1.建筑工业化的先行者
万科自2003年开启住宅产业化事业，成立万科工厂化中心，开始致力于预制装配式体系的研究。2005年落成第一座工业化实验楼，并从2007年开始逐步将工业化住宅推向市场。2012年，万科新开工的工业化住宅面积272.3万平方米，铝模、大钢模新开工面积695万平方米，较 2011年增加93%。2013年，万科新开工的工业化住宅面积为698.1万平方米，工业化项目开工占比达到42%。
万科的建筑工业化技术学习和借鉴了日本的发展模式，主要由于日本是多地震国家，且日本有高层建筑的工业化建设经验与案例。日本的建筑工业化起步很早，大致分为三个阶段。第一阶段，是出于满足快速建造需求的预制混凝土体系的研究和推进；第二阶段，提升和优化PC技术和施工工法；第三阶段，高性能材料及隔震减震技术应用阶段，即伴随建筑规模的加大，通过应用高强度材料减小构件截面尺寸，实现结构的大跨度。日本目前主要应用的工业化建筑类型如图1所示。
万科最早开始实施工业化就明确了PC的方向。开初一切都是从零开始，没有规范、没有资源、没有配套产品、更没有项目可借鉴。一号实验楼就是在这种“摸着石头过河”的过程中建起来的。但自从明确了向日本学习的目标，和日本的著名建筑公司开展合作，引进日本技术和资源，一切都变得有章可循，各阶段的成果也逐步形成。近年来，随着万科工业化进程的推进，体系不断完善，技术不断成熟，对工业化的理解与认识也不断更新。工业化已经从单纯的PC扩展到“泛工业化”范畴，可以主要涵盖以下内容：① PC；②干法工艺；③精装修（见图2～4）。万科当前大力推广干法作业，比如，内墙条板的应用，取消了传统砌筑、抹灰等湿作业，减少了质量通病，节约人工。
2.建筑工业化的受益者
作为国内建筑工业化的先行者，近年来万科虽然经历了“万事开头难”的艰辛，但是工业化带来的优势也是有目共睹的，其中最主要的一点就是质量和效益的提高。我们在工业化实践中采取全现浇外墙，通过采用大钢模，使外墙面观感质量提升，杜绝了外墙和窗边渗漏等质量通病；取消内外墙传统砌筑、抹灰，杜绝空鼓，减少开裂；内装修工序减少、平整度与二次作业面质量提升（见图5）。经国内第三方专业检测机构对万科的工程质量进行实测实量，近3年的平均分都在95分左右，可见万科工业化住宅的质量稳定性极佳。
至于效率的提升，以佛山万科城为例，30层剪力墙结构，采用铝模板+爬架+轻质内隔墙+全混凝土外墙+穿插施工（见图6），主体结构封顶3个月就完成内外装修，节省工期194天，提效27%。该工程项目部统计资料显示，通过采用工业化技术和穿插施工，在主体第n层施工时，n-13层已经进行保洁开荒了，工程整体交付效率大大提升。
除此之外，工业化在绿色节能与减排方面的优势也不容忽视。万科建筑研究中心联合深圳市建筑科学研究院，对万科建研基地的四号实验楼和第五园工业化实验楼的建造全过程进行跟踪记录，对建造阶段资源消耗进行对比统计，得出工业化项目较传统施工项目，每平方米能耗降低约20%；每平方米水耗降低63%；每平方米木模板量减少87%；每平方米产生垃圾量减少91%（见表1）。2010-2013年万科住宅产业化节能减排统计如图7所示。
3.建筑工业化的推动者
万科在工业化推进过程中总结出十字诀“两提一减，可复制，可推广”。“两提一减”即提质、提效，减少对熟练工的依赖，具体工业化措施包括4大类、24项（见表2）。同时，为了确保工程质量，万科还开展了对供应链的质量监督和管理，从2013年开始，在主体结构、建筑材料、建筑设备等9种建材12种部品43个品牌等项目上开展了材料进场后的抽检，涉及90余项指标，从源头上保证产品品质，防范质量风险。
万科工业化代表项目有：深圳龙跃居保障房、北京新里程二期、南京上坊保障房、干法实验楼等。深圳龙跃居保障房系深圳市经济特区十大民生工程，为剪力墙结构内浇外挂体系，高99米，采用高度标准化设计，4002套房仅采用3种户型；采用PC外墙、预制楼梯及预制阳台，楼板为叠合板；施工过程中采用大钢模、自动提升式脚手架等技术（见图8）。北京新里程二期 21-1、2、4、5、7、8 号楼总建筑面积6.4万平方米，采用装配式剪力墙结构，结构预制率达55%以上，最高达65%，项目2011年被列为北京市住宅产业化试点工程（见图9）。南京上坊保障房项目建筑面积10380平方米，高45米，采用全装配整体式框架+钢支撑体系，采用预制柱、叠合梁、PC 外墙、预制内隔墙、叠合楼板、预制阳台、预制楼梯等PC构件，工业化率达85%（见图10）。
万科工业化推进中面临的主要问题有：①成本增加；②总包与构件厂资源缺乏，地域分配不均；③因其预制特点会带来对现金流的影响。具体来讲，应用工业化技术之后，建造成本不但没有下降，反而会有上升；另一方面，虽然从工程开工到交付的整体工期缩短了，但是主体结构工期无明显提升，受当前住宅销售预售节点影响，整个项目的回款节奏无显著改善，反而受构件需要提前预制等因素影响，开发商的付款节奏会提前。这对于开发商来说是刚性的支出。
为进一步推动工业化的发展，减少建筑建造对环境的影响和破坏，建议今后政府能出台相关政策，从土地、金融与销售、行业与标准等几个方面鼓励和推动建筑工业化的开展，如：在土地出让规划条件中明确工业化建筑的要求，在规划、审批、开发环节给予支持；允许工业化住宅提前预售；予以财政和金融支持，减免部分税费，积极引导消费者购买工业化住宅；对上游行业的发展给予政策激励，完善住宅产业化标准规范与评价体系等等。唯有如此，我国建筑工业化的春天才会真正到来！
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