亿元。

另外，国内商业地产、公有住房、租赁房等领域，存量资产的市值也超过100万亿元。如公募基础设施REITs试点能取得成功，随后推广到房地产领域，巨量存量房地产资产也有可能成为公募REITs的基础资产。

需要指出，适合做REITs的潜在的大规模的基础资产，有多高比例能真正注入REITs，主要取决于REITs本身的制度优势和市场接受程度，目前还存在很大的不确定性。

2、庞大养老资产和财富传承资产，偏好能提供稳定分红的公募REITs。

REITs的绝大部分资产，只能投资成熟的优质基础设施和房地产资产，当年的可分配现金流90%以上将分配给REITs的投资者，这特别适合老年人群对养老资产的投资配置要求。

1960年出生的人今年退休，1970年出生的人再过10年退休。举世公认，1960-1976年期间出生的中国人，是享受中国改革开放红利最充分的一代人，这个人群持有的可配置的养老资产高达百万亿元的规模。

比如，一对退休老夫妻，持有300万元的养老资产。如果买住宅，目前房价高企有资产贬值风险，人口结构的变化可能造成缺乏租户而租金下跌。如果买商业养老保险，则跟保险公司之间存在对赌协议，寿命太长则保险公司承担过高的预期余寿风险，寿命太短则个人和家庭损失过大。购买其他高风险的金融资产，波动率太大风险无法掌控，容易造成刺激，影响老人的心情和身体。

如果这对老夫妻把这300万元分散配置三支REITs，其基础资产分别为京沪高铁、陆家嘴的办公楼、三峡水电站，每支各100万元。首先，每年可以分到5%以上的红利，约15万元，可以满足日常养老开支。第二，完全不必担心预期余寿风险，再能活也活不过这几项基础资产的有效经济寿命。第三，老人或早或晚去世后，本金还在，可以给儿孙辈买房子凑“六个钱包”，如果买保险则“人没了，钱也没了”。儿孙辈在去世老人的生日、忌日和传统节日，更加心甘情愿买贡品祭祀，维持家中香火不断。第四，心态好的老人每年只在乎分红，不在乎REITs股价的短期波动，更有利于长期持有而享受资产的增值效应。

我们可以设想，当数百万亿元的成熟基础设施和房地产资产，与持有可投资资产达百万亿元的老年群体，实现有效匹配对接，会对国内的金融体系、资产管理市场、老龄化时代的公共治理等重要领域，发生多么大的实质、全面、深入的影响。

3、包括融资平台在内的国有企业，迫切需要通过公募REITs来盘活存量资产。

国内目前持有成熟经营性基础设施资产的原始权益人，主要是垄断性央企和包括融资平台在内的地方国有企业。高层级政府和财政状况很好的地方政府下属的国有企业，是商业银行最喜欢的重点客户，不论是银行贷款还是发行债券，融资渠道都很通畅，融资成本也很低。近年，山西、甘肃等多个省份实现了高速公路相关数千亿规模的存量历史累积债务的重组，显著拉长融资期限并降低债务成本，凸显其债务融资优势。

但是，国内权益性融资市场的不成熟，这些国有企业普遍面临几个痛点：

一是债务规模大风险高。

长期过度依赖债务融资，累积形成的存量债务规模蛮大，短借长投问题严重，资产负债率普遍较高，还本付息和维持资金链的压力很大，面临较高的再融资风险和流行性风险。筹集资金投资新项目的能力较弱，尤其缺乏项目资本金出资能力。

二是经营性资产分散低效。

各级政府下属的投融资平台数量较多，业务高度雷同、缺乏市场竞争力，公益性资产和经营性资产混同管理。投融资平台普遍重建设轻管理，缺乏外部竞争和业绩比较压力，资产利用效率和财务收益较差。国资体系内有限的经营性资产，分散在数量众多的不同企业，未能形成积聚效应和集中专业化管理，无效和闲置资产占比较高。

