从2016年12月中旬起，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，让住房回归其居住属性。十九大报告中重点指出，“要加快建立租购并举的住房制度，让全体人民住有所居” 。
早在2011年，政府就推出了1000万套保障性安居工程计划，从2014年起，我国就推行公共租赁住房和廉租住房并轨运行，统称为公共租赁住房 (以下简称“公租房”)。
公租房具有保障性和租赁性双重特征，筹建成本和收益不匹配，因此，公租房筹建的资金缺口较大。
目前，资金瓶颈仍是困扰我国公租房发展的主要问题，虽然目前我国公租房保障方式已由“补砖头”向“补人头”转变，但是仍没有从根本上解决资金短缺的问题，并且，在短期内，公租房筹建和货币化补贴将同时进行。
当前我国公租房领域的资金来源仍局限于政府财政资金支持、住房公积金增值收益、土地无偿划拨、部分土地出让收益及少量银行贷款，融资渠道较为单一。
为了解决公租房发展的资金难题，需要拓展融资思维，创新融资模式，以及完善住房公积金管理制度和运作手段， REITs就是其中一种。
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2021年7月，国家发展改革委将基础设施REITs试点范围拓展到保障性租赁住房。基于对各地租赁住房的调研及实践经验，公租房具有起步早、规模大、经营模式成熟的特点，符合基础设施REITs服务实体经济、盘活存量资产的初衷。
其实，这一模式在美国早有尝试，并取得了不错的成果。
在1929年之前，美国的住房供求是由市场自发调节，国家基本不予干预，但是这一状况被1929~1933年经济危机打破。经济大危机爆发之前，大量居民涌入城市，已经造成了一定程度的住房短缺问题。1929年经济大危机爆发使得美国住房问题急剧凸显：以房产抵押贷款的中等收入群体因不能还款失去住房，更多中低收入群体更是无力购房。为了解决住房问题和刺激经济发展，美国政府开始介入住房市场。
从1937年美国政府颁布《住宅法》(United State Housing Act)，到1949年杜鲁门政府修订《住宅法》并颁布《住房法案》，再到1954年，艾森豪威尔政府颁布新的《住房法案》，这些措施在一定程度上缓解了住房问题，但由于政府基本上负担了全部公共租赁住房供应费用，因此财政压力较大，政府也开始寻求社会的力量介入公租房的建设。
特别是石油危机使美国经济遭受摧残，联邦政府财政压力巨大，被迫减少在公租房方面的支出。20世纪80年代以后美国政府减少向住房困难户提供租金补贴，鼓励他们自己租赁市场房屋，这一政策也导致美国低收入家庭住房问题恶化。
近年来，美国政府补贴建房转为租房券计划，即当住房支出超过家庭收入的一定比例时，政府以发放租房券的形式承担市场租金与家庭收入特定比例之间的差额。家庭收入为居住地的中等收入以下者均可申请，房租超过家庭税前收入以上的部分由政府提供租房券的方式补贴。目前，租房券制度已经成为美国政府为低收入者提供住房保障最主要的形式。
公共租赁住房的建设对于任何一个政府来说都是一项耗用资金较多、风险较大的投资。
政府的财政收入是一定的，且不能全部投入在公共租赁住房的建设上，故公租房的融资对于大多数的政府以及被保障人群而言就显得十分重要。
高旭华 修逸群 高仪 著
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《REITs：颠覆传统地产的金融模式（第二版）》一书中指出：合理有效的融资渠道是美国房地产市场得以健康发展的重要手段。美国有许多金融机构负责个人或者企业贷款，还采用REITs进行保障性住房的融资，在 1986~1995年的这10年，美国建设了大量的公租房，其中大部分是采用 REITs进行融资获得的建设资金。
20世纪60年代，美国的公租房REITs出现。由于投资公租房利润不高，整体市场风险较大，因此未能形成很好的市场投资氛围。直到1986年，低收入住房返税政策(Low-income Housing Tax Credit，简写为LIHTC)出台后，才彻底改变了这一局面，掀起了一股公租房REITs的投资热潮。税收优惠是REITs得以发展的主要驱动力。
LIHTC通过税收激励，引导私人投资者和私人企业等社会资金投资适宜低收入人群居住的住 宅，以增加低收入住宅的供应。低收入住宅返税政策和REITs等金融工具结合起来，形成了比较成熟的美国公租房融资工具。
