4月23日是第28个世界读书日。这一天，由ICCRA住房租赁产业研究院和中信出版·墨菲联合举办的“租赁住房投融管退战略升维与资管进阶法则”沙龙活动在上海浦江华侨城柚米社区举办。
沙龙上，来自中联基金投行委高级副总裁杨地、申万宏源证券固定收益融资总部业务董事孙林就不动产金融闭环、租赁住房证券化等热门议题发表主题演讲。
目前正值我国基础设施公募REITs迎来长足发展，不动产私募投资基金试点启动的关键时期，从实践应用的角度，杨地与孙林对租赁住房资产全生命周期应做的准备从以下两方面进行梳理：一是对不动产金融产品的理解；二是探讨厘清Pre-REITs与公募REITs退出之间的衔接。
不动产金融产品参与
租赁住房资产投融资全流程
作为统一运营管理的持有型不动产，租赁住房前期投资规模大，投资回收周期长，长期依赖债务融资将对产业方造成财务报表压力。REITs是一种与之天然匹配的创新金融工具，可以有效促进投融资模式转型升级、助力相关行业可持续发展。
这主要表现在三个方面：一是不动产金融工具可有效链接住房租赁市场和资本市场，为开发建设提供资金来源，为成熟资产退出提供渠道，大幅增强社会资本投资的意愿和能力，有效拓展租赁住房项目建设资金来源。
二是不动产金融工具可应用于不动产生命周期全流程，在拿地开发、资产建设、孵化升级、成熟运营、最终退出等环节，均可发挥重要作用，各不动产金融工具也可充分发挥协同效应，打造租赁住房闭环循环开发模式。
三是通过运用不动产金融工具，可为租赁住房资产运营引入市场化机制，充分提升资产运营质量和效率。运营质效的广泛提升又可有效实现租赁住房市场整体水平的优化升级，进而促进租赁住房体系的不断完善和健康发展。
对此，租赁住房项目建设方、持有方可充分利用不动产私募基金及REITs平台，实现清晰、互补的定位分工，分别集中各自资源和专长，加快资产的周转，可进一步促进租赁住房体系完善，城市及区域经济健康发展。
Pre-REITs与公募REITs衔接
打通存量退出与增量投资闭环
今年初，《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》发布，对不动产私募基金的资产投资范围、不动产私募基金管理人要求、不动产私募基金投资人要求、不动产私募基金杠杆要求等给出了明确指引。
基础设施资产项目通常需要经历一个较长的培育期才能达到稳定盈利状态，在现有监管规定下，处于培育期的基础设施资产无法成为公募REITs的合格资产。
不动产私募投资基金试点放宽了扩募限制、放宽了杠杆要求，通过发起设立私募股权基金等方式开展Pre-REITs业务，以合理的价格收购具有公募REITs上市潜力的新建、存量不动产资产，待基础设施项目进入稳定运营期后，再通过发行基础设施公募REITs等方式实现基金退出，获取二级市场的溢价退出收益。
私募基金可作为金融工具应用于项目前中期，众多机构投资者通过地产基金参与租赁住房市场投资。据不完全统计，关注长租公寓赛道的投资者中约有48%为开发商，42%为房地产基金，10%为运营方和险资机构。众多机构投资者通过地产基金LP或GP的形式参与长租公寓的投资运作，可以做到轻重并举、实现小股操盘。外资机构以主权基金、不动产资管机构为主，内资机构以银行、信托、开发商旗下基金为主。
而《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》的发布，降低了保租房发行标准——将保租房发行规模要求从10亿降低至8亿，同时扩募规则并未改变，放宽资产发行门槛的同时也将给予发起人更大的灵活性，可灵活地根据底层资产规模打包发行公募REITs；进一步区分不同资产类型做出了对应的收益率要求，产权类现金分派率由4%降至3.8%，考虑到保租房REITs产品均为产权类，收益水平要求放宽预计将推动更多保租房项目入库。
不动产金融体系
推动行业高质量发展
针对租赁住房资产全生命周期，不动产金融体系已构建完成，通过不动产私募基金降低资本金投入，用私募REITs/公募REITs降低融资成本，提升权益融资比例，或实现部分退出。
具体而言，不动产金融体系将对住房租赁行业产生三方面积极意义：
一是以公募REITs退出为目标与契机，通过Pre-REITs基金打造循环闭环，进行新项目的建设开发或存量项目的孵化提升，联合其他市场化合作方共同参与，提高资金使用效率的同时，通过市场化运营机制的设计，着力租赁服务提升与运营成本控制，使标的资产加速达到可退出的稳定运营状态，以减少租赁住房类项目对企业资金的占用时间。
二是国内基础设施公募REITs政策优势显著，后续Pre-REITs基金均按照公募标准进行保障性租赁住房项目的建设及运营，待成熟运营后逐步装入REITs平台，实现租赁住房资产的最终盘活退出；
三是打造更加精细化、专业化的管理模式，储备轻资产品牌输出能力，构建运营管理系统输出、品牌输出、运营管理团队输出、项目设计输出等模式，叠加企业盈利项。
*本文来自住房租赁智库百科
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