三是资产证券化比率较低。

由于国内资本市场和直接融资渠道不发达，盘活存量经营性不动产资产的渠道不畅，缺乏合适的资产证券化渠道，资产流动性很差。无法通过资本市场的公开交易机制进行合理估值、有效盘活和并购整合，难以走出上海谋求更大范围和更高水平的发展。

权益性公募REITs的发展，可以很大程度上解决上述痛点，这是因为与其他融资工具相比，公募REITs有以下优势：

一是筹集项目资本金。

通过REITs盘活存量资产，转让存量资产的收入是公司自有资金，可以灵活使用，如用于新建项目的资本金、并购项目的自有资金等。

二是降低财务风险。

用好公募REITs，可以降低不动产项目投资主体的负债率，优化资产和债务结构，实质性地降低投资主体的杠杆率和财务风险。

三是维持管理控制权。

设立REITs通常不涉及基础资产运营管理控制权的实质性转移，资产管理人通常还是原始权益人或其实际控制的子公司，实施的阻力远低于涉及资产控制权转移的其他方式。

四是有效降低融资成本。

公募REITs具备较为广泛的投资者群体和较高的流动性，通过资产的流动性来解决缺乏长期限资金的瓶颈问题，还能实质性降低融资成本。

五是有税收支持政策。

公募REITs在红利分配环节，通常享有公司所得税等税收支持政策，可以提高投资者的收益率与/或降低不动产项目全生命周期的综合融资成本。

六是培育资本运作平台。

公募权益性REITs，可以进行合并和分离，可以出让现有资产，还可以扩募收购新资产，实际上是永续经营的资产管理和资产运作平台，可以实现存量资产的价值重估和有效盘活，提高融资的主动性、多元化和成本的可控性。

七是助力“强者恒强”。

公募REITs支持重资产投资主体走向轻资产经营模式，支持具备综合能力优势的强主体并购较弱的同行，是助力行业领先企业“强者更强”的重要推手，有利于提高相关不动产行业的总体运营效率。

以中国铁路集团为例，截至2019年6月30日，总资产8.80万亿元，总负债4.66万亿元，2019年完成固定资产投资8029亿元。公司的外部融资主要是商业银行的信用贷款，还通过发行铁路建设债券筹集建设资金，同时利用信托、保险等渠道筹集资金。但是，公司新建项目的资本金筹集渠道并不畅通，2020年国务院专门安排1000亿元国家铁路建设资本金。如果能通过公募REITs每年盘活2000亿元，可以作为项目资本金，通过承债即可投资建设近万亿元的新建项目，并不需要巨量挤占有限的中央预算内资金。实际上，铁路系统并不缺达到REITs基本分红要求的成熟优质资产，已经上市的京沪高铁（代码601816）的总市值超过3000亿元，2019年的加权净资产收益率7.88%，大秦铁路（代码601006）总市值超过1000亿元，2019年的加权净资产收益率12.55%。如果能用好REITs，铁路集团的投融资能力将得到显著改善。

对于市场化程度较高的部分基础设施领域，如物流仓储、数据中心、增值电信、城市燃气、污水处理厂、垃圾处理设施、新能源等领域，优势市场主体亟需盘活存量资产，筹集大量资金投资新项目以扩大市场份额，这是公募REITs试点和未来常态化发展的重点领域。部分领域目前还受到房地产融资政策的严格限制，公募REITs的融资渠道优势和资金成本优势更加凸显。

国内资本市场上，已经有一批以电力、高速公路、港口、机场、供水、污水处理为主业的上市公司，这些公司经过必要改造并通过合格性测试后，即可转型为标准化的权益性公募REITs，实现重资产业务的轻资产商业模式转型，改变资本市场的估值逻辑。

02

发展公募REITs的核心问题和配套条件

简化REITs的交易结构，落实国际成熟REITs市场通行的税收支持性政策，才能有效发挥公募REITs在制度上的比较优势，得到原始权益人及投资者的广泛认可。

1、简化REITs的交易结构

国际上，REITs的交易结构主要分公司型和契约型。公司型REITs是由具有共同投资理念的投资者依法组成投资于特定对象的、以赢利为目的股份制公司，通过发行股票的方式募集资金，是具有独立法人资格的经济实体，美国、比利时、法国、德国、日本、韩国、土耳其、英国等国家和地区采用公司型。

