过去10余年来，我一直从事资产证券化与REITs领域的研究与实践，与一批志同道合的朋友合作，出版了资产证券化与REITs相关的系列成果。
从会计角度看，传统的融资主要聚焦于资产负债表右边，通过扩大企业的资产负债表，为企业寻求资金，这属于公司金融（corporate finance）的范畴，其会计分录为：借现金，贷负债/权益。而资产证券化和REITs则属于资产负债表左边的融资工具，通过真实销售和破产隔离，将资产出表，属于结构化金融（structured finance）的范畴，其会计分录为：借现金，贷资产/利润。
资产负债表左边有几大类资产，分别为现金或现金等价物、应收账款、不动产、长期股权投资。我们把出售应收账款进行融资的过程称为资产证券化（ABS）；银行应收账款的证券化，即出售信贷资产进行融资的过程称为信贷资产证券化；而非银机构出售应收账款进行融资则称为企业资产证券化（如小贷、供应链等）。我们把出售不动产进行融资的过程称为REITs(不动产投资信托基金)，境外市场以商业不动产为主，而我国以基础设施为主。
应收账款与不动产虽然都属于资产负债表左边的科目，但是两者有以下几点重要差异：第一，应收账款的本金回收，属于摊销，不能用于抵扣所得税，而不动产资产的初始投资回收，属于折旧，折旧成本可以抵扣所得税。第二，应收账款转让到SPV（特殊目的载体），一般是平价转让，而不动产资产在持有期间由于土地和上盖物业的增值，通常有较高的所得税和土地增值税。相对而言，产权类资产（如高科技园区、仓储物流）比特许经营类资产在发行REITs时所面临的税务成本相对高一些。第三，在发行后的存续运营阶段，其税务安排和处理与资产证券化产品也存在较大的差异。从这个角度来看，税务筹划是REITs实际操作中的核心问题。
从会计报表的角度看，我国的企业证券化，如企业发行债券、发行股票，已经非常成熟。资产负债表左边的资产证券化，其发行规模也超过10万亿元，然而资产负债表左下角的不动产证券化，最近几年也做了诸多尝试，其中包括CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、类REITs（私募REITs），而市场一直在呼吁真正的REITs。
2020年4月30日，中国证券监督管理委员会（简称“中国证监会”）与中华人民共和国国家发展和改革委员会（简称“国家发展改革委”）正式颁布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）。2020年8月6日，中国证监会公布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》。这些文件的发布，宣告我国基础设施公募REITs正式启航。从某种意义上而言，REITs是证券化领域的最后一颗明珠。
虽然REITs与资产证券化作为融资工具，都可以使企业获取增量资金，但REITs与资产证券化还是有本质的差异。第一，REITs可以为企业融资服务，但是REITs不是普遍意义上的融资工具，而是直接融资工具。目前可以发行REITs的主体都是拥有优质资产且体量较大的企业，它们的间接融资成本相对较低，如果只是从融资的角度来看REITs，企业融资计算现金分红率、杠杆率以及税务重组成本，可能会使部分企业误判REITs真正的意义和价值。第二，相对于融资的视角，更深层次的视角是把REITs看作资本运作平台，发行REITs的本质是将资产“IPO”（首次公开募股），企业获得一个基础设施资产的资本运作平台。企业前端可以进行投资建设，后端可以通过REITs退出，收回资金进行循环投资，意义重大。第三，如果再往深层次思考，REITs最重要的意义在于通过构建资本运作平台，不断循环地将新资产装入其中，形成管理资产的规模优势，方便投入更多的资金以提升基础设施资产的运营效率，从而提升我国基础设施运营的技术水平。技术的首次使用成本高，而边际成本低，维持规模化的运作，才能不断投入资金，提升技术水平，这一点在时代大背景下显得尤为重要。所以，REITs首次发行之后，如何持续扩募，避免做成“孤品”，十分重要！
REITs是一项系统性工程，需要构建Pre-REITs、REITs以及科技驱动的运营公司。本书首次系统性提出通过Pre-REITs培育基础设施不动产项,待Pre-REITs资产进入成熟运营阶段后，可以通过发行公募REITs退出并进行循环再投资。通过技术手段，培育一批具有技术实力的运营机构，参与资产的运营与管理。
林华 /主编
李开孟 李耀光 张平 许余洁/副主编
中信出版集团 出版
2018年1月，我主编出版了《中国REITs操作手册》（第1版），曾经得到诸多监管部门领导和市场同人的认可和帮助，公募基金+资产证券化的模式也得到了市场验证。现在我国的公募REITs正式推出，我再次邀请了业内专家撰写更新《中国REITs操作手册》（第2版）。各位专家基本都参与了公募REITs规则的探讨与制定过程，并参与了第一批项目的遴选以及项目发行工作。
本书以项目实操为导向，结合境内外的项目案例，对REITs的流程进行了分解，从不同参与机构的角度出发，详细介绍了Pre-REITs、私募REITs到公募REITs的管理与发行环节，并对其中的法律实务、会计和税务实务、资产评估、REITs投资等方面进行了全面的阐述和解释。衷心希望本书可以对我国REITs从业者起到帮助作用，助力我国公募REITs行业稳健发展。
主编 林华
副主编 李开孟 李耀光 张平 许余洁
目录
第一章 中国境内REITs市场的发展
第一节 REITs的概念与分类
第二节 境内REITs的探索与发展
第三节 境内基础设施公募REITs开闸
第二章 全球REITs市场概况与发展经验
第一节 美国REITs市场
第二节 中国香港REITs市场
第三节 新加坡REITs市场
第四节 日本REITs市场
第三章 Pre-REITs与不动产私募基金
第一节 Pre-REITs与不动产私募基金的关系和联动模式
第二节 Pre-REITs型不动产私募基金的投资、管理与退出实务
第三节 全球与中国境内不动产私募基金的行业发展
第四章 私募REITs发行实务
第一节 私募REITs的基本概念和相关政策
第二节 私募REITs操作流程
第三节 私募REITs管理与资本运作
第四节 私募REITs案例分析
第五章 公募REITs发行实务
第一节 公募REITs参与机构
第二节 公募REITs筹备工作
第三节 公募REITs申报工作
第四节 公募REITs发售阶段
第五节 首批试点项目部分案例分析
第六章 REITs管理实务
第一节 REITs管理模式
第二节 境内公募REITs管理实务
第三节 境内公募REITs治理分析
第四节 首批试点公募REITs治理机制案例分析
第五节 对境内公募REITs管理的建议
第七章 REITs法律基础与实务
第一节 公募REITs的法律体系和交易结构
第二节 基础设施项目及项目公司的合法合规性的法律核查要点
第三节 关于转让的合法有效性的法律核查要点
第四节 REITs的治理结构
第五节 特殊机制安排
第八章 REITs会计和税收实务
第一节 公募REITs的会计处理
第二节 公募REITs的会计实务探讨
第三节 公募REITs的税收处理
第九章 REITs评估
第一节 基础设施资产尽职调查及估值
第二节 不同基础设施业态的估值分析
第三节 建信中关村产业园REITs案例分析
第十章 REITs投资
第一节 REITs投资逻辑概述
第二节 REITs的底层资产特征分析
第三节 REITs产品的估值
第四节 REITs投资组合管理配置要点及逻辑
第十一章 科技对REITs基础设施的影响
第一节 区块链基本概念
第二节 区块链在REITs上的应用价值
第三节 区块链在REITs上的应用探索
第四节 未来展望
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