作为“投融建管退”资产管理闭环的首要环节，投资标的筛选对于住房租赁行业而言尚缺乏可量化、体系化的指引工具。此前，ICCRA 在行业首先推出“EILT区域分级模型”，以期为资本端提供筛选需求锚定区域定量模型，从而形成具备指导价值的投资地图。
根据评估结果，ICCRA将全国17个租赁热点城市中的区域（按照街道进行区域界定）划分为1级至5级。这样的区域划分有助于更好地理解不同区域的租住市场特点和潜在机会，为利益相关方提供定量参考和决策支持。
而基于区域的深刻认知，对于产品定位、建设成本规划乃至后续运营，都起着底层决定作用。因此，在EILT模型基础上行业参与者可以从第一步起便形成清晰的产品定位运营路线图。本文以北京市场为例，展现EILT模型的应用。
2023年，北京的需求锚定区域（即1-3级区域合计130个），占全部区域的比例为41.4%。其中，1级区域33个，2级区域28个，3级区域69个。与其他热点城市相比，北京1级区域数量多、占比高，这主要与北京作为首都承载的政治文化功能、产业功能有密切联系。
ICCRA对北京市近27,000家企业进行了分布定位，79.3%的企业分布在需求锚定区域中。在需求锚定区域中，1级区域企业分布占比为36.1%，2级区域企业分布占比为20.5%，3级区域企业分布占比为43.4%。
在需求锚定区域中的企业，行业聚集度相当集中，其中科技推广和应用服务业、商务服务业、软件和信息技术服务业、房地产业、专业技术服务业是在各级需求锚定区域中企业聚集度排名TOP5的行业。
北京各级需求锚定区域中集中度TOP10的行业情况
在需求锚定区域中，规模在百人以内的企业所占比例显著地达到了七成，这一比例超过了上海（上海为六成）。这一数据展示了一个有趣的市场现象：中小型企业的员工在北京需求锚定区域的租住需求显得尤为旺盛。
北京各级需求锚定区域中的企业规模情况（按人数统计）
75.9%的集中式公寓分布在需求锚定区域，这一比例略低于上海（88.1%）。在需求锚定区域中，1级区域分布占比为18.9%（几乎为上海同比例数据的2倍），2级区域分布占比为9.6%，3级区域分布占比为71.5%。
从集中式公寓的不同产品类型上看，相对其他产品线，高端公寓在1-3级区域的分布较为平均；青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓则更偏好3级区域，其中，值得关注的是，租赁式社区在1级区域中尚无分布，主要由于北京的大部分已开业租赁式社区以新建渠道为主，均以竞自持用地和集体用地为主，主要分布在3级及非需求锚定区域。
在需求锚定区域中，集中式公寓的租金坪效平均为4.93元/平方米/天，由1级至3级依次递减，其中，1级区域相对于整体需求锚定区域的租金坪效溢价率达到39.4%，2级区域相对于整体需求锚定区域的租金坪效溢价率为16%，3级相对于整体需求锚定区域的租金坪效折价率为-0.16%。
此外，出租率水平在各级需求锚定区域中的差别不大,1级和2级区域均超过了需求锚定区域的90.87%平均出租率水平，充分体现了“需求锚定”对于高出租率水平的强支撑。
80.6%的分散式公寓分布在需求锚定区域。在需求锚定区域中，1级区域分布占比为21.3%，2级区域分布占比为21.3%，3级区域分布占比为57.4%。
在需求锚定区域中，分散式公寓中67.1%为合租型产品。
在需求锚定区域中，分散式公寓的户型以1居室和2居室的中小户型产品为主。租金坪效由1级至3级依次递减，呈现与租住需求旺盛度正相关的特点。
79.8%的整租类民宅分布在需求锚定区域。在需求锚定区域中，1级区域分布占比为23.4%，2级区域分布占比为19.5%，3级区域分布占比为57.1%。
在需求锚定区域中，整租类民宅的户型以1居室和2居室为主，3居室为辅。
在需求锚定区域中，整租类民宅的主力户型中，1居室和2居室的户型面积在1级区域普遍大于2级区域，值得注意的是，北京1居室户型的平均面积大于上海；3居室的户型面积集中在110-130平方米之间，与上海基本趋同。
租金坪效在1级和2级区域基本相同，与需求锚定区域平均租金坪效相比溢价10-12%；但3级租金坪效降幅较大，与需求锚定区域平均租金坪效相比折价幅度达到22%。
数据来源及制图：ICCRA数据库
*来自住房租赁智库百科
中信出版墨菲 | 尽情分享朋友圈
↓↓↓点击阅读原文，收获《中国住房租赁市场指南》