契约型REITs指投资者与REITs管理人和托管人签定信托契约，通过发行受益凭证而组建的投资信托，澳大利亚、加拿大、香港、马来西亚、新加坡、台湾等国家和地区采用契约型。

不论采用公司型还是契约型，在REITs层面的交易结构均只有一层，并不存在多层结构的“叠床架屋”，这样核心主体之间的法律关系清晰，信息披露和投资者权益保护更加有效。需要指出，不能看到境内资产通过香港等境外市场的REITs上市，因为双重法域及税制而导致的复杂的与资产注入相关的多层SPV结构，而认为境外REITs本身的结构也是多层嵌套的复杂结构。

在国内现行法律法规框架下，要采用公司型REITs，面临《证券法》关于股票发行上市的严格限制，《公司法》关于公司设立、股份转让及利润分配等规定，与权益型公募REITs的运作也不兼容。

国内目前公募REITs试点方案中，采用“公募基金+单一ABS”的契约型结构，由符合规定条件的基金管理公司设立封闭式公募基金，在公开市场发售基金份额募集资金，通过购买ABS份额的方式完成对不动产权益的收购。这种交易结构过于复杂，交易结构中发挥主导作用的公募基金管理人的能力并不足以承担其责任，原始权益人的主体地位不清晰，存在明显的产品治理缺陷。这是综合权衡法规修改难度、时效和可操作性，暂时可行但并非长期合适的交易结构。

国内已经出现多年的企业ABS和准REITs，是固定收益型的金融产品。近年为部分房地产企业拓宽低成本融资渠道提供了解决方案。因为注册发行效率比较高，部分PPP领域的投资者，也通过准REITs筹集低成本债务性资金。准REITs也可以通过公募基金实现公募化，但并不是主流的“公募REITs”，而还是“公募准REITs”。即使公募权益型REITs试点成功并进行全面推广，企业ABS和准REITs这类固收型的金融产品，同样还可以继续发挥债务融资工具的作用，这两类产品跟公募REITs的差异很大，可以并行不悖但不宜混为一谈。

设立权益型公募REITs的流程类似于上市公司IPO，在其中发挥主要作用的是各证券公司的上市公司IPO团队，而不是承做企业ABS和准REITs这类债务型融资工具的团队。机构投资者分析和投资公募REITs的团队，应当是负责权益性投资而不是固定收益投资的团队。个人投资者也要用权益性的思维，参与公募REITs的投资与交易。

需要指出，国内缺乏信托文化，采用信托关系支持的契约型交易结构，不如采用公司型，更能得到原始权益人和普通个人投资者的认可。如要在国内大规模推广权益性公募REITs，需要修改相关法规，最好采用公司型的交易结构。

2、明确税收支持政策

在REITs的发源地也是全球第一大REITs市场的美国，REITs首先是一个税法概念。2007年美国国税局在给美国电力基础设施联盟的批复函裁定中，对基础设施是否符合美国国内税收法典中关于REITs资产和收入的相关约定进行了解释。根据该批复函的裁定逻辑，在美国，铁路、高速公路、通讯设施、电力配送网络、污水处理设施等具有类似特点的基础设施，都可能成为基础设施REITs的投资标的，这是全球基础设施REITs发展的起点。

REITs的主要制度优势和吸引力，就是其在税收上的优惠待遇，特别是能够避免双重征税，税法的特别规定及其修订是推动REITs在美国诞生和发展的最重要因素。在美国，REITs不因本身的设立运作和结构设计，带来新的税收负担，即实现税收中性。更进一步，在美国，REITs通常要把当期获得的应税收入的90%以上用于向投资人分配，REITs的企业所得税税基，为应税收入减去当期向投资人分配的股息。如果REITs将当期应税收入全部支付给REITs份额的持有人，则当期无须缴纳REITs层面的公司所得税。因此，如何能够被认定为REITs，从而享有这种免税政策，显得尤其重要。其他推行权益型公募REITs的国家，也采取了类似美国的税收支持政策。

