“如果能将个人住房贷款的做法平移到住房租赁企业，住房租赁企业能获得长达20年、30年的贷款，按月、按季或者按年分期来偿还贷款本息，其影响将不亚于公募REITs，将是住房租赁领域一个较大的突破。”日前，在领航·第四届住房租赁产业国际论坛上，中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强如是说。
住房租赁有望在金融创新上
实现突破
2022年11月11日，中国人民银行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“《通知》”）。《通知》在保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、加大住房租赁金融支持力度等6个方面，提出了16条措施。
在加大住房租赁金融支持力度方面，《通知》明确，优化住房租赁信贷服务，引导金融机构重点加大被独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式，积极满足企业中长期资金需求。鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。
柴强指出，租赁住房建设和经营的一次性投入大，回收周期长，但具有稳定持续甚至增长的现金流的特点，这意味着可设计相适应的贷款模式。如果能将个人住房贷款的做法平移到住房租赁企业，住房租赁企业能获得长达20年、30年的贷款，按月、按季或者按年分期偿还贷款本息，其影响将不亚于公募REITs，将是住房租赁领域一个较大的突破，或是我国在融资方面的一大创新。
此外，央行对于“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”的提法与证监会提出的推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs，两者的含义略有不同。基于此，在柴强看来，REITs有望扩大至整个住房租赁领域，而不限于将保障性租赁住房纳入基础设施里的那部分。
“不过，在研究过程中，还有税收‘中性’的问题需要解决。如果下一步这方面政策真正出来后，在交易结构上或引发重大改变。”柴强如是说。
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将租金与不动产使用费、
服务费区分开
值得一提的是，北京、上海等多地已出台政策措施，明确住房租赁行业规范，加强市场监管，在全国层面出台相关规定亦成为普遍呼声。据了解，有关部门正在推动加快出台《住房租赁条例》。2020年9月，住房和城乡建设部曾对《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见。柴强表示，《住房租赁条例》有望在不久的将来出台，相信随着住房租赁立法工作的推进，其对住房租赁市场的健康运行和完善发展将起到重要的支撑作用。
在租金层面，柴强指出，“稳租金”将始终伴随着住房租赁行业发展，政府希望建立一个公平合理的租金定价调价机制，不希望租金上出现大起大落，因此，我国在租金涨幅上会有一定的限制，比如有些地方提出年租金涨幅不超过5%。
在此背景下，柴强认为，从长期来看，不宜将住房租金与不动产的使用费，即家具、家电设施等使用费或折旧费、服务费混淆在一起，要将其区分开来，再分别明码标价。其中，租金要稳定，涨幅要控制，而家具设备等的使用费，要根据实际情况来确定。此外，水电燃气等便民服务费、中介费等均要有所区分，不宜把所有费用均归为住房租金而受到限制。
住房租赁市场前景广阔
企业应赚慢钱、赚长钱
展望未来，柴强表示，住房租赁市场的发展前景非常广阔，行业从业者不要急功近利，要树立正确租赁经营观念，秉持诚信经营的专业服务理念，细水长流，赚慢钱、赚长钱。
“住房租赁行业的最大优点就是有持续、稳定成长的现金流，这也是住房租赁企业的底气所在。”柴强称，住房租赁企业要专注于住房租赁经营，做好现金流管理，持续发展。
在这一过程中，柴强强调，住房租赁经营并不意味着单纯依赖租金收入，而是要创新居住生活方式，提高人民居住生活品质，同时获得合理的其他一些服务收入。“住房租赁的经营收入，是住房租金的收入加上其他收入，而其他收入和住房租赁紧密相关的，是延伸服务获得的一些收入。因此，企业要引导人们形成租房的社会风尚和居住的新潮流。”
*本文来自住房租赁智库百科，作者《新京报》张晓兰
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