01
REITs的基本概念
不动产投资信托基金（REITs）是按照信托原理设计，以发行收益凭证的方式汇集投资者的资金，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种金融投资产品。通常情况下，REITs收购不动产持有并经营，获得租金收入后按一定比例派发给投资者，投资者在自担风险的前提下享受投资收益。对于不动产的所有者和建设方而言，REITs提供了一种盘活不具备流动性的不动产资产，体现其价值的方法。对于中小投资者而言，REITs使他们能够在不需要巨额资金的情况下，直接参与不动产的投资，分享不动产价值增长的机会。
按照REITs的募集方式和流通特点，REITs可以分为公募和私募两种。
（1）公募REITs。
公募REITs是指以公开发行方式向社会公众投资者募集信托资金的REITs，其投资者人数一般不受限制，每个投资者的最低投资数量一般没有限定。公募REITs是国际资本市场不动产金融产品的主流形式，与股票一样具有高流动性，可以上市交易，一般也将其称为标准REITs。
（2）私募REITs。
私募REITs是指以非公开方式向特定投资者募集资金，并以不动产为投资对象的投资信托。私募REITs对投资者的风险承受能力要求较高，监管相对宽松，各个国家和地区的法律法规明确限定了私募REITs持有人的最高人数（如50人、100人或200人）和投资者的资格要求。
02
公募REITs的由来
一 境外公募REITs的诞生
美国是最早推出不动产投资信托基金的国家，目前也是全球最大、最重要、最成熟的REITs市场。
美国最早的私人房地产信托可追溯至19世纪80年代，在当时的税法下，私人信托可以避免双重缴税。1936年，美国也开始对这类私人房地产信托征税而不管其利润分不分给股东，与此同时，共同基金却可以避免双重缴税。这个局面一直没有改变，直到1960年真正的REITs诞生。
美国的REITs首先立法于1960年美国《国内税收法》，该法赋予REITs和共同基金相同的税收优惠。同年，美国国会通过《房地产投资信托基金法案》，标志着REITs制度建立的开端。但由于当时美国只允许设立权益型REITs，与另一种产品不动产有限合伙（RELP）相比仍不具有竞争力，因此REITs市场增长缓慢。1967年，美国开放了债权型REITs，适逢20世纪70年代初期的石油危机，美国通货膨胀严重，但当时的银行存款利率设有上限，REITs凭借其不受利率管制的限制而受到资金追捧。
1986年《税收改革法》通过，为权益型REITs的增长打开了快速通道。该法案在限制了RELP的税收优惠的同时，又放松了REITs的准入和经营标准。从此，REITs逐渐取代了RELP。1986年至今，美国REITs的市场规模保持了接近20%的复合年化增长率，总投资回报率超过其他债券和股票的平均水平。
尽管从1986年至今，美国经济和市场出现的几次大危机也使REITs在发展中遭受打击，但REITs都得以快速恢复并高速发展，充分体现了REITs的功能和价值。截至2021年1月，美国REITs的数量超过220个，市值超过1.2万亿美元，其中在纽交所上市的REITs为185个，市值超过1万亿美元。
二 境内REITs的探索
境内REITs的探索可分为3个阶段：境内企业对REITs的境外探索、境内私募REITs的发行和以基础设施为底层资产的境内公募REITs的开启。
1. 境内企业对REITs的境外探索
2000年以后，亚洲国家和地区逐步引入REITs制度，伴随着这些市场的成熟，境内企业，特别是部分外商投资或有境外投资者参股的企业，由于其股东对境外市场了解甚至拥有在当地市场发行REITs的直接经验，推动了REITs的境外探索。比较有代表性的是在中国香港上市的越秀房地产投资信托基金（首只境外发行）、汇贤产业信托（首只以人民币计价在香港交易所上市的REITs产品）、招商局商业房地产投资信托基金（首只央企REITs）。
2. 境内私募REITs的发行
2013年以来，境内市场借助资产证券化政策的重启，看到了盘活不动产的希望，开始了私募REITs与不动产证券化的市场探索（我国境内私募REITs也被称为“类REITs”）。
2014年4月，中信启航专项资产管理计划的发行标志着境内私募REITs发展的开始，该项目在交易结构、发行安排、交易流程、资产重组、产品结构上做出了重要创新，成为范例。
2016年8月，境内收单交易所CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）高和招商-金茂凯晨专项资产管理计划成功发行，其采用的双SPV结构（专项计划+信托）、信托贷款受益权作为基础资产的模式成为后续市场上多数CMBS产品的模仿范本和标杆，获得了交易所等监管机构的支持和认可。