据美国财经杂志《巴伦周刊》(Barron’s)的统计，享受了LIHTC的政策优惠之后，公租房REITs的收益率能达到7.5%~8%。虽然这不是最高的REITs收益率，但由于公租房风险小，收益相对稳定，因此吸引了许多对资金安全性要求较高的投资者。
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美国政府对公租房进行扶持的逻辑是：通过政府补贴使得承租人、租赁企业在现金流方面形成良好的闭环，从而一方面避免类似次债危机的风险，另一方面真正改善低收入群体的居住环境，促进社会的和谐发展。
围绕现金流的稳定，在承租人权益的保障、租金的补贴、相关资格的认定及租赁企业的税收减免等方面，美国建立了非常完备的政策和制度体系。
这项方案消除了投资者对于开发和投资公租房利润低的顾虑，大大激发了REITs投资于廉租房的潜力。
可见，美国公租房项目融资工具的突出特点是融资市场的发达，其参与者包括借款人、贷款机构、中介机构、政府机构等，它们各司其职，共同维系着住房保障体系。
政府对公租房金融的发展起到重要作用，LIHTC使得公租房REITs的收益率满足了社会资本的要求，吸引了个人投资者的广泛参与。同时利用美国发达的金融市场，解决中低收入阶层的住房问题，形成了公租房项目融资的资金循环。
而这一情况既使住房困难的家庭满足了居住需求，又使得银行和其他金融机构增加收入，是一种多赢局面。
总体来说，美国公租房金融体系涵盖了一级市场和二级市场体系，健康的公租房金融使得公租房REITs得到了迅速、稳定的发展，并且具有较强的创新性。
但是，《REITs：颠覆传统地产的金融模式（第二版）》一书中也指出，金融市场的内在趋利性、资信评估机构的商业腐败、政府监管部门的疏忽纵容，已经不知不觉催生了金融泡沫，2008年的金融危机就是一个例子。因此，在借鉴美国的成熟经验时，也要注意金融风险的防范。
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目前，这一模式在我国也已有实践。2021年8月，北京保障房中心发行了全国首单公租房类REITs产品：国开—北京保障房中心公租房资产支持专项计划。该专项计划由国家开发银行和北京金控集团担任统一协调人，北京保障房中心担任专项计划资产服务机构，底层资产为北京保障房中心持有的远洋沁山水公租房。
该专项计划发行总额4亿元，其中，优先级规模3.8亿元，次级规模0.2亿元，期限18（3+3+3+3+3+3）年，优先级证券评级为AAA。该专项计划发行时获得银行、公募基金等投资人踊跃认购，最终，本期产品优先级票面利率3.35%，创今年以来不动产资产证券化产品新低，创公租房资产证券化产品有史以来最低。
业内人士认为，这次公租房类RIETs产品发行是通过市场化方式创新使用直接融资工具、盘活国有企业存量资产，提升了公租房资产依靠自身价值融资的空间，拓展了北京保障房中心创新融资渠道。
同时，也为公租房资产合法合规开展类REITs融资进行了有益探索，为公租房公募REITs的推动起到了重要的引导作用。
但是，除了金融风险的防范问题，在公租房领域，租金回报率低是公租房实施REITs的关键问题，《REITs：颠覆传统地产的金融模式（第二版）》一书中计算了2014 年广州市公租房的租金回报率为3.585%，其租金只有市场价格的36%。也就表示公租房目前的租金回报率显然不符合资本市场对回报率的要求。
而且，不仅是公租房的租金回报率低，由于目前我国房地产资产增值快且土地价格占比较高，租金回报率普遍较低。
对此，书中也给出了不少建议。书中指出，公租房的供给不足是因为融资困难，融资困难的重要原因是公租房的租金收益率低。这是因为公租房具有社会福利事业性质，该项目有助于社会的稳定繁荣，外部溢出效应使得全社会因之受益，然而全社会如何有效地为公租房外部溢出效应买单？
方法之一就是政府作为全社会的最大公约数，设立公司作为建造公租房的主体并在资本市场上用REITs形式融资，政府部门对公租房承租者进行租金补贴，使公租房的租金收益率达到市场水平。这其实并不难，因为公租房的地价只是拆迁征收的地价，没有经过竞争激烈的公开招拍挂。
资料显示，境外房地产的REITs上市融资，基础资产的收益率也不高，然而通过杠杆、融资方担保增信及融资方收益补贴等方式，也能够达到资本市场的收益率要求。
这也侧面佐证了政府作为融资主体补贴公租房的租金，使其收益率达到资本市场要求的正当性。
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