国内正在实行积极的财政政策，除落实减税降费等短期措施外，更有必要尽快明确对基础设施REITs的税收支持措施，以较少的税收让渡推动理顺基础设施项目的投融资机制，这可以起到四两拨千斤的政策效应。由于依托公共基础设施项目提供基本公共服务是政府责任，公共基础设施项目本身的主营业务收入主要来自使用者付费与/或财政付费。因此，基础设施项目往往面临严格的规制和监管，这一点与商业地产存在实质性区别。对商业地产和基础设施这两类不同基础资产的REITs，很多国家建立起不同的规制制度，在产品形式和税收待遇方面也存在实质性差异。

在国内目前对房地产行业实施严格融资限制的背景下，可以先切割基础设施和房地产两类基础资产，先给基础设施REITs明确的税收支持性政策。首先，在产品设立环节实现税收中性，免征或递延基础资产转让相关的各类税收，不因设立REITs和结构设计带来额外的税收负担。同时，REITs通常要把当期获得的应税收入的90%以上用于向投资者分配，REITs的企业所得税税基为应税收入减去当期向投资人分配的股息。如果REITs将当期应税收入全部支付给REITs份额的持有人，则当期无须缴纳REITs层面的公司所得税。

实际上，REITs交易相关的印花税，可以有效弥补财政给REITs减税的成本。更为重要的是，公募REITs的发展，可以降低垄断性央企和地方国企的债务规模和成本，减轻中央和地方政府公共财政承担隐性担保责任的潜在损失，显著提高各级财政的稳健性，减少财政风险。

3、发展公募REITs的其他配套条件

除简化交易结构和明确税收支持政策两大核心问题之外，还需要争取各方面支持，着力创造其他配套条件，有效发挥REITs的制度比较优势，则REITs将成为与股票、债券比肩并立的重要直接融资工具和大类配置资产。

（1）建立完善REITs法规制度。

公开上市交易的权益性REITs，具体形式可以为上市公司、投资基金、集合信托，但其核心法律关系为信托关系。通常由原始权益人为该产品专门设立的管理机构担任受托人，遵循勤勉尽责、专业审慎、按贡献获取管理费等基本准则，为持有人的最大化利益履行授信责任，主动管理该产品的资产组合。这对原始权益人及作为其关联方的受托人，提出很高的诚信和专业两个方面的要求，法律政策的规制和监管的重点即在于此。

在已推出REITs的经济体，REITs的投资范围、融资、分配比例等都受到明确的规制，需要通过专门的法规予以详细规定。根据各国发展 REITs 的经验及国内实际情况，应对现有《证券法》进行修改，将REITs作为一类新的证券纳入《证券法》的调整范围，并在此基础上制定专门的REITs法规，对REITs的募集、管理、投资、信息披露、税收优惠等方面予以全面的规定。

（2）培育稳定的项目现金流。

国内的基础设施领域，普遍尚未建立起足够水平的使用者付费机制，靠使用者付费无法提供扣除成本费用之后的稳定净现金流。即使建立起使用者付费机制的诸多基础设施项目，也还需要政府补贴，地方政府是否具有足够的支付能力成为关键因素。由于净现金流不足，以基础设施资产为基础资产的ABS和准REITs之类的资产证券化业务，普遍依赖原始权益人及其关联机构的主体信用，实质上还是信用融资，而不是真正的资产支持产品。诸多基础设施项目的净现金流不足，将制约基础设施REITs的大面积推广。

（3）REITs上市实行注册制。

由于基础设施REITs的标准化程度高、基础资产的项目现金流稳定、REITs的分红率也很稳定，是稳定资本市场的重要品种。建议中国证监会设立专门的基础设施REITs板块，简化发行和上市审核程序，落实原始权益人和中介机构的职责，实行基于详细信息披露的注册制。

