如果房价涨到极致后突然崩溃会怎么样？
这个问题我们的邻国日本已经给出了答案，那就是经济会一蹶不振！
20世纪80年代到90年代初，日本——这个曾经红极一时的经济体开始陷入泡沫经济危机的泥滩，难以自拔。
和很多经济危机一样，日本此次的危机也是以金融机构为开端的。
1991年初，以四大证券公司舞弊丑闻被曝光为爆发点，日本经济形势急转直下，从泡沫景气转为衰退和萧条。
很多人认为这次的危机与“广场协议”有关。
20世纪80年代初期，美国财政赤字剧增，对外贸易逆差大幅增长。美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，以改善美国国际收支不平衡状况。
于是，1985年9月22日，美国、日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长（简称G5）在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题的协议。
这次协议在广场饭店签署，故该协议又被称为“广场协议”。任谁也不会料及，就在这一天日本经济的发展被施以了魔咒。
当时的日本，经历了七八十年代的高速增长之后，于80年代末期跃升为仅次于美国的第二大经济国。
全民炒股
那时的日本，街头巷尾充斥着“炼金术”之类的大众读物，“理财技巧”成为全民流行语，一半以上的日本人都持有股票。
一夜暴富似乎没什么不可能的。
“房价不倒”
除了全民炒股，日本还很可怕地沉浸在“房价不倒”的神话里。哪怕是1989年，泡沫经济的高峰，这个神话都没有打破。
“把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国，然后再把美国土地出租给美国人住。”
在当时的日本报纸上，这样的言论经常可以看到，并且被大部分日本人接受并引以为豪。
事实上日本人也是这么做的。
1989年三菱地所花2000亿日圆（当年币值）购入纽约洛克菲勒中心14栋摩天楼，成为泡沫经济时代日本进军海外地产的经典之作。
据日本国土厅公布的调查统计数据，80年代中期，随着大量资金涌入房地产行业，日本地价开始疯狂飙升。
从1985年起，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土地价格每年以两位数的速度上升，1987年住宅用地价格竟上升了30.7%，商业用地则跳升了46.8%。
1990年，六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。在东京都市圈，从1986年开始，出现了几乎是垂直式的地价上涨，高峰期1990年的地价大约是1983年的2.5倍。
随着地价的暴涨，城市住宅价格也开始水涨船高。
一般来说，劳动者仅靠工资收入所能购入住宅的价格限度应是年收入的5倍左右。在1990年，东京都市圈的住宅价格与年收入之比已经超过了10倍，在核心地区更是达到了近20倍的水平。即使在大阪都市圈，这个比值也超过了7倍。
除了地价，股市正创造着另一个“不败”的神话。
1987年年底，日本股票市值竟然占到全球股市总市值的41.7%，并赶超美国成为世界第一。
1989年年底，日本股票总市值继续膨胀至896万亿日元，占当年国民生产总值的60%。
1989年年末，日经平均股价高达38915.87日元，相当于1984年的3.68倍。1989年最后一天更是创下接近4万日元的历史最高。
日本证券公司的老板骑着火箭在美国时代周刊的封面上出现。
西野智彦 著
中信出版集团
当时，日本股市的市盈率高达80倍（美国、英国的市盈率为25～30倍），但人们并没有预计到危机。
当时的人们打车动不动就会有人拿出大把钱来，要求从东京打的到名古屋（大约300公里），东京的出租车司机一年的收入可以达到1000万日元。
而那时候，大学生也不发愁就业，80年代在日本有一种说法叫“割青麦”，就是公司在学生快毕业的时候就把他订下来，然后以进修的名义送到夏威夷去，因为怕被其他企业抢走。而一进公司的时候，老板就拿出10万日元说：“今天不用上班了，你拿着钱去银座买衣服。”
这就是当时的日本的状况，好到不可想象。
1990年市场交易的第一天为转折点，日经股价落入了地狱。
自那时候开始，日本股票市场陷入了长达十多年的熊市之中。
紧接着是地产。
许多日本人还清楚地记得，1990年9月，日本广播电视台NHK连续5个晚上在黄金时段播放了有关土地问题的特别节目，指出地价是可以下跌的，并提出应让日本的地价下降一半，同时主张进行土地税制的改革，限制房地产融资。
这一节目像颗重磅炸弹，其巨大的舆论冲击力揭开了日本泡沫经济破灭的序幕。以这一节目的播出为转折点，日本的地价自第二次世界大战结束以来第一次开始急速下跌。
