向“存量”要“增量”：国央企土地资产盘什么、如何盘？- 大数跨境

中信出版墨菲

2024-10-31

今年9月，北京大红门地区的南中轴国际文化科技园迎来了第二期竣工。作为曾经北京乃至华北最大的服装批发集散地，大红门服装商贸城如今发展成了包含近10万平方米产业空间、3万平方米服务配套及近500套人才公寓的现代化高新科技园区。这是大红门地区盘活存量资产、扩大有效投资的缩影，也是城市从“增量开发销售”向“存量更新运营”过渡的典型案例。

存量盘活是城市更新进程中必然要经历的环节，也在今年成为国央企的“攻坚课题”。今年7月，国务院国资委批准成立总规模300亿元的国有企业土地资产盘活专项基金，相关央企的存量土地资产盘活试点也已经悄然启动。在10月24日的领航·第六届住房租赁产业国际论坛上，中国人民大学城市更新研究中心主任秦虹解读存量盘活的战略意义时指出：“城市盘活存量实施更新是城市高质量发展的重要推动力，也是构建住房新制度和房地产发展新模式的重要方面，政策窗口期已经到来。”

为何而盘的背景清晰了，但盘什么、如何盘仍然是摆在国央企面前的问题。

赵然孟宪石范熙武等著

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盘什么：

存量盘活背景下，租赁住房再成热点

在官方表述中，存量盘活是指通过对已有的存量资产（例如闲置土地、老旧建筑、未充分利用的商业物业、住宅物业等）进行改造、升级或重新利用，来提升其市场价值、使用效率和经济回报的过程。论坛现场，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然向与会行业人士介绍了我国存量盘活政策的演进历程。根据研究院的政策整理，我国的存量盘活政策自2000年前后开始萌芽，经历了探索、全面铺开、推进，直到2021年，进入了高质量发展期，具有细化存量资产类型，强调持有运营的阶段特点。

赵然分析称：“租赁住房是存量资产的重要盘活方向，这表现为长租公寓的大宗交易量逐年上升，以及保障性租赁住房REITs的优异表现。”

然而，尽管存量盘活正在成为市场关注热点，亦有不少企业探索过租赁住房的盘活路径，但囿于融资难、投资回报周期长、资金成本承压等原因，租赁住房领域的规模化进展缓慢。

在赵然看来，“存量盘活的底层逻辑是各利益相关方在短期经济利益和长期可持续发展之间的博弈与协同。破局的关键就在于，利益相关方如何通过有效的合作机制、政策支持和制度保障，在多方共赢的框架下实现短期经济效益与长期社会效益的平衡”。

例如，以打造元宇宙产业园综合体为目标的南中轴国际文化科技园，不但在“数字文化+元宇宙”领域集聚了一批代表性企业，还配套有人才公寓、产业服务等多元业态。在提升城市功能、实现职住平衡的背后，需要的是产业链条上不同功能板块的协同运营。为最大化每个业态的价值，赵然建议：“存量资产持有方应该从‘投-融-建-管-退’全流程视角出发，进行资产盘活的战略规划。”通过全方位的战略布局，资产持有方能够在存量盘活中占据先机，不仅提升自身的市场竞争力，还能推动租赁住房市场的健康、可持续发展。

如何盘：

注重金融助力、吸纳更新实践

从南中轴的产业园“变身”，到工业遗存晋升“网红打卡点”，如果用更新的眼光来耙梳，不难发现各类型的资产盘活已经有了不少最佳实践。上海联合产权交易所主要从事国央企资产交易，在国有资产保值增值方面积累了大把经验。在上海联合产权交易控股有限公司副总经理张君的观察里，“长租公寓是盘活存量资产的典型形式”，能够有效发挥产权市场资源配置功能，促进企业国有存量资产价值发现和有序流转。

ICCRA住房租赁产业研究院联合戴德梁行发布的《中国租赁住房市场：投资潜力与价值洞察》报告显示，租赁住房凭借稳定的现金流、强劲的政策支持、不断增长的市场需求、长期资产增值潜力以及抗周期性风险等优势，正在成为房地产市场中极具吸引力的投资选择。

“由于保障性租赁住房的租金定价受政府监管，REITs具备较强的抗风险能力，能够有效规避市场或宏观经济的短期波动，因而更受投资者青睐。”BOMA中国研究委员会主席、IFFRE国际金融地产联盟常务理事张平表示。公开数据显示，2024年上半年保障性租赁住房REITs的涨幅达16.56%，在一众公募REITs中位列首位，展现出较高的投资回报。

首创和园·繁星社区就是住房租赁盘活赛道的代表。其前身为华北最大石材批发市场，在首创集团的操盘下，化身北京最大的单体保障性租赁住房社区。论坛上，首创和园营销总监汤若季将“繁星经验”总结为“精准定位与客群需求相匹配，是盘活存量资产的核心”。通过推出适合青年人的开间、一居和loft产品，以及为家庭生活设计的二居、三居户型，社区能够满足不同年龄段和生活方式的租户需求。此外，社区引入多元化商业配套设施，进一步提升了生活的便利性和吸引力。汤若季认为：“不同区域和城市的发展阶段和经济结构差异明显，因此在盘活存量资产时，需要精准匹配当地的实际需求。”

而关注度极高的大红门服装商贸城的更新改造，则提供了另一种综合体改造的“产业链思维”解法。南中轴（北京）国际文化科技发展有限公司董事长闫福在论坛上分享了城市空间在产业综合体项目中的关键作用。他表示，城市更新不仅是对现有建筑的更新改造，更是在空间规划中实现产业、服务和居住功能的有机融合。“这也是南中轴的更新运营底层的产业逻辑——只有通过优化空间布局，才能充分激活空间活力，真正实现产业集聚、职住平衡和居民生活质量的提升。”

对此，清华大学建筑学院城市规划系教授唐燕进一步指出，未来城市存量盘活必须特别关注“职住平衡、交通便捷、生活便利”三大关键维度。这不仅是帮助保障盘活存量资产的有效策略，更是提升城市宜居性和推动可持续发展的重要手段。

存量资产的盘活不仅是对现有资源的重新利用，更成为城市高质量发展的直接推动力。中国房地产业协会长租房分会秘书长赵晓英表示：“面对租赁行业的新趋势，我们需要更细致地规范长租市场，赋能长租企业，促进行业的健康可持续发展。”通过合理的规划和金融工具的运用，城市正在进入一个以存量更新为核心的发展阶段。在存量更新的大趋势下，城市正不断优化其功能布局和空间结构，更加适应未来发展需求，焕发出新的生机。

*来自住房租赁智库百科

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