03

融资平台转型发展的建议

融资平台是国内快速推进城镇化的主导力量，高效利用公共资源和市场机制，通过有效投资形成核心资产，是融资平台可持续发展的核心问题。公募权益型REITs，将改变城镇化重大项目的投融资机制，助力融资平台转型升级和高质量发展。

1、认清融资平台存在的体制性原因，坚定做好融资平的制度自信。

从深层次的城镇化投融资体制层面分析，融资平台存在的原因包括但不限于：一是投入产出时间的错配，前期10-15年的集中高强度投资，在未来几十年甚至上百年才能逐步回收投资；二是局部与总体的错配，诸多基础设施项目本身缺乏经营性现金流量，但是有强大的外部性，可以支持区域长期综合财力的增长；三是价值重估的错配，起步期土地等公共资源的价格很低，经过20-30年发展后往往可以增长几十倍，远超过累积的资金成本；四是短借长投的错配，往往只能借到3年或5年的贷款，还款却是30年以后的事情。要解决这些错配，目前只有融资平台才能扛得起来，还找不到其他合适的替代主体。

国内城市化发展取得重大成效并持续健康发展的地方，融资平台在建设起步期和快速发展期均起到绝对主导作用。只有牢牢地依托政府信用和公共资源，融资平台才有生存和发展基础。同样，只有利用好融资平台和长期综合财力这两个轮子，地方政府才能落实城镇化的长远发展规划与高质量发展目标。

实际上，通过公共机构投资建设基础设施并提供公共服务，是全球绝大多数国家的主导模式，是人类文明的共同成果。在成熟市场经济国家，这类公共机构也隶属于政府，项目实施效率优于政府部门本身。比如，香港铁路有限公司负责轨道交通系统，香港机场管理局负责机场投资建设。又如，淡马锡集团代表新加坡政府，管理很多主业为基础设施投融资的政联企业。如吉宝集团，投资了圣诺哥垃圾焚烧发电项目、希格斯垃圾焚烧发电项目和乌鲁班丹新生水项目等。如城市燃气公司，是新加坡唯一一家城市天然气的制造商和零售商，也是新加坡低压天然气管道的唯一使用方。新加坡国际港务集团（PSA）在货柜码头经营、投资和管理上有丰富经验，在新加坡经营世界最大的集装箱中转枢纽港，是世界上第二大港口运营商，拥有遍布全球250条航线联通全世界123个国家的600个港口。新加坡电信有限公司在25个国家拥有4亿用户,是全球最大的移动电话服务商，提供互联网接入、IPTV、手机和固网电话服务。

2、融资平台需要着力进行全方位的能力建设，利用市场化机制实行规范运作。

一是协调整合公共资源能力。

加强与地方政府及相关部门沟通并取得支持，通过政府直接授予、招拍挂等方式，整合土地、政策、规划、存量资产、特许经营权等核心资源，解决公共资源分布散乱、多头管理、效率很低的痼疾，实现区域内现有公共资源的全面整合运作。

二是重大项目储备策划能力。

根据本区域发展规划和公司发展战略，积极培育项目投资机会，提出项目构思、项目定义和边界条件，全面策划需要实施的重大工程和项目，高质量推进项目前期工作及相关评审与报批，为区域可持续和高质量发展储备重大优质项目。

三是项目全生命周期管理能力。

对将要实施的重大工程与项目实行全生命周期的统筹管理，将长期割裂的决策阶段的项目开发与设计、实施阶段的项目投资与建设、运营阶段的运营维护及资产管理进行集成管理，实现建设项目全生命周期优化管理的目标。

四是较低综合成本融资能力。

熟悉投融资政策、财政政策、金融监管政策，把握主流金融机构的融资条件和合规风控要求，熟悉主要金融产品的利用路径，密切跟踪金融市场的动态变化。根据政策释放的有利信号，利用金融市场不时出现的较好融资机会，及时调整融资策略，组合运用多元化的低成本融资渠道和融资工具。

五是高效主动管理资金能力。

综合性融资平台，同时投资建设的重大项目可能高达数百个，下属各层次子公司可能达到三位数。应当建立资金集中管理制度，建立完善的资金调度机制，实现庞大体系内部的资金高效管理，显著降低公司的资金成本。

六是资产管理与资本运作能力。

整合后的融资平台，需要对散乱的资产进行归类培育，对价值低估的资产进行价值挖掘，持续提高资产的经营效益和市场价值。灵活运用国企混改、股权转让、资产转让、首发上市（IPO）、资产证券化（ABS和准REITs）、不动产投资基金（REITs）、并购等方式，做到因地制宜、因时而变、因势而用。

七是招商引资与外部合作能力。

融资平台要做到有所为有所不为，通过主动招商引资、广泛联合国内外一流机构高水平实施具体市场化项目。持续提升主动发牌、借势招引、造势成势、联动招商、亲商聚商的能力，构建参与区域经济社会发展的共同体和生态圈。

3、利用好融资平台的专业优势，地方政府才能做好PPP等市场化模式。

PPP模式如果运用适当，通过引进有资源、有能力、有诚意的高水平外来投资者，进而引进先进技术和管理经验，有望实现物有所值理念基础上的效率提升，缓解地方政府的集中投资压力。需要指出，PPP模式主要适合投资规模较大、边界条件清晰、高水平投资者较多的特定项目，并不具有普遍适用性。从国内情况看，地方政府如果想真正做好PPP项目，需要切实发挥好融资平台的作用。

一是作为项目实施机构。

目前地方政府往往指定某政府部门作为实施主体，但政府部门普遍人手紧张且专业能力不足，过度依赖咨询机构。大多数咨询机构缺乏足够专业能力和服务素养，不能根据项目实际情况量身定制具体实施方案，只是派年资很轻的专业人员简单地套模板，造成大多数项目的合作机制设置和合同条款编制存在严重缺陷，项目失败实为必然。如果让在基础设施领域有足够经验、诸多专业人员的融资平台牵头，可以督促咨询机构提升工作质量，从而提升PPP项目的实施效果。虽然融资平台不能签署PPP合同，但完全可以承担各方面的前期准备工作，由地方政府或相关政府部门审核同意后签约即可。

二是作为交易支撑主体。

融资平台既可以作为政府出资代表，也可以成为社会资本联合体的成员，从而支撑项目交易结构的构建。比如，2015年实施的徐州地铁2号线PPP项目，徐州市轨道公司作为政府出资代表，徐州国盛投资有限公司与中国铁建共同组成联合体参与投标，在约定期限内通过增减资的方式，让中国铁建的投资能够有序可控退出。

三是作为监管执行机构。

当前，地方政府普遍把PPP项目的合同管理和规制监管这类特别专业的工作，交给某政府部门某个处室的某位干部负责。进入项目执行阶段后，由于经费的限制，往往缺乏专业咨询机构的支持，普遍存在专业能力不足、合同责任履行不到位、规制与监管难以落实等严重问题，目前大力推广的所谓绩效考核普遍流于形式。实际上，如果将合同管理和规制监管工作交给能力强的融资平台，效果会好很多。

四是作为风险处置机构。

国际上看，PPP合同能够真正顺利履行到期的比例并不高。2014年以来国内这轮PPP运动中落地的项目，普遍存在政府缺乏履约能力、社会资本看重短期施工利润、运作流程不规范、合作合同不完善、融资难以落实等问题，预计进入执行阶段后，项目失败比例会特别高。由能力强的融资平台代表政府接管失败项目，组织专业力量处理历史遗留问题，可以有效提高处置效率，降低政府方实际损失。

另外，发达地区的强融资平台应当“走出去”服务全国，成为PPP等市场化项目的社会资本和市政公用行业的并购整合主体。它们在本地已经有几十年的经验积累，是国内少有的具有综合能力优势的潜在投资运营商。首创股份、城投环境这类脱胎于融资平台的市场机构，作为先行者已经取得了较大成功。如果有更多的强融资平台的专业子公司走出所在城市，服务于更广阔的地域，将有可能推动PPP模式的行稳致远。

