REITs在我国开展的时间并不长，很多个人投资者只能从大盘走势上了解REITs的发展情况。那么REITs在我国本土的实践情况究竟如何呢？曾任嘉实基金REITs板块首席投资官的王艺军先生是真正的REITs从业者，可以说是站在REITs实操的第一线，他结合《适度不敬》这本书，为我们分享了他的所见与所想。
[美]萨姆·泽尔 著
侯伟鹏 译
中信出版集团 出版
* 分享人：王艺军（嘉实基金董事总经理）
在我的职业生涯中，与REITs的结缘始于2007年，当时我被公派到德意志银行旗下的德意志资产管理公司纽约总部交换工作，恰逢美国次贷危机爆发前夜。那段时间，我亲眼目睹了美国REITs市场从狂热到崩溃的全过程，杠杆的威力给我留下了极其深刻的印象。回国后，我开始负责嘉实的资产证券化业务，并深度参与了中国公募REITs从制度设计到产品落地的全过程。我带领团队发行并管理了嘉实京东物流仓储和嘉实物美社区商业REITs项目，还有多个项目在申报中。同时也开创了C-REITs二级投资业务，投资管理规模排在基金行业前列。
过去十年，国内翻译的海外专业书我读过不少，但大多浅尝辄止。能让我从头到尾仔细精读的只有两本，一本是西田集团创始人弗兰克·洛伊的传记，另一本就是今天这本萨姆·泽尔的《适度不敬》。这本书语言通俗易懂，却又充满智慧，完美地实现了作者"既给读者带来乐趣，又力争留下深刻印象"的目标。
结合我的工作，这本书给我最大的启发有三点：创新意识、投资哲学和企业家精神。
第一，创新意识是金融发展的核心驱动力。
金融行业发展的根本动力源于创新。萨姆·泽尔通过REITs实现了个人财富的巨大成功，这背后就是一系列的制度和模式创新。今天中国的公募REITs，本身就是两大创新的产物：
一是结构创新：“公募基金+ABS”的结构是中国独有的。这种设计虽然复杂，但在现有法律框架下，巧妙地解决了公募基金分红免税的优势与直接持有不动产股权之间的制度障碍，是中国智慧的体现。二是基础资产创新：我们将房地产和基础设施这两大类资产融合在同一个市场中。中国的基础设施存量巨大，这为我们的REITs市场提供了远超美国的广阔资产池。我认为，假以时日，中国REITs市场的规模完全有潜力超越美国。
第二，投资哲学：逆向思维与保持简单。
萨姆·泽尔既是企业家，也是投资家。他的投资哲学对我启发极大。
·逆向思维：真正的投资大师都是价值发现者，而非趋势跟随者。泽尔在书中强调要做“领头羊”，早于市场布局，让后来的跟风者为自己“抬轿”。正如他所说，“当所有人都向左的时候，你不妨看看右边。”去年初，当市场极度悲观时，正是运用逆向思维布局的好时机。例如，当时被低估的高速公路板块，近期的反弹就非常迅速。
·保持简单：房地产投资规模大、维度多，很容易陷入复杂的模型和假设中。但多年的经验告诉我，越是成功的决策，其背后的商业逻辑往往越简单。泽尔抓住了供需关系这一核心，化繁为简。在金融领域，越是复杂的结构，其不可控性也越强。我们的“公募基金+ABS”结构虽然复杂，但也应该通过制度安排，尽可能地简化其运作逻辑。
第三，企业家精神是REITs的灵魂。
权益型REITs本质上是一家上市公司，是“资产的上市”。上市公司的成长不能仅靠存量资产租金提升带来的“有机增长”，那是有“天花板”的。真正的成长必须依靠持续的收购、兼并与资本运作，而这背后需要的是企业家精神。一只成功的REITs，必须要有自己的灵魂和DNA，这可能是一个卓越的领导者，也可能是一个高效的组织。
在中国当前的结构下，发起人（即原始权益人）既是最大的份额持有人，又是外部运营管理机构，对REITs具有强大的影响力。如何让基金管理人与发起人有效整合，共同发挥企业家精神，将REITs做大做强，是我们面临的重要挑战。这需要双方在磨合中，基于共同的愿景，进行“适度的妥协”，最终实现共赢。
总之，《适度不敬》这本书非常值得反复阅读。我准备在会后再进行第二遍、第三遍的精读。谢谢大家。
Q&A
1.王刚：目前国内公募REITs可以加杠杆吗？以及，我们何时能看到专门投资于REITs的ETF产品出现？
王艺军： 国内REITs的指引规定，名义上可以加到近40%的杠杆，实际操作中在28%左右，所以制度上是允许加杠杆的。但在实践中，银行对REITs这种新型主体的授信仍在探索阶段。至于ETF，去年行业内已有多家机构在申请。我个人判断，可能会先推出REITs指数基金，之后再推出ETF产品。这只是时间问题。
2.王刚：美国REITs市场的主流是内部管理，因为它能更好地激发管理团队的主动性。您如何看待这种模式在中国的适用性？
王艺军： 我认为中国市场最终会走向内部管理，但这需要一个过程。当前阶段，在合规风控要求严格的背景下，“金融主导”的外部管理模式仍有其必要性。基金管理人需要补足产业认知短板，而投资者也需要时间去理解，REITs的价值不仅在于静态的分红，更在于其成长性。监管部门现在大力推动的扩募，正是REITs生命力的体现，也是未来走向更主动的内部管理的必经之路。
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