之前两篇，我们介绍了《无限投资：如何在不确定市场持续获利》一书。这本书的作者理念是积累有现金流的资产，最终用资产的现金流支付家庭的开销。

在基金中，也有能产生现金流的资产。例如红利类指数基金。这就是「无限现金流」策略。

不过这本书的作者来自海外。而在内地，这几年有个客观的现实：很多家庭在前几年房地产牛市的时候，买了房产，甚至有多套房产，之后几年遇到了房地产熊市。

房地产不景气，房子卖不上价格，是否能出租收取租金？对房租现金流，如何处理，使其更稳定？这可能是更适合中国家庭版本的「无限现金流」。

本篇文章将会用5个问答的方式来解答，房子该如何处理，从而构建更稳定的「无限现金流」。

万物皆周期。

房地产也有牛熊市，只是牛熊市周期更长。一轮牛熊市，大约15~20年。作为对比，股票牛熊市大约7~10年，债券牛熊市大约3~5年。

上一轮熊市，是非典前后，到2008年次贷危机前后。2009年4万亿计划，开启了房地产的牛市周期，持续到2018年前后。

2018年之后，不同城市推出限购政策。当时限制严格的城市，之后下跌幅度也小；当时限制宽松的城市，之后下跌幅度也比较大。

这轮房地产熊市也持续六七年了，过去了大半。

房地产作为一个整体，未来还会上涨。但按照不同城市划分，最终有的会涨回来，有的不会。

国内已经有一些城市成为“鬼城”，例如在视频网站上，可以看到一些博主去鬼城拍视频。有的是一些资源城市，资源开采完后，人口流出，当地留下了很多房产，但居住的人很少了。

房子本身不值钱，值钱的是生活在这个地区的人。

人口净流入、人均可支配收入增长速度快的城市，优质地段房地产（例如地铁、好学校等配套比较好的地段），价格还是长期上涨的。常住人口数量、当地人均可支配收入增速，在网上都可以查到，每个城市每年会公布的。

可以用这些指标来判断下。

像日本房地产出现了「失去的30年」，现在日本东京圈核心地段的房子，有很多已经超过了80年代最高价了。不过一些日本三四线城市的房子，相对高位，还下跌80%。

有几种常用指标：

（1）房地产总市值在财富中占比。

在前几年房地产巅峰的时候，房地产总市值达到450万亿元，几乎堪比美国、欧洲、日本房地产市值的总和。在居民财富中，巅峰时，其达到七成以上的占比。

海外房地产在居民财富中，占比大约是20%~30%。当时房地产在国内居民家庭中，相比海外，超配了几乎一倍。

这个比例多少合适？考虑到国内房子还挂钩户口、孩子上学等因素，最终房地产在国内居民财富中占比应该在30%~40%。这两年房地产整体下跌后，也回到了300多万亿元总市值，在居民财富中占比降低到40%~50%。

还不算到最底部，不过从跌幅上已经过去大半。

（2）租金收益率。

类似股息率。

一个简单的判断房价高低的方法：房子的租金收益率，与长期国债收益率做对比。

国债是一个地区安全级别最高的资产。理论上单套住宅会受到所在地区的经济、天灾、折旧等影响。住宅的租金收益率，理应超过同期的国债收益率。

前几年国债收益率在2%~3%。当时房地产在高位，大多数房子的租金收益率到不了这个水平。

2025年，国债收益率在1.7%上下，部分地区房产的租金收益率开始比这个高了。

这只是一个粗略的判断。

如果想要更保险，那还有别的利率参考指标，像公积金贷款利率（5年期2.6%），或者商业银行贷款利率（5年期LPR3.5%）。如果租金收益率比房贷利率还高，那就更低估了。只是这样的房子不多。

这对应的，就是家庭负债率。家庭负债率，即负债总规模/家庭资产总规模，控制在30%~50%比较稳妥。

另一个判断指标，是每月还月供的钱占月收入的比例。银行在放贷的时候，也是规定借款人月还款额不超过月收入的50%。

并且随着年龄增大，收入增长速度放缓，应对风险的能力也会降低，此时家庭负债率也需要下降。

最好在退休之前，家庭负债率降低到接近于0。退休后，无债一身轻。

当前房地产市场比较低迷，有的家庭在房子上也是浮亏。同时一些地区房地产成交不活跃，也卖不出好价格。那持有收租，让房子这个资产不闲置，也成为很多家庭的选择。

对租金做好规划，会让现金流更稳定。规划房租的时候，有几个方向需要思考。

（1）租金收入，天然适合定投。

因为租金本身就是一期期产生的。

（2）单纯依靠房子的租金现金流，并不稳定。

租金本身是浮动的，有的时候还会遇到空置期，现金流会中断一段时间。最好是让现金流的来源更加多元化，既有房租现金流，又有金融资产现金流。

（3）从现金流收益率的角度，房租收益率，大多数城市在1%~3%。

但是像月薪宝的现金流收益率、红利的股息率还是比这个高不少。房租也适合投入这些资产。

参考《无限投资》这本书里介绍的步骤。

（1）家庭多余房产出租，获得定期的租金收益。

（2）将租金定投到有现金流的金融资产中。

例如有分红的红利基金等。此时，会逐渐产生基金的现金流，与房租现金流互补。

（3）重复上述过程。

最开始，可能100%现金流来自房地产。但随着租金定投持续，基金现金流会逐渐提升，最终超过房地产租金现金流。

当这个时刻到来的时候，也意味着，更稳定的「无限现金流」策略构建完成。未来，多元化的现金流，也会源源不断地满足家庭生活开支。

用收入买资产，用资产付开支。

-近期好文推荐-