中孚格致带你了解REITs（一）

什么是REITs?

REITs的定义

不动产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts,简称REITs），最早起源于1960年的美国。在亚洲,最早出现REITs的国家是日本,它是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。

REITs中的主体

REITs的直接当事人分别为:基金单位持有人、基金管理人和基金托管人。

（1）基金单位持有人

REITs单位持有人是市场的投资者，持有人通过REITs持有房地产，因此REITs投资者所持有的是股权类证券。持有人享有下列权利：

第一，分享基金财产收益；

第二，参与分配清算后的剩余基金财产；

第三，依法转让或者申请赎回其持有的基金份额；

第四，按照规定要求召开基金份额持有人大会；

第五，对基金单位持有人大会审议事项行使表决权；

第六，查阅或者复制公开披露的基金信息资料，

第七，对基金管理人、基金托管人、基金单位发售机构损害其合法权益的行为依法提起诉讼；

第八，基金合同约定的其他权利。

（2）基金管理人

基金管理人必须是在的审核过程中，由监管部门认可的、合格的房地产管理公司。管理公司的认定包括基金和物业管理的两方面。所投资的房地产必须是由法规所规定的、能产生租金收入的房地产资产。

基金管理人接受REITs的委任，负责REITs资产的管理和运营；基金单位持有人拥有REITs的资产并对其有最终决定权，对REITs产生的收益拥有受益权。

（3）基金托管人

基金托管人是受委托的商业银行，为基金单位持有人托管基金资产，委托基金管理公司作为基金管理人管理和运用基金资产。托管人和管理公司必须互相独立。三方当事人在结构中的三角关系可以概括为：双重委托和双重监管。

第一，基金持有人委托基金管理人投资，委托基金托管人托管；基金单位持有人与基金管理人之间是委托人、受益人与受托人之间的关系；基金单位持有人与基金托管人之间是委托人与受托人之间的关系。

第二，管理人接受委托进行投资管理的同时，监督托管人并接受托管人的监督；托管人保管基金资产，执行投资指令，同时，监督管理人并接受管理人的监督。

因此，基金管理人与基金托管人之间是平行受托和互相监督关系。这样的产品结构可以保证的投资收入分配策略顺利实施，有效地保护信托单位持有人的利益。

托管人一般为银行或者附属的信托公司，接受REITs的委托，以信托的方式为基金持有人拥有不动产并监管管理人。

REITs的特点

（1）流动性较强

REITs将完整物业资产分成相对较小的投资单位，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制。

（2）资产组合

REITs大部分资金用于管理能产生稳定现金流的物业资产投资组合，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。

（3）税收中性

不因REITs本身的结构带来新的税收负担，某些地区给予REITs产品一定的税收优惠。

（4）积极的管理、完善的公司治理结构

公开交易的REITs，大多为主动管理型公司，积极参与物业的经营全过程;同时，和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。

（5）收益分配

REITs一般将绝大部分收益(通常为90%以上)分配给投资者，长期回报率高，与股市、债市的相关性较低。

（6）低杠杆

同房地产上市公司一样，REITs同样是杠杆经营，但杠杆较为适中，美国的REITs资产负债率长期低于55%。