2017年3月，首批4单PPP项目资产证券化正式挂牌。从此，基础设施类项目通过资产证券化方式进行盘活正式开启，为后续基础设施公募REITs的推出打下基础。
境内私募REITs和不动产证券化市场的诞生，是在公募REITs诞生遇到阻力，但又面临市场需求情况下的次优选择。经过市场5年多的探索，不仅适应了发展迅速的市场需求，而且也为公募REITs的结构设计、市场参与主体培养、底层资产探索等做了很好的铺垫。
3. 境内公募REITs的开启
2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内公募REITs市场正式开启。该通知明确了公募REITs试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排，属于试点阶段的顶层制度设计。
此后，《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（中国证券监督管理委员会公告〔2020〕54号）、《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号）、《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）等一系列规范文件为境内公募REITs指明了道路，构成了公募REITs发行的制度保障。
03
现有公募REITs产品
纵观全球REITs市场，多数国家是在经济转型或者经济面临困境时推出公募REITs这一金融产品。这是因为公募REITs与资产证券化一样，属于边际货币政策，是定向货币供给的金融产品，可以为国家经济需要的领域和产业定向增加货币供应。目前我国经济逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。在这种大背景下，我国推出公募REITs可以说是恰逢其时。
2021年6月21日，首批公募9只基础设施REITs基金上市交易，包括3只产业园（华安张江光大园REITs、东吴苏州工业园区产业园REITs和博时招商蛇口产业园REITs），2只收费公路（浙商沪杭甬REITs和平安广州交投广河高速公路REITs），2只仓储物流（中金普洛斯REITs和红土创新盐田港仓储物流REITs），1只市政设施（富国首创水务）和1只垃圾处理及生物质发电（中航首钢生物质REITs）。2021年12月，第二批公募REITs基金上市交易，包括12月14日上市的华夏越秀高速REITs和12月17日上市的建信中关村产业园REITs。
现有11只公募REITs的基础资产以京津冀、长三角、大湾区等发达区域的基础设施、产业园区（已产生持续、稳定的收益及现金流）为主，向下投资模式为权益型REITs，采用“公募基金+ABS+项目公司”的结构，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额。同时基金通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利，以长期持有成熟基础设施项目，创造收益为主要目的。
现有11只公募REITs的总募集金额为364亿元左右。从这11只产品的预期收益率看，以租金为主要收入来源的基础设施（即拥有资产完整所有权）的产品未来净现金流分派率为4%～5%，未来可享受资产升值收益；以收费为主要收入来源的基础设施（即拥有特许经营权或政府部门批准收费权利）的产品未来净现金流分派率为6%～11%，预期收益较高，但经营年期有限，一般为30年以内或者主体资产经济寿命年限。
公募REITs的推出，有助于落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板的决策部署，为进一步创新投融资机制、盘活存量资产、促进基础设施高质量发展提供支持。
林华 /主编
李开孟 李耀光 张平 许余洁/副主编
中信出版集团 出版
以上内容整理自《中国REITs操作手册（第2版）》。该书不仅将REITs的前世今生进行了系统梳理，更是站在不同参与机构的角度，以项目实操为导向，结合境内外的项目案例，对REITs进行了分解，详细介绍了Pre-REITs、私募REITs、公募REITs的管理与发行环节，并对其中的法律实务、会计和税务实务、资产评估、REITs投资等方面进行了全面的阐述和解释。该书既是机构从业者了解REITs产品从设计到发行全环节的窗口，也是个人投资者了解不同类别REITs投资逻辑与评估方法的宝典。
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