4、通过主动作为，获得地方主要领导和各政府部门的认可和支持。

融资平台集重大项目和公共资源于一身，具有不可替代的系统重要性，其运作的规范性、专业性和有效性，对区域经济社会发展全局特别重要。地方政府应当借鉴国内外先进经验，为融资平台建立规范的法规保障、治理结构、决策机制和管控机制，作为准公共机构纳入预算、审计和监察体系。厚爱严管，既要让公司有发挥积极性主动干事业的弹性空间，又确保公司规范运作和干部健康成长。

融资平台要承担重任，需要地方党委和政府主要领导的宏观谋划、协调资源和明确支持。地方政府应当按融资平台的核心能力要求配强管理团队，构建基于能力素质和经营绩效的有市场竞争力的薪酬激励机制。需要打通融资平台与党政部门领导干部交流的机制和通道，建立有吸引力的薪酬激励制度，确保干部队伍有干事业的主动性、积极性和健康成长，将融资平台培育成人才高地和干部培养基地。

在日常工作中，各委办局、事业单位、国有企业等兄弟单位需要统一思想，找准定位，主动支持和配合融资平台发挥主力军作用。实现统一思想一盘棋运作的局面，确保融资平台能强动力、高效率、无摩擦地运行，实现新基建和城镇化伟大事业的高质量发展。

5、积极参与REITs试点，培育持续运作的资产管理和资产运作平台。

新加坡的凯德集团，管理凯德商用新加坡信托、凯德商务产业信托、雅诗阁公寓信托、凯德商用中国信托和凯德商用马来西亚信托等5支REITs。新加坡的吉宝集团，拥有吉宝基础设施信托、吉宝数据中心房地产信托、吉宝房地产信托、吉宝太恒美国房地产信托等4支REITs。国内的越秀集团和招商局集团，均在香港发行了REITs。这些熟悉的重资产领域的领先企业的经验，特别值得借鉴。

吉宝基础设施信托是新加坡最大的专注于基础设施资产的REITs，基础资产包括新泉海水淡化项目、乌鲁班丹新生水项目、希格斯垃圾焚烧发电项目、圣诺哥垃圾焚烧发电项目、新加坡燃气系统等，吉宝信托是由K-绿色基础设施信托与新源基础设施信托于2015年5月合并形成。2020年1月22日，凯德商用新加坡信托和凯德商务产业信托发布联合公告，合并为凯德综合商业信托，合并后的市值有望达到68亿新元。吉宝数据中心REITs在2014年IPO，截至2019年第3季度，包含18项物业，其中17项为成熟物业，1项为新建物业，涉及欧洲与亚太地区8个国家，全部可租赁面积13.9万平方米，物业估值25.6亿新元，上市以来平均分派收益率为5.1%，2019年综合收益率达到59.8%。

国内金融市场尚不发达，商业银行绝对主导的金融体系格局短期之内难以实质性改变，通过传统上市公司为市政基础设施融资的机制不畅。商业银行无法给融资平台提供中长期股权性资金支持，市政基础设施项目也很难获得中长期项目贷款的支持。由此，融资平台普遍资产和负债规模庞大，资产流动性很差，借新还旧维持资金链不断的压力很大。近年财政和金融监管政策对融资平台融资的严格限制，诸多融资平台压力很大。

公募权益性REITs，可以进行合并和分离，可以出让现有资产，还可以扩募收购新资产，具有各类债务性融资工具不具备的优势，不宜与债务性融资工具进行简单的融资成本比较。通过发起设立REITs，打造持续运作的资产运作和资产管理平台，可以为融资平台开辟新的权益型融资渠道，实现存量资产的价值重估和有效盘活，提高融资的主动性、多元化和成本的可控性。

公募REITs可能成为国内基础设施和商业地产领域的重要投融资工具，是助力行业领先企业“强者更强”的重要推手，对于融资平台这类重资产投资主体，具有积极参与的必要性和紧迫性。