1991年，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。
土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空房到处都是。房地产价格狂跌，当年，六大城市的房地产价格就下降了15%～20%。
据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。和1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了泡沫产生前1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低点。
当日本政府意识到泡沫的严重性时，如果日本能以和缓的紧缩政策逐渐实现软着陆，日本也不会爆发如此大的危机。
但是，历史没有如果。
当时的日本政府采取了强硬的挤泡沫手法。首先提高银行利率，进行宏观调控。其次是从财政政策上入手。
与此同时，倒闭企业的负债规模也达到了空前的水平。
在这次经济危机的冲击下，1994年12月，东京协和、安全两家信用社相继倒闭。到1997年金融机构倒闭达到了高峰，就连山一证券和北海道拓殖银行也难逃破产的噩运。
日本金融机构不会倒闭的神话破灭了，不良债权增加了、信用等级评估下降了、企业的生存和政府宏观调控的力度受到严重影响。
20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。
受此影响，日本经济进入了历史上最为漫长的衰退期，陷入了长达近20年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。
无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把此称为“日本的迷失”。
在迷失中，最倒霉的还是老百姓。
在地铁老工作人员的记忆中，JR中央线在泡沫破裂的20世纪90年代，似乎成了破产者自杀的最热门地点，只要一报告JR中央线紧急停运，那肯定又有人卧轨自杀了。
所以现在东京的地铁都安装了半高的屏蔽门，其最初的安装目的是为了防范自杀的人。
在泡沫破裂后的20年间，日本都在为这个泡沫还债：经济萧条、政局动荡、犯罪率上升。
东京银座，是全球最繁华的商业街之一。
三越百货门口那一对石狮子，冷眼看着经济的潮起潮落。
1989年，在泡沫经济的最高峰，石狮子眼前的银座四丁目的地价，是每坪（3.3平方米）1.2亿日元。
而东京的另一个地标——东京帝国广场，广场下面一平方英里土地的价格，居然比整个加利福尼亚的土地价值还高，一个东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。
那是一个迷乱的时代，而迷乱之后，便是迷失。
迷失中的人们在苦苦寻找真相。
在最前沿的金融学研究中，日本泡沫经济被解读成一场“货币战争”。
背后最大的推手就是美国。
有学者指出二战之后日本与美国的贸易摩擦几乎经历了贸易摩擦的所有历程，也穷尽了美国能使用的所有手段。
从最初的限制日本对美出口，到后来要求日本开放国内市场，从反倾销、资源出口限制到 “301条款”“超级301条款”“电信301条款”调查，从双边经贸产品摩擦到两国之间的对话或磋商机制。
日美之间对话或磋商机制的形成不仅是日美贸易摩擦升级的表现，而且也是美国国内舆论界对日美贸易失衡及日本经济实力忧虑感上升的表现。
这背后涉及了贸易争端、大国博弈、科技争霸等诸多因素。
当然，也有学者认为“广场协议”的签订及其之后日本政府做法的是基于国内外形势的考量，其政策也是彰显了实用主义的考量。
更有人认为，日本当时之所以会接受美国所谓的“贸易谈判”，是意图实现“以线换绳”，取回冲绳的主权，也就是说当时的日本应对措施是有一定的政治考量的。
当经济博弈中参杂了政治因素，使原本复杂的经济危机，变得更为扑朔迷离。
越是这种时候，“真相”也就显得越为重要！
日本金融记者西野智彦和轻部谦介等人通过大量采访当事人尤其是政府官员，查阅了大量的机密一手资料，及时刊发了一系列新闻报导。
后由轻部谦介提议，两人联手将零碎的诸多报导系统化整理成书，因此就有了《日本的迷失》系列图书。
这套书既像新闻报导那样，有机密的独家资料（可惜还没有到可以公开信源的时候，因此这些消息的来源我们无从知晓），有波澜起伏的事件，有性格迥异的人物，但同时也克服了新闻碎片化的缺陷。
莎士比亚：一千个读者就有一千个哈姆雷特。
在看到了诸多评论，仍找不到答案的我们可以看看这套书，它也许会带我们回到那个迷乱的时代，让我们了解到当时日本政治与金融界如何疲于应付经济危机，一次次错误的决策又如何累加成越演越烈的风暴，最终一发不可收拾。
这样之后，我们也许才会找到“真正